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??第二輪土拍大幕開啟前夕，土地競拍新規終于在部分城市落地。

??先是8月24日晚，成都市公共資源交易服務中心披露，第二批集中供地合計出讓75宗地塊，出讓方式上全面取消“競配建”，所有地塊均采取“限房價、定品質、競地價”拍賣措施；且絕大多數地塊溢價率未超過10%。

??緊接著，第二日，南京發布第二批次土地出讓公告，共出讓53宗地塊。同樣，實行“限房價、定品質、競地價”全新出讓模式；最高溢價率由之前的30%下調至15%；并對競買人資格及資金來源提出更高要求。

??第三日，即8月26日，杭州重新發布第二批住宅用地集中出讓公告，將土地競價規則調整為：一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%。

??三大重點城市在二輪供地新規上保持相當高度一致，這并非偶然。半個多月前，中國房地產報曾報道，自然資源部正在醞釀集中供地規則調整，希望通過補漏洞，優化集中供地政策，將地價控制住。

??國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任、研究員黃征學對中國房地產報記者表示，上半年熱點城市土地市場熱度依然不減，地價溢價率高的問題仍比較突出，這種情況下，部分城市調整供地規則有其必然性。南京、成都等將“限房價、定品質、競地價”作為競拍規則，是希望在改善老百姓居住品質同時，穩定房地產價格，具有積極意義。

??“預計新規則短期內對穩地價、穩房價將發揮重要作用，但影響房價因素很多，還要統籌分析原因，對癥下藥，綜合精準施策。”黃征學說。

??15%溢價率！

??三日內，成都、南京、杭州相繼成為二輪集中供地新規調整下的頭啖湯者。

??先看杭州。杭州一直是“賣地大戶”，土地出讓金連續4年超過2000億元。在首輪集中供地中，杭州兩日內賣出了57宗地塊，攬金1178.53億元，平均溢價率約26%。

??激烈搶地背后，“雙限”+競自持出讓模式也極大擠壓了開發商利潤空間。濱江集團董事長戚金興曾直言，在杭州集中供地拿下地塊凈利潤只有1%-2%（含自持部分）。

??表面看是開發商自負盈虧，但實則羊毛出在羊身上，最終還是由購房者買單，縮減成本最直接就體現在房屋質量上。調整土拍規則，取消自持、競品質成為新需要。

??在宣布終止掛牌一個多星期后，8月26日，杭州市重新發布了第二批住宅用地集中出讓公告，涉及出讓地塊不變，共31宗，面積2873畝，將于10月12日及13日進行統一出讓。

??土地競價規則出現大調整：一是一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%；二是出讓地塊達到上限價格后，轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人，并由公證處全程錄音、錄像、公證，確保土地市場公正公平。

??同時，杭州市設置了更嚴厲的競買準入條件，并規范購地資金來源、嚴格企業信用監管。明確競買人必須具備一年以上房地產開發資質；同一集團成員企業不得同時報名競買（或聯合競買）同一地塊，除“競品質”地塊外，同一集團成員企業最多只能參與5宗地塊競買。

??類似的規則也出現在南京二輪集中供地要求中。

??8月25日，南京市規劃自然資源局會同南京市發改委、南京市城鄉建設委員會、南京市住房保障和房產局四部門聯合印發《關于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》，發布了南京土地競拍的全新規則，將實行“限房價、定品質、競地價”全新出讓模式。

??同日，南京發布第二批次土地出讓公告：合計掛牌53幅地塊，出讓總面積約241.72萬平方米，起始總價約621.55億元。9月26日上午9時30分開始網上競價，53宗地塊中，多數地塊溢價率不超過15%。在南京首輪集中供地中，平均溢價率為18%，部分地塊因競爭太過激烈溢價率達31.9%。

