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??6月25日集中供地出讓前夜，武漢市調高了部分預出讓地塊價格，讓市場著實感到意外。

??6月18日，武漢市土地市場網發布公告，根據公告，武漢市調高東湖高新區2宗土地起始價并做了延期掛牌出讓決定。

??作為今年22個集中供地重點城市，從時間序列上看，武漢比上海首批出讓土地時間更晚，可謂“壓軸出場”。此次調高預出讓地塊價格對武漢來說并不是首次，6月11日武漢市土地市場網發布補充公告，其中對6宗地塊做了調整，包括調高了3宗地起始價格。

??記者對比調整前后價格發現，調整后的5宗地塊較原價格均上漲至少20%，其中東西湖地塊P（2021）044號漲幅達31.8%。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，之所以調高地價是為了降低土地拍賣環節中溢價率，如果把起始價定的較低，到時就可能出現較高溢價率。

??今年22個重點城市實施“集中供地”以來，多個城市第一輪土地出讓都有最高溢價率限制，比如廣州溢價率上限是45%，上?？刂圃?0%。“如果武漢土地初始價格定太低，對溢價率控制不是一個好信號?！崩钣罴伪硎?。

??對于控制土地出讓溢價率在合理范圍的訴求，一位小型房企投資負責人表示，地方政府一直有獲取更多土地出讓收入的傾向。

??地價提高逾20%

??5月26日，武漢土地市場網發布《武漢市掛牌出讓國有建設用地使用權公告》，根據公告，武漢首場集中供地為60宗地。

??6月11日，武漢市土地市場網發布了第一次補充公告《武漢市掛牌出讓國有建設用地使用權補充公告武告字（2021年）9-1號》。

??當時，武漢對6宗地塊做了調整，2宗地撤銷掛牌，1宗地延期掛牌，3宗地起始價做了向上調整決定。

??具體來看價格調整的項目，其中蔡甸區項目：P（2021）027號地塊起始價調整為人民幣55055萬元（原起始價為45000萬元）；東西湖區項目：P（2021）042號地塊起始價調整為人民幣127080萬元（原起始價為100270萬元），P（2021）044號地塊起始價調整為人民幣165170萬元（原起始價為125370萬元）。

??6月18日，武漢市土地市場網連發2次公告，一則是調整了2宗地起始價并做了延期掛牌出讓，一則對2宗地調整做了背景原因說明。

??此次調整地塊為東湖高新區2宗地，即P（2021）033號、037號地塊，具體調整情況為，P（2021）033號地塊起始價調整為人民幣234110萬元（原起始價為188440萬元），P（2021）037號起始價調整為人民幣354850萬元（原起始價為293790萬元）。

??由此，看來兩次調整價格的5宗地塊，相較初始價格都有超過20%上幅。

??對于調整原因，武漢市自然資源和規劃局表示，本次針對該區部分住宅地塊起始價格適度修正，是對武漢市房地產市場和“兩集中”供地形勢進行多次研判后主動作為，可使土地價格更為契合市場供需實際，有利于引導企業理性競爭，有利于防止市場異動。

??上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，調高起始地價會直接導致部分房企不參與土拍。調高后價格有可能超出企業給出的拍地授權或盈利測算土地價格的最高限制，這相當于設置了一道門檻，有利于引導企業理性競爭，防止市場異動，避免出現溢價率過高情況。

??有針對性地引導

??今年以來，集中供地在各地如火如荼地進行。截至6月18日，22個集中供地試點城市均已完成首批集中供地/披露首批集中供地涉及地塊具體明細。

??截至當日，首批集中供地涉及地塊共計922宗，其中除武漢、上海首批集中供地出讓尚未完成外，其余20個城市在首批集中供地中共出讓789宗用地，成交金額9127億元。

??來自固收江壇的分析顯示，將2021年首批集中供地出讓情況與2020上半年住宅用地成交情況進行對比，本年集中供地模式下土地市場呈現三大特征：

??一是土地流拍率降低。首批集中供地流拍率2.5％，較2020年上半年22個重點城市住宅用地流拍率降低1.5%；

??二是土地溢價率小幅走低。首批集中供地平均成交土地溢價率為13.5％，2020年上半年重點城市住宅用地成交溢價率為14.3％?？傮w來看，分化情況明顯，其中北京、成都、寧波土地溢價率同比降幅超過10%；重慶46宗土地出讓金635億元，平均溢價43.78%，最高溢價率129.98%，尤其引人關注；

??三是成交樓面均價顯著走高。除上海、武漢首批集中供地尚未完成外，其余20個重點城市首輪集中供地成交地塊平均樓面價，較2020年上半年成交住宅用地平均樓面價均有所走高，其中多個重點城市成交樓面均價同比增長超60％。

??作為今年參與首批集中供地最后一個試點城市，武漢特意對部分區域做了針對性處理。

??武漢市自然資源和規劃局認為，“當前我市房地產市場整體運行平穩，東湖高新作為我市高新產業、高端人才聚集發展的標桿，被企業普遍看好?！?/p>

??李宇嘉認為，東湖高新區可以說是現在武漢市一塊“熱土”，整個區域高新技術產業競爭激烈，這也意味著有大量相關人才將被吸引至武漢東湖高新區。因此，想要在這片區域內拿地的房企不在少數，所以武漢市官方也想通過調整地價方式對這一區域做出一定引導。

??近年來，東湖高新區確已成為武漢高新技術企業和人才聚集區域。

??2017年4月，小米響應武漢“百萬校友資智回漢”號召，決定回家鄉建設小米、金山和順為武漢總部。小米武漢總部落地光谷（即“東湖高新區”）3年多以來,員工人數從最初的20多人已經發展到2000多人（截至2021年4月）。

??2021年5月30日，武漢東湖高新區企業服務與重點項目推進局發布的《2020年東湖高新區軟件和信息技術服務業發展白皮書》（下稱“白皮書”）顯示，2020年武漢光谷軟件業務收入突破1600億元。

??根據白皮書內容，截至2020年底，武漢東湖高新區聚集規模以上企業超過1700家，年收入過億元企業443家，軟件和信息技術服務規模以上企業300家，形成了互聯網+、地球空間信息、基礎軟件和工業軟件、信息安全等幾大產業領域。