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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）土地市場隨著疫情的好轉(zhuǎn)出現(xiàn)回暖，大量優(yōu)質(zhì)地塊放出，也讓房企的拿地積極性高漲，使得部分城市土地市場熱度居高不下。

??但進(jìn)入7月份以后，個(gè)別熱點(diǎn)城市先后收緊調(diào)控，多個(gè)二線城市也通過供應(yīng)端發(fā)力減緩優(yōu)質(zhì)土地入市節(jié)奏，以降低市場熱度。受此影響，全國土地市場有所降溫，成交呈現(xiàn)量價(jià)齊跌格局，溢價(jià)率也延續(xù)上月下降勢(shì)頭，連續(xù)兩月環(huán)比微降。

??供應(yīng)和成交規(guī)模雙降

??供應(yīng)方面，由于各城市供地節(jié)奏調(diào)整，7月全國土地市場掛牌量較上月明顯降低。CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為26463萬平方米，較上月減少一成，同比下跌8%。從各線城市表現(xiàn)看，一線和三四線城市土地供應(yīng)量均較上月有所收縮，二線城市的土地掛牌量則環(huán)比上漲，其中西安、長沙、寧波等城市的掛牌量均在300萬平方米以上。

??成交方面，受近兩月土地供應(yīng)減少影響，全國土地市場成交量在7月出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，這也是今年春節(jié)后土地成交量首次出現(xiàn)下滑。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，7月成交建筑面積降至23528萬平方米，環(huán)比減少了9%，同比微降2%。其中，一線城市環(huán)比降幅最大，高達(dá)19%，主要是由于廣州和深圳土地成交量明顯收窄所致。

??價(jià)格方面，由于多個(gè)熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)占比明顯下滑，7月份平均地價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌，降至2863元/平方米，相比上月下降了4%，但仍高出去年同期水平一成左右。其中，一線城市在北京、上海多宗稀缺優(yōu)質(zhì)宅地集中入市成交的拉動(dòng)下，地價(jià)較上月明顯上漲，漲幅高達(dá)63%；二線城市則由于多個(gè)熱點(diǎn)城市如南京、寧波等主力供地區(qū)域向郊區(qū)等非熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，因此成交均價(jià)較上月明顯下滑，降至4528元/平方米，環(huán)比下降了11%；三四線城市也因無錫、東莞等高地價(jià)的熱點(diǎn)三四線成交量明顯減少影響，平均地價(jià)回落至2000元/平方米以下，7月平均樓板價(jià)為1911元/平方米，環(huán)比下滑了10%。

??南京單月土地收金478億元，上海月內(nèi)兩度刷新年內(nèi)單價(jià)紀(jì)錄

??從各城市的土地出讓金情況看，南京成為7月份賣地收金最多的城市。

??根據(jù)諸葛找房監(jiān)測的數(shù)據(jù)，排在7月份城市土地出讓金前10的城市中，南京以478億元的土地出讓收入居首，上海和蘇州分別以444億元和288億元位居第二和第三位。從前十位的城市來看，長三角城市仍然占據(jù)著絕對(duì)份額，珠三角的廣州、佛山土地市場熱度有所提升，受到疫情影響嚴(yán)重的武漢，其土地市場也在逐漸恢復(fù)。

??此外，在成交總價(jià)排行榜中，7月31日，濱江以總價(jià)107.38億元拿下文暉單元地塊，溢價(jià)率22%，成為杭州土拍史上總價(jià)最高的純宅地；金隅以69.2億元競得上海楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊，溢價(jià)率38%，位居全國總價(jià)排名第二；南京安居以65.3億元拿下南京建鄴區(qū)沙洲街道泰山路139號(hào)地塊，位居當(dāng)月全國總價(jià)排名第三。

??而在7月份，市場關(guān)注度最高的當(dāng)屬上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩宗稀缺優(yōu)質(zhì)宅地。這兩宗地分別位于楊浦江浦社區(qū)和虹口嘉興區(qū)街道，成交樓板價(jià)均在8萬元/平方米以上，最終由金隅和招商蛇口分別競得。值得一提的是，這兩宗地先后刷新了5月份由合生創(chuàng)展拿下的北京豐臺(tái)分鐘寺宅地創(chuàng)下的年內(nèi)成交土地最高單價(jià)紀(jì)錄，成為年內(nèi)成交單價(jià)最高的土地。

??溢價(jià)率延續(xù)上月下滑趨勢(shì)

??市場熱度方面。自6月份監(jiān)管層多次重提“房住不炒”以來，南京、寧波等熱點(diǎn)城市先后收緊調(diào)控表態(tài)控地價(jià)，熱點(diǎn)二三線城市也逐漸將主力供應(yīng)區(qū)域由市中心核心板塊逐漸向新城、郊區(qū)等非熱點(diǎn)板塊轉(zhuǎn)移。在此影響下，7月份溢價(jià)率延續(xù)上月的下滑趨勢(shì)，降至16.1%。不過，從近一年溢價(jià)水平來看，7月土地成交溢價(jià)率仍在高位，主要是受北上等少數(shù)熱點(diǎn)城市多宗優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交的支撐。

??分能級(jí)城市來看，各能級(jí)城市表現(xiàn)不一。根據(jù)CRIC監(jiān)測，一線城市7月平均溢價(jià)率為16.3%，較上月增加8.3個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是受北京和上海的高總價(jià)地塊出讓帶動(dòng)，其中以上海尤為突出，這也使得一線城市溢價(jià)率明顯上揚(yáng)。二線城市中，僅有南寧一城溢價(jià)率超25%，福州、寧波等城市市場熱度較上月有不同程度的下滑，加之青島和天津依舊底價(jià)成交，市場熱度相對(duì)較低，因此整體溢價(jià)率小幅下滑，降至12.9%。三四線城市，由于徐州、常州、無錫、嘉興等城市7月高溢價(jià)地塊頻頻涌現(xiàn)，市場熱度再度上升，溢價(jià)率升至18.8%的高位。

??此外，在土地流拍方面，據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，由于多個(gè)城市土地供應(yīng)量縮減，7月流拍幅數(shù)較上月明顯減少，土地流拍率也因此降至6.8%。從流拍土地類型來看，商辦地塊的前景仍然不容樂觀，包括廣州、西安、合肥等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市均有此類型的土地流拍。

??克而瑞研究中心分析認(rèn)為，鑒于嚴(yán)控地價(jià)房價(jià)，地方調(diào)控升級(jí)的大環(huán)境不會(huì)改變，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑，下月成交規(guī)模和溢價(jià)率預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)有所回調(diào)，但優(yōu)質(zhì)土地特別是核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將會(huì)更加激烈。而7月份上海、寧波、北京、徐州等城市迎來了多宗地百輪競拍的高熱度，也足以表明房企對(duì)于核心地段的拿地機(jī)會(huì)仍然十分關(guān)注，未來在優(yōu)質(zhì)土地入市占比下滑下，競爭將會(huì)進(jìn)一步加劇。