??為防止過度競爭，南京規定，同一競買人及同一集團成員企業在同一批次出讓公告中所報地塊數量不得超過此次公告地塊總量的30%。在本批次出讓公告中，同一競買人及同一集團成員企業不得同時報名競買（含聯合競買）同一幅地塊，且報名地塊幅數不得超過13幅（溧水區、高淳區除外）。第二批集中供地中，有16幅地塊不接受聯合競買、不得合作開發，不得轉讓股權。

??南京還要求，為確保工程建設質量和施工安全，保證科學設計和施工周期，在競得土地后6個月內，住宅部分不得申領預售許可證。

??相比之下，成都為控制土拍熱度，在此前6月份首批集中供地中，就在出讓方式中加入“定品質”要求。最終成都首輪供地平均溢價率僅7%，最高溢價率僅10%。

??根據成都市第二輪“兩集中”供地信息，將推出75宗地塊，面積約5686畝，于9月15日至17日進行交易。從推出量上看，幾乎是第一批入市的40宗地塊兩倍。

??根據出讓文件中各宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算，成都第二批集中供應75宗地塊中，絕大多數地塊溢價率未超過10%。出讓方式上，全面取消“競配建”，均采取“限房價、定品質、競地價”競拍規則。同時，對競買人資格及資金來源提出更高要求。

??“這些城市土拍新規基本上貫徹了第二批集中供地新要求，即溢價率控制在15%以下，不允許通過競配建變相推高地價，并增加競品質要求，很大程度上彰顯了管理層要從源頭上控制地價，并控制市場預期，來作為控制房價手段。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

??新規能否穩住地價？

??從更大的背景來看，十九大以來，地價調控始終是中央政策關注重點，房地產調控諸多政策均在圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標發力。

??中央財經大學副教授、中房智庫研究院執行院長柴鐸分析稱，中央對此的總體設計包括三個層次：一是不斷削弱地方政府“賣地謀財求發展”沖動，包括加強地價監測，禁止土地儲備抵押貸款等舉措；二是拓寬土地供應端，包括集體土地入市和土地出讓、轉讓、抵押二級市場改革等舉措；三是優化土地出讓競價規則，包括“熔斷、一次競價、限競價（條件）組合、搖號”等機制，“但成效差異很大，有的處于失效狀態”。

??在柴鐸看來，近期這些政策設計基本上都是對前期政策的修補，也是回應了社會對于新型土地競價規則的爭議。比如，社會認為限房價競地價會導致新房和二手房市場價格倒掛，引發新房偷工減料降低質量，于是一些城市就在限房價、競地價中加入“定品質、競品質”。但新競價規則仍有很多難以執行的方面，比如定品質，很難詳細規定、詳細認證。

??“理論上，這些新的競價規則對于抑制企業過度競爭、管控地價有一定好處，但在市場火熱背景下，其效力可能會大打折扣。”柴鐸表示。

??“很難真正穩定住地價。”廈門大學建筑與土木工程學院、廈門大學經濟學院雙聘教授趙燕菁對中國房地產報記者表示。

??趙燕菁認為，一手房房價決定地價，如果壓低地價，就會有人在一二級土地市場套利。一手房房價由二手房市場決定。如果一手房價格低于二手房房價，就會有人在一二級市場套利。“二手房價格則是由市場決定的，在缺少財稅制度的中國，二手房市場近似股票市場，利率低、價格高，利率高、價格低；利率是央行決定的，地方政府使不上勁”。

??對于土拍新規，某房企投拓負責人則告訴記者，調低溢價率、要求高品質等規則調整，一定層面上降低了房企拿地成本，使之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定釋放。但這一調整是否會提振房企拿地熱情和信心，還要具體看當地房地產市場銷售情況。

??但可以確定的是，有了成都、南京、杭州打頭陣，接下來各大城市二輪集中供地將陸續登場。“由于上半年土地市場冷熱不均，各城市會根據自身房價情況作出調整，這很正常，但是不是都按‘限房價、定品質、競地價’規則調整，應該不會完全一致。”黃征學說。