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??7月14日，北京迎來下半年的首場土地拍賣，在眾多房企的追捧下，來自通州、門頭溝及房山的三宗地總成交價65億元。

??難以想象的是，在供地稀缺的北京，通州區梨園鎮有多宗土地閑置近20年，貨值達數十億元。這些地塊于去年司法解禁近期傳出即將動工的消息，引發關注。

??被閑置的一宗地塊地處通州區梨園鎮梨園村，擬建的項目名為“恒隆家園”，原由梨園鎮政府與北京恒帝隆合作開發，面積100畝。項目內包含住宅、商業金融等業態。但因項目公司涉金融借款糾紛，該地塊作為資產被凍結多年，直至2019年3月才解封。該項目近期傳出動工消息。其早在2020年5月底項目就曾醞釀動工，而后因與梨園村村民的糾紛懸而未決，項目工程再次延期。

??據調查，手握該地塊的是一家鮮有開發案例的地產公司，北京恒帝隆房地產開發公司（以下簡稱“北京恒帝隆”），成立于2001年。

??中國房地產報記者通過多日調查發現，北京恒帝隆名下還有另一宗80畝地塊，位于同為北京恒帝隆開發的天地美墅項目東側、公莊村南，土地變性后也閑置20年未開發。梨園三十八地（地名）18畝地塊，也在閑置名單上榜上有名。

??圍繞北京恒帝隆名下多宗地塊的重重疑問，坊間有多種傳言

??當地有人認為，這多宗閑置地塊和未入住項目如此多年主要是因為手續不全，是北京通州“大躍進”式土地開發留下的后遺癥。也有人認為，開發商明顯存在囤地之嫌。

??中國房地產報記者調查發現，上述兩宗項目曾因借款糾紛被法院凍結而出現在公眾視野。

??然而，這些傳言和金融糾紛背后都繞不過通州區梨園鎮一位落馬的鎮政府官員。

??這地塊是如何變性的？為何擱置20年未開發，建成別墅項目近20年未出售？當地政府緣何能容忍長達近20年的圈而未建？

??7月初始，中國房地產報記者通過多日走訪調查，試圖還原這多宗地塊撲朔迷離背后的種種疑問。采訪中，通州區梨園鎮政府工作人員記者，“梨園鎮政府已經換領導多少屆了，誰也說不清這事”。

??中國房地產報記者多次聯系采訪北京市通州區住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和自然資源委員會通州分局，并致函上述兩家單位，截至發稿未得到任何回應。

??神秘項目擱置近20年

??另一宗80畝地塊。當地政府緣何能容忍長達近20年的圈而未建。

??7月初，夏日炎炎，中國房地產報記者在北京城市副中心通州區梨園鎮梨園村梨園路西、梨園北街南側，看到了這宗被擱置20年的地塊。該地塊四周分別用鐵皮、磚墻圍擋，圍擋內雜草茂盛，其與通州區財政局一街之隔。

??圍擋上掛著橫幅，并寫著“現場情況你不明 無關人員莫進入”“請您當心 跨越圍擋就是生命的懸崖”等字樣。在東側大門上粘貼著梨園村村民對開發商北京恒帝隆及其他施工方、設計方和監理方四家單位發出的通告函。

??從通告內容看到，該函已連續通告三次，發布時間分別為2020年5月24日、2020年5月29日、2020年6月24日。通告要求相關單位履行梨園村委會、梨園鎮政府和開發商北京恒帝隆簽訂的三方補充用地協議內容。按照補充協議，要求把未納入社保體系的農業戶農轉非并納入社保體系；開發商給付梨園村委會一次性補償3000萬元。不過，通告函顯示，三方于2011年簽訂補充協議一份，至今未履行協議內容。

