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??上海土地拍賣現(xiàn)場跌宕起伏，戲劇性事件不斷出現(xiàn)，引發(fā)市場關(guān)注。

??4月18日，上海第一批集中供地首日現(xiàn)場，浦東周浦地塊拍賣時發(fā)生戲劇性一幕：資料審核超過4個小時，最終地塊未拍出。

??據(jù)記者了解，超長時間資料審核背后是越秀華發(fā)聯(lián)合體因越秀項目公司經(jīng)營執(zhí)照中經(jīng)營范圍不符合該地塊要求，被取消拍地資格導(dǎo)致。

??對于這一結(jié)果，越秀現(xiàn)場提出申訴但被駁回，與其組建聯(lián)合體的華發(fā)也遺憾出局。最終，周浦地塊被招商和南昌市政聯(lián)合體收入囊中。連同當(dāng)曰上午底價獲取的一宗地塊，招商在上海第一批集中供地首日收獲頗豐。

??此次上海集中供地共推出19宗地塊，從前期報名情況來看吸引了超50家房企參拍，萬科、招商、保利、華潤、中海、華發(fā)、建發(fā)、綠城等頭部房企赫然在列。其中，招商、華潤、中海、華發(fā)此次參拍地塊數(shù)量均超過10宗，招商更是報名了15宗地塊，拿地決心可見一斑。

??一個值得關(guān)注的情況是，沉寂一段時間的萬科、中海、華潤重回上海市場。2020年“圍標(biāo)”事件讓3家企業(yè)再未出現(xiàn)在上海公開市場，今年3月，3家企業(yè)拿地禁令己到期解除。

??在“萬中華”缺席的3年，上海土地市場格局已變：招商趁勢而上，無論是2021年還是2022年，均在土地市場開啟“霸屏”模式；保利干勁沖天，雖然不及招商布局廣泛，但收獲頗豐；華發(fā)底氣十足，拿地也毫不吝嗇；除此以外，建發(fā)、象嶼、國貿(mào)等在上海深耕房企以及大家房產(chǎn)、宸嘉發(fā)展等外來房企也都伺機(jī)而動。

??如今，萬科、中海、華潤回歸，招商、保利、華發(fā)等房企也蓄勢待發(fā)，上海土地市場已經(jīng)喧囂起來。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，巨頭爭霸，上海土地市場或?qū)⒂瓉硇赂窬帧?/p>

??房企參拍積極性高漲

??此次上海共推出19宗地塊，其中僅有一位競買人的地塊有4宗，其余15宗地塊均有多位競買人參拍，并分4天完成出讓。

??4月18日是此次集中供地首日，4宗僅有一位競買人的地塊率先出讓，最終浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)地塊由招商和象嶼聯(lián)合體競得，成交價為16.24億元；萬科和印力聯(lián)合拿下松江廣富林街道地塊，預(yù)計打造印象城二期，成交價格為37.83億元；龍湖則以24.8億元獨自拿下嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)地塊；另外一宗位于奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)的地塊最終由天和斬獲，成交價格12.2億元。

??除了底價成交的4宗地，首日還出讓了4宗有多位競買人的地塊，分別為靜安中興社區(qū)地塊、普陀桃浦地塊、徐匯田林地塊以及浦東周浦地塊。其中，除了中興社區(qū)地塊僅有3位競買人，其余3幅地塊均吸引了超10家房企參拍。

??上午9:30，普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊正式開拍，線上線下均氣氛火爆。根據(jù)現(xiàn)場參與拍地的人士表示，不少參拍企業(yè)早早到達(dá)現(xiàn)場，由于入場人數(shù)限制，不少企業(yè)投拓人員聚集在場外喊起了“加油”“好運(yùn)”等祝福語；官方的直播通道在開拍前就已“癱瘓”，并提示觀看人數(shù)已超上限。

