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??長沙的房價有比較優(yōu)勢，但并非任意一家開發(fā)商在長沙拿地開發(fā)，房子就好賣。

??上周，位于長沙市長沙縣湘龍街道的愛情公望府樓盤首開即遇冷。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該樓盤首推的1#、4#棟33套疊墅，開盤僅成交3套，去化率僅9%。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??值得注意的是，愛情公望府樓盤所在的編號為[2020]長沙縣051號的地塊，是去年長沙土拍市場的熱門地塊。

??2020年9月1日，經(jīng)過14家企業(yè)74輪出價，該地塊最終以溢價88%、成交樓面地價約5640元/平方米，由長沙市愛之月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，其母公司是河北保定的長城控股集團(tuán)。

??遭瘋搶的熱門地塊，為何項目一開盤，如此不受市場歡迎？

??據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鋈耸糠治觯笾掠幸韵略颍阂皇莾r格，單套建筑面積159-172平方米不等，單價均價17473元/平方米，也就是說，一套疊墅總價下來接近300萬元。而就在其旁邊，榮盛錦繡學(xué)府項目樓面地價僅1274元/平方米，帶精裝修的高層住宅銷售均價9200元/平方米左右。

??二是地段。愛情公望府樓盤所在的湘龍板塊，與成熟的長沙縣城星沙老城區(qū)有一定距離，片區(qū)內(nèi)聚集有大量的老舊小區(qū)，新舊交織，整體前瞻規(guī)劃不足。尤其是正在建設(shè)中的萬家麗高架橋北延線，與該樓盤近在咫尺，較大噪音難免。

??三是產(chǎn)品布局自身存在缺陷。雖然該樓盤宣傳270米樓間距，但指的是高層之間的樓間距；雖然疊墅產(chǎn)品在長沙市場比較受歡迎，但該樓盤將疊墅放在高層住宅之間，低樓層的疊墅遭受南北高層夾擊，舒適性受影響。

??四是營銷推廣被疑“水土不服”。該樓盤開盤之前，多次組織當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)站、自媒體，以“270米樓間距”等字眼宣傳造勢，但看房者去樓盤現(xiàn)場后，感覺不是想象中那么回事，宣傳策略、尺度經(jīng)不起推敲，適得其反。