??梨園北區村民告訴記者，2020年5月底，該地塊開發商北京恒帝隆在地塊門口張貼告示，稱將在該地塊上建設地庫，而后梨園村村民因故將告示撕掉，換上了通告函。

??記者了解到，這宗占地100畝的土地曾是梨園村舊址。2000年梨園安置小區北區建成后，村民陸續搬遷。原村莊拆遷完畢圍擋至今。

??開發商北京恒帝隆開發的另一個項目天地美墅（推廣名：新天地家園）為高端別墅項目，位于梨園鎮公莊村，云景南大街以南，九棵樹中路以西。

??中國房地產報記者在天地美墅項目看到，小區四周除南門東側一家洗車行外，其他底商全部空置。小區僅留東門出入并有保安把守。記者現場拍照被保安人員制止，并拒絕透露關于小區內部的任何情況。

??一位附近游玩的公莊村村民告訴記者“里面只住了3戶，其他都空著呢。”另一位從小區出來的工作人員告訴記者：“里面房子還多著呢，老板根本就不賣。”

??安保人員的謹言慎行，也讓天地美墅項目平添幾分神秘。公莊村等村村民熟知的是，該小區建成近20年，建成就閑置至今。多位村民向中國房地產報記者提及該項目閑置的原因是“手續不全”。也有人認為是“老板出事了”。而這一所謂的老板，多數當地村民認為是梨園鎮政府官員房某。

??記者調查發現，北京恒帝隆與周某、張某等多名自然人在天地美墅別墅項目上存在買賣合同糾紛。購房合同多簽訂于2004年前后，15年后的今天，涉案房屋仍然存在無法交付，且無法辦理產權登記問題。

??北京市發改委的官網顯示，2017年6月21日，批復同意北京恒帝隆繼續開發建設新天地家園五六七區項目。規劃建設用地69349平方米。建筑控制規模為 258599 平方米（不含地下面積），建設內容為住宅及配套、辦公、商業、酒店等。批復有效期2年。

??深陷金融糾紛 多方角力

??在走訪過程中，記者獲得了位于北京城市副中心通州區梨園鎮梨園村舊址地塊的原始協議《房地產開發合作協議書》，該協議約定由梨園鎮政府與北京恒帝隆合作開發該100畝地塊。土地綜合地價為舊村址占地以及企業用地13萬元/畝。征地補償6萬元/畝。不過，在后來的幾年內，圍繞該地塊的相關合作開發協議進行了多次變更和補充。合同簽署主體也由原來的梨園鎮政府與北京恒帝隆，增加了梨園村委會，變成了三方協議。

??記者注意到，梨園村68位村民曾經于2019年對上述補充協議的三方主體向通州區法院提起訴訟，理由是“侵害集體經濟組織成員權益”，法院以“不屬于法院受理的民事訴訟范圍”為由駁回起訴。經記者多方查證后獲悉，該地塊編號為京通國用（2014出）第00087號土地，面積100畝，擬建的項目名稱為“恒隆家園”。

??“大躍進”式瘋狂勾地時代留下的后遺癥

??不過，時至今日，綠城京杭廣場、金隅大成等早已建成售罄，但恒隆家園地塊仍“待字閨中”。

??另外，中國房地產報記者注意到，北京市發改委的官網公布的《關于通州區恒隆家園項目核準延期的批復》顯示，同意恒帝隆繼續開發建設恒隆家園項目。核準延期的有效期延長至2017年1月6日。落款日期為2016年1月4日。

??另據一份廣東省高級法院（2018）粵民初第31號之一民事裁定書顯示，開發商北京恒帝隆曾卷入一場金融借款合同糾紛。上述梨園村京通國用（2014出）第00087號土地以及天地美墅別墅項目，也成了該案雙方爭議的焦點。在這場金融借款合同糾紛中，爭議標的從最初約定不超過70億元的委托貸款，一度上升到500億元，但雙方在財產價值評估標準方面各執一詞。

??該裁定書顯示，北京恒帝隆向深圳市思道科投資有限公司（以下簡稱“思道科”）融資不超過70億元。

??2015年8月13日，思道科以委托人身份，第三人招商銀行南寧分行以受托人身份，簽訂《委托貸款合同》，約定思道科將其募集的不超過70億元資金委托第三人向北京恒帝隆發放和收回貸款。

