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??8月6日，深圳成為首個中止第二批集中供地的城市，隨后上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后，已有16城推遲和調(diào)整了二輪集中土拍出讓時間與內(nèi)容。

??第二輪土拍“變局”背后，與近期業(yè)內(nèi)盛傳的自然資源部閉門會議中，對集中供地試點城市土地出讓政策調(diào)整有關(guān)。從已完成土拍調(diào)整的城市來看，調(diào)整內(nèi)容集中于房企資質(zhì)審查、資金來源，調(diào)整土拍規(guī)則及溢價上限。

??新的土拍機制已陸續(xù)呈現(xiàn)，多個城市的調(diào)整，印證了此前自然資源部的相關(guān)規(guī)定：單宗土地溢價上限不得超過15%；不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。一個大的趨勢是，未來重點城市土拍將進入搖號時代。

??值得注意的是，競配建的土拍規(guī)則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價率15%上限約束，房地產(chǎn)企業(yè)不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

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??高比例配建大幅抬升實際地價

??隨著22個重點城市首輪集中土拍結(jié)束，一些變相抬高地價不穩(wěn)定因素被放大。

??據(jù)CRIC梳理發(fā)現(xiàn)，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均采取了“限地價+競配建（自持）”，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對于土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達(dá)30%，高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實際地價，房企的生存空間被擠壓。

??杭州、成都等熱點二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求，配建比例在30%以上的地塊不在少數(shù)。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30%以上。

??高比例配建或自持地塊，其名義地價與實際地價拉開較大差距，項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價為17816元/平方米，名義地價看似不高，但該項目還有38%的自持要求，實際可售樓板價接近2.9萬元/平方米。

??CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建后的實際可售地價比對，發(fā)現(xiàn)深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10%以上，其中深圳更是以39%的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格，部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，這明顯有悖于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求。

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??溢價率15%+不設(shè)配建，拿地?fù)u號成主流

??目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規(guī)則。比如天津計劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)和購地資金來源提出嚴(yán)格審查，同時調(diào)整最高溢價率全部控制在15%以內(nèi)，新增搖號方式確定競得人。

??濟南在嚴(yán)控開發(fā)資質(zhì)、馬甲、購房資金的同時，出讓方式由“限地價，競政府儲備性公有房”調(diào)整為 “限地價，抽簽確定競得人”，住宅用地設(shè)定最高限價，溢價率不超15%。

??從已公布最新土拍規(guī)則的城市來看，基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15%、在達(dá)到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

??預(yù)計接下來更多城市將重新調(diào)整土地出讓方式及土拍細(xì)節(jié)，設(shè)置最高限價以及搖號等將成為重要內(nèi)容，重點城市將進入“拿地?fù)u號”時代。

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??深、杭等多地利潤空間將釋放

??值得注意的是，倘若接下來重點22城的集中土拍均采取搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式，整體地價走勢將進一步穩(wěn)定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項目利潤也會因此得到釋放。

??哪些城市將成為釋放利潤空間的主力？

??結(jié)合22城首輪成交地價與實際地價差距以及首輪成交溢價水平來看，CRIC將這些城市分為了三大類：高溢價、高配建比例的城市；低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市；低溢價、低配建比例的城市。

??這三類城市中，高溢價、高配建比例的城市成交項目利潤空間釋放最大，利潤漲幅基本可以在20%以上。低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市利潤空間也將會有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15%以內(nèi)。而低溢價、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化。

??具體城市而言，深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等城市是高溢價、高配建比例的典型。以深圳為例，其首輪集中土拍成交溢價率高達(dá)31%，部分熱點地塊最高限價成交，溢價率達(dá)到45%，加上人才房配建要求，深圳首輪集中成交地塊實際可售樓板價平均高達(dá)2.51萬元/平方米。假設(shè)按照溢價率15%封頂，在不競配建的條件下，首輪成交地塊可售樓板價平均則降至約1.5萬元/平方米，拿地成本減少五成以上。

??此外，對于配建比例極高的成都、北京和溢價率最高的重慶而言，土拍規(guī)則調(diào)整下利潤空間釋放幅度多在15%以內(nèi)。以成都為例，首輪集中土拍成都出讓地塊溢價率上限多在10%以內(nèi)，平均溢價率僅有7%，但成交地塊平均自持比例高達(dá)16%，因此成都首輪成交地塊實際可售樓板價平均達(dá)12173元/平方米，較名義成交地價高出了28%。若不競配建后，即使成都將溢價率上限調(diào)升至15%，成交項目利潤空間也會提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價率最高的城市，“價高者得”的出讓方式下，市區(qū)成交地塊平均溢價率高達(dá)43%，若溢價率上限為15%，首輪成交項目的平均遞交較調(diào)整前至少下降24%，利潤空間也會相應(yīng)提升。

青島、長春、蘇州、上海這些本身就是低溢價和低配建的城市，利潤空間變化不大。

??整體來看，一旦土拍新規(guī)“靴子落地”，溢價率不超過15%和地價上限后采取搖號、一次性報價、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定土地歸屬，在房價穩(wěn)定的前提下，超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。

??接下來，深圳、杭州等熱點城市將迎來優(yōu)質(zhì)用地的拿地機會，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預(yù)計較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時值得重點關(guān)注。

       值得注意的是，在新的土拍規(guī)則下，土地市場或?qū)㈤L期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結(jié)構(gòu)和出讓條件設(shè)置上提出了較高的要求，防止出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。