??桃浦地塊共吸引了11位競買人，其中包括回歸的中海和華潤兩家企業(yè)。此外，金隅、國貿(mào)&葛洲壩、中鐵建&越秀、建發(fā)&華發(fā)、招商、浙江交投&象嶼、保利發(fā)展、金茂&凱德和綠城也在參拍名單之中。

??報價階段，參拍企業(yè)積極性很高，開拍不到5分鐘就到達(dá)中止價。隨后，11家企業(yè)均確認(rèn)進(jìn)入一次報價階段。

??最終，桃浦地塊被浙江省交投控股集團(tuán)有限公司和象嶼地產(chǎn)的聯(lián)合體以37.78億元拿下，溢價率為9.5%，樓板價44450元/平方米。有意思的是，在一次報價環(huán)節(jié)，浙江交投和象嶼聯(lián)合體的報價與設(shè)定的中間價僅有8000多元的價差，其他10家房企報價的價差均在幾萬元至幾十萬元不等，有網(wǎng)友戲稱“象嶼的投拓團(tuán)隊可以拿獎金了”。

??靜安區(qū)中興社區(qū)地塊也是此次土地出讓的焦點地塊。在報名階段，就有消息顯示該地塊不僅吸引了招商、越秀等品牌房企，就連老牌房企華麗家族也在參拍之列，不過最終該地塊被越秀7.24億元獨攬，成交樓面價67936元/平方米，溢價率7.54%。

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來，過去兩年，布局三四線城市的開發(fā)商得到了“血的教訓(xùn)”，所以現(xiàn)在開發(fā)商的思路就是走最穩(wěn)妥的路線，進(jìn)軍一線和新一線城市。

??下午出讓的浦東周浦地塊和徐匯田林地塊則是“好事多磨”。根據(jù)公開資料顯示，浦東周浦地塊此次共吸引了13家房企，包括中海、浦開、華潤、象嶼、華發(fā)&越秀、大華、招商、保利置業(yè)、大家房產(chǎn)、建發(fā)、金茂、綠城、中鐵建&萬科。田林地塊也吸引了12家房企參拍，包括中海、徐匯城投、中鐵、華潤、國貿(mào)&葛洲壩、中鐵建&越秀、招商、華發(fā)&英冠、建發(fā)、保利發(fā)展&西岸、綠城。

??兩宗地由于參拍企業(yè)數(shù)量較多，僅審核參拍房企資料就超過4個小時。周浦地塊由于開發(fā)商資料和現(xiàn)場系統(tǒng)均出現(xiàn)問題，期間拍賣短暫停止，其中越秀華發(fā)聯(lián)合體因資料審核未通過未能參與競拍，中海則因為利潤測算問題放棄了周浦地塊的一次報價。

??土地拍賣中一些開發(fā)商還玩起了“玄學(xué)”，如在上海周浦地塊拍地現(xiàn)場，有開發(fā)商在桌子上擺上了“法器”——一個橙子和一個香蕉，取諧音“成交”之意，這也從側(cè)面反映出上海拍地的競爭激烈和房企強(qiáng)烈的拿地意圖。

??最終，周浦地塊被招商聯(lián)合南昌市政以17.3億元斬獲，溢價率9.39%；田林地塊被中鐵置業(yè)以19.05億元競得，成交樓面價85505元/平方米，溢價率8.91%。

??隨著周浦地塊成功出讓，上海第一批集中供地首日順利收官，共攬金172.45億元。

??巨頭爭霸

??截至今年3月底，集中供地的重點城市中杭州目前的土地出讓金額最高，達(dá)416.6億元；上海今年第一批集中供地起始價高達(dá)483.4億元，明顯超越杭州。58安居客研究院院長張波預(yù)計，上海也將成為今年上半年土地出讓金額最高的城市。

??“大型品牌房企回歸會讓熱門地塊爭奪更為激烈。”張波表示，萬科、中海、華潤的回歸讓土地參拍企業(yè)的名單分量明顯加重，且由于多年未在上海拿地，這3個企業(yè)在上海今年也必將努力補(bǔ)充土地儲備，拿地層面更是不會手軟。