??北京恒帝隆要拿到這筆貸款的條件是以天地美墅項目現房、土地使用權及在建工程作為抵押；思道科與北京恒帝隆、平安銀行股份有限公司朝外支行簽訂《賬戶監管合同》，約定銷售監管賬戶的資金僅用于償還貸款本息，不得挪作他用。

??2015年8月28日、9月16日，招商銀行南寧分行按照思道科通知，先后兩次向北京恒帝隆共計發放貸款59.34億元。

??思道科認為，北京恒帝隆未按照合同約定用途使用貸款，且從2017年3月21日起拖欠利息，并于2018年3月15日，向廣東省高級人民法院提起訴訟，請求法院判令恒帝隆歸還貸款本息、拖欠貸款利息的罰息、未按合同約定使用貸款的罰息等共計約75.43億元。

??思道科申請財產保全后，廣東省高院裁定查封、扣押、凍結北京恒帝隆公司名下約75.43億元財產。《查封、扣押、凍結財產通知書》顯示，法院凍結了北京恒帝隆持有的北京恒帝隆物業管理服務有限公司80%股權、北京恒帝隆公司在平安銀行北京朝外支行賬戶中的5.75萬元、北京恒帝隆名下7宗土地、北京恒帝隆名下不動產共計1038套。

??北京恒帝隆對此提出異議，認為明顯超標的額查封，已查封財產價值高達約500億元。

??北京恒帝隆于2018年6月14日出具給法院的評估報告稱，上述7宗土地中，京通國用（2014出）第00087號土地使用權評估價值為81.24億元，1038套房產評估價值為184.55億元。

??而思道科提供給法院的評估報告認為京通國用（2014出）第00087號土地使用權評估價值為52.05億元，扣除轉讓稅費31.34億元后，評估凈值為20.71億元。1038套房產評估價值為114.81億元，扣除轉讓稅費23.63億元后，評估凈值為91.18億元。

??法院最新裁定結果為，解除對京通國用（2014出）第00087號土地使用權的查封措施、對北京恒帝隆在平安銀行北京朝外支行賬戶的凍結措施以及對北京恒帝隆在北京恒帝隆物業管理服務有限公司所持有的80%股權的凍結措施。

??對于多宗地塊和天地美墅項目的近況及未來如何處置，記者致電天地美墅及恒隆家園的副總經理蘇某，“有關信息你從網上查就是了”，拒絕透露更多信息。

??“紅頂官商”的生意經

??梨園三十八地蹊蹺變性。村民指認“房某的兒子仍在這18畝土地建筑內辦公”。

??集體土地是如何在村民及村委會不知情的情況下，變身為國有土地的？

??“不知道。”梨園村委會相關負責人士告訴中國房地產報記者， “我們也在納悶土地變性這個事。按說村委會作為集體土地的所有人，辦理土地變性總該加蓋村委會的公章吧，而且村委會有關公章的使用也必須嚴格登記，但村委會根本查詢不到蓋過這個章。”

??記者調查發現，圍繞這宗蹊蹺變性，斗轉騰挪多年仍未開發的地塊種種疑問背后，皆有一位當年落馬的房姓梨園鎮政府官員的身影。

??據北京市第一中級人民法院（2007）一中刑初字第1185號刑事判決書以及北京市高級人民法院〔2007〕高刑終字第507號刑事裁定書顯示，“被告人房某及其組織成員于1996年至2005年間，為攫取巨額經濟利益，采用提供虛假證明材料騙取土地使用權等非法手段聚斂錢財，具有一定的經濟實力……”經過法院確認，被告人房某涉及多個罪名中，其中包括非法轉讓土地使用權犯罪3起。

??房某在法庭審理中的辯解及其辯護人的辯護意見為：“……在房某獲取土地使用權的過程中，梨園村、大馬莊村、小稿村村委會及土地管理部門應承擔主要責任，且房某支付了土地補償款，未給集體造成經濟損失，土地使用權亦不是法律規定的非法經營罪的犯罪對象……”

