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??4月12日，廣州番禺今年出讓的首宗涉宅地塊，經過12家房企17輪報價之后，還沒開始限時競價前，報價就已直接觸及封頂，今天將直接轉入搖號程序。

??參與的房企包括6家央國企，以及以龍湖集團和美的置業為代表的民營房企。這是今年廣州土拍市場第二次出現這么火熱的競搶場面了。

??今年以來，廣州第一輪土拍已經進程過半，要出讓的8宗地塊，有5宗成功開拍，其中除上述番禺的迎賓路地塊外，還有羊城食品廠地塊遭遇競搶，其余地塊則是底價成交，國企兜底。

??截至4月11日，已經有超2/3的重點城市公布了2023年度土地供地計劃，同時有10余個城市開啟了首批集中土拍。從已經公布首輪集中供地的城市看，大多采取了提質縮量的供地策略，規模較去年首輪偏小。

??根據中央部委的最新要求，今年土地交易增加了“預供地”這一信息發布環節，所以，重點城市今年供地計劃的公布時間都比往年要早一些。

??但在目前大部分城市面臨高庫存的壓力下，已公布供地計劃的一二線城市，明顯減少了房地產開發用地，同時增加了工礦倉儲、公共管理等用地規模。

??根據CRIC的統計，已經公布供地計劃的一二線城市的數據顯示，2023年房地產開發用地大幅減少，尤其是租賃用地（含保租房和市場化租賃）規模僅有419公頃，同比降幅達51%。

??普通商品住宅用地也明顯減少，同比降幅達19%。只有保障性產權住宅用地略有增加，增幅為5%，意味著一二線保障性住房的供給力度不減。

??一二線城市中，上海、蘇州等核心城市的住宅用地供應規模還是比較平穩的。主要還是因為這些城市的商品住宅去化情況較好，庫存壓力也相對較輕，地方規土局也有底氣在供地規模上保持相對穩定。

??比如上海，截止2022年末，樓市庫存的去化周期只有6.9個月。2023年上海普通商品住宅的用地計劃供應量為505公頃，和2022年基本持平。

??今年第一輪土拍就有兩宗地塊被房企競搶的廣州，用地供應計劃已經連續五年保持增長，2023年計劃供應普通住宅用地549公頃，同比增長26%。

??廣州規土局還對此表態，充足的住宅用地供應量是實現“穩地價、穩房價、穩預期”的有力保障。

??但多數城市今年的普通商品住宅供應量，相比2022年都有不同程度的下滑。其中，去化壓力比較大的長春減量最明顯，降幅近七成。

??根據CRIC的統計數據，截止2022年末，長春商品住宅去化周期超35個月，去化壓力巨大。所以，今年長春大幅削減了普通住宅用地的供應計劃，全年普通商品住宅用地計劃供應量僅187公頃，同比縮減高達66%。

??類似的城市還有重慶、呼和浩特、南寧等等，這些城市的庫存去化周期都超過了18個月，2023年普通商品住宅用地計劃供應量同比降幅也都在38%以上。

??在減少房地產開發用地的同時，部分一二線城市增加了工礦倉儲、公共管理等用地的供應規模，如呼和浩特、海口、南寧等城市，工礦倉儲的供應量增幅都在70%以上。

??除了保持全年土地供應量的需要，也有希望通過增加產業用地供應，進一步提升城市經濟活力的想法。

??三四線城市今年的供地計劃也表現出宅地減少、產業類用地增加的趨勢，與一二線城市差不多。不過三四線城市普通住宅用地計劃的同比降幅僅10%，但三四線城市在保障性住房的供應力度上不及一二線城市，保障性產權住宅用地量較2022年有所下滑，降幅為5%。

??從已經公布今年第一輪集中供地的情況看，大多數城市都采用了提質縮量的供地策略，規模較去年首輪有所減少，但供地質量大都有明顯提升。

其中，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點城市的優質地塊受到房企追捧，每個城市都有多宗地塊觸頂成交。這也導致3月份典型城市的土地溢價率升至7.3%，創下2021年8月以來的新高。

??另外，供地比較積極的上海、廣州、長春等，首次集中供地量占2023年全年宅地計劃供應量的比重接近或超過兩成。

??尤其是上海，住宅用地地供應相對積極。首次一次性掛牌出讓的地塊一共19宗，全部都是涉宅地塊，占地面積超過98萬平方米，掛牌總價超過483億元，在上海全年宅地計劃供應量中所占的比重高達20%。

??上海今年首輪供地的質量也不錯，包括徐匯、靜安、普陀、閔行等在內的中心城區均有土地供應，實屬難得。

??相比之下，蘇州、寧波等城市首批供地的節奏就比較緩慢。尤其是蘇州，首次集中出讓地塊面積僅占全年商品住宅用地計劃供應量507萬平方米的8%，涉宅地僅11宗，出讓地塊面積約39萬平方米，十分謹慎。

??考慮到近兩年來蘇州新房流速偏緩、庫存壓力顯著上升，蘇州在土地供應上的謹慎態度也在意料之中。

??截止2023年2月底，蘇州庫存消化周期接近16個月，尤其是吳江區，消化周期高達27個月。

??雖然蘇州首輪土地供應體量保持低位，但質量還算不錯：11宗地塊中，3宗來自園區、4宗來自獅山，均是配套完善的熱點板塊，屬于比較優質的土地資源。

??在行業規模下行、庫存壓力持續高位的當下，大部分重點城市都縮減了宅地供應量，同時一二線城市小幅增加了保障性產權住宅用地的供應。整體來看，重點城市的宅地計劃供應量還是適度的。

??考慮到“集中供地”已經取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，不少城市已經實行集中掛牌、分散拍賣的土地出讓方式，我們預計，5月之后，集中供地的波峰和谷底將逐漸淡化，向常態化土地市場轉變。

從城市的角度看，我們認為，年中或三季度初，天津、成都等宅地計劃供應量較大但供應節奏偏緩的城市將迎來一波供地小高峰，在全年供地規模提質縮量的策略下，有補倉需要的房企業可適當關注這些城市優質地塊的投資機會。