??對上述辯解，法院認為，農民所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，房某故意違反土地管理法規，采用非法獲取土地使用權證等手段簽訂書面轉讓協議，將農民集體所有的土地使用權轉至其控制的北京勝利通工貿有限公司或轉由其他單位和個人有償使用的行為，已嚴重侵害了集體土地的使用權，其行為符合我國刑法關于非法轉讓土地使用權的法律規定，其向村民委員會繳納“土地補償金”的行為，不能作為否定其犯罪性質的事實依據。另查，我國對土地使用權的經營實行經營許可證制度，非法經營土地使用權的行為屬于非法經營行為，而非法轉讓土地使用權顯屬非法經營的表現形式，二者間屬于從屬關系。因此，我國刑法規定的非法經營罪與非法轉讓土地使用權罪形成從屬關系的法律競合，依照“特別法優于普通法”的法律競合適用原則，房某的行為符合法律規定的非法轉讓土地使用權罪的犯罪構成。

??該判決書顯示，房某實際控制的公司達數十家之多，并包括房地產開發類的公司。不過，在工商信息中，記者未能查詢到房某與北京恒帝隆的關聯信息。

??判決書顯示，房某數罪并罰，被判20年有期徒刑，刑期自2005年11月6日起至2025年11月5日止。

??據工商信息顯示，北京恒帝隆成立于2001年1月，注冊資本為13.5億元，法人徐慧敏。該公司由香港億盛亞洲有限公司（以下簡稱“億盛亞洲”）占81%股份，并控股。據公開報道，億盛亞洲注冊成立于2007年11月21日。發布于2019年11月的香港公司查冊文件顯示，該公司董事共兩位，徐晶和北京恒帝隆的法定代表人徐慧敏，二人目前皆擁有香港身份。

??在工商信息中，北京恒帝隆在“2005年6月16日之前為內資企業，于2005年6月16日變更為港澳臺合資企業”。但億盛亞洲則注冊于兩年后。

??在公開的報道中，徐慧敏獲得香港身份前應為浙江寧波人。而徐慧敏及其合作伙伴的部分產業位于寧波余姚，其中包括，由徐慧敏本人控制的余姚明越機械制造有限公司（以下簡稱“余姚明越”）及余姚市新世紀物業經營管理有限公司，由蘇巧玲實控的寧波奧香納貿易有限公司，由楊英奮控制的寧波明圓投資有限公司等。

??值得一提的是，公開的工商信息顯示，北京恒帝隆的注冊地為“云景東路80號”，而這一門牌號正是梨園鎮政府的辦公所在地。而房某時任梨園鎮政府副鎮長，并兼任梨園村黨支部書記。

??上述多宗集體土地是如何變為國有土地的？中國房地產報記者在走訪過程中始終未能從當地官方獲得答案。

??梨園鎮公莊村村民告訴記者，這些項目在當時拿地時正值“大躍進”式的瘋狂勾地時代，拿地很好拿，公莊村村民僅得30萬元/畝。當時，都是由村委會、鎮政府和開發商三方協議拿地。而該村民把上述兩個項目擱置至今的原因歸于“現在天地美墅應該是手續還不全，不能銷售。”

??此外，梨園村村民告訴記者，通州區梨園鎮梨園村的三十八地（地名）18畝地塊，原本集體土地也悄然發生了改變，然后閑置20年至今。據北京市第一中級人民法院（2007）一中刑初字第1185號刑事判決書顯示，房某通過通州區梨園鎮相關工作人員，向審批部門遞交虛假證明文件，騙取通州區國有土地管理部門的核準，將集體土地使用權變更為國有土地使用權性質，使自己掌控的公司非法取得了上述土地的國有土地使用權。該村村民指認“房某的兒子仍在這18畝土地建筑內辦公。”

??據最新信息是，房某已獲釋放。記者試圖通過多種途徑聯系房某，無果。而該地塊最近也動作頻頻，未來將是何種命運，中國房地產報記者將繼續關注。