??事實也確實如此。3家企業(yè)中萬科是最早開始行動的。在2022年上海第三批次集中供地中，中興社區(qū)地塊被北萬置業(yè)斬獲。彼時，市場以為萬科拿地了，但查詢北萬置業(yè)的股權(quán)構(gòu)成就能看出，這家企業(yè)的股東中并沒有萬科的身影，就在拿地前幾日，上海萬科將北萬置業(yè)50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了靜安國資。但有意思的是后來靜安國資又將50%股權(quán)回轉(zhuǎn)給了上海萬科。一番操作下來，萬科在上海實現(xiàn)了曲線拿地。

??華潤在上海拿地的決心也很大。去年，華潤是房企拿地榜上的雙料冠軍——不僅權(quán)益拿地金額第一，權(quán)益拿地面積也是第一。拆解下華潤拿地的構(gòu)成顯示，京津冀拿地金額排名第二，粵港澳大灣區(qū)拿地金額排名第一，中西部拿地金額排名也居前，唯獨在長三角華潤缺席了拿地金額前十名。

??實際上，過去兩年華潤的華東區(qū)域一直布局上海周邊，但因為城市能級不能與上海相提并論，華潤業(yè)績做得比較辛苦。當(dāng)前，華潤在上海也有一個項目，認(rèn)籌階段就已經(jīng)爆號，這也讓華潤意識到上海市場的重要性，回上海的決心也更加堅定。在此次供地中，據(jù)公開資料統(tǒng)計，華潤一共報名了12宗地塊，數(shù)量上僅次于招商。

??中海也是如此，但在這3家企業(yè)中中海是“圍標(biāo)”事件中受挫較嚴(yán)重的企業(yè)，因涉事人員當(dāng)時都受到懲罰，導(dǎo)致整個區(qū)域人員有較大調(diào)整，不過看到上海市場的韌性之后，中海回歸上海的決心也不小。

??此外，過去兩年在上海深度布局的招商、華發(fā)等房企因為嘗到了市場“甜頭”，今年也將繼續(xù)大力布局上海。

??以招商為例，2020年之前招商一直是上海外環(huán)霸主，但上述3家房企不能拿地之后，招商就成了土地市場霸主。與其他房企在長三角二三線城市也配一些地塊的策略不同，招商集中活力主攻上海。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，2021年，招商在上海三次集中供地中從未缺席，2022年，上海四個批次供地中，其中3次招商均有土地收入囊中。招商上海區(qū)域一位營銷負(fù)責(zé)人表示，在上海買新房一定要找招商，因為能滿足客戶任何區(qū)域任何大小任何價位的需求。可見招商在上海布局之廣之深。

??2022年，招商僅上海公司就賣了741億元，這相當(dāng)于一家中型房企全年的銷售收入。

??2023年，招商依然沒有減小在上海的投資力度。在上海此次集中供地中，招商一共報名參拍了15宗地塊，在此次出讓土地總數(shù)中覆蓋度約80%。根據(jù)公開資料統(tǒng)計，此次招商全口徑拍地保證金投入就超過了80億元，而報名的15幅地塊底價土地款合計達(dá)到403億元。

??此外，保利、金地等房企以前的貨量基本出清，也需要在上海做一些補(bǔ)倉。

??張波認(rèn)為，由于上海土地的規(guī)則限制，房企的博弈也更將戲劇化。上海地塊有溢價限制，達(dá)到上限后會進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié)，最終更接近平均價的房企中標(biāo)，因此并不是完全“價高者得”，這就給到很多企業(yè)機(jī)會加入到博弈之中，這也是很多中小房企在上海也會有所斬獲的原因。

??“總體來看，由于上海房地產(chǎn)市場確定性更強(qiáng)，因此土地市場熱度也表現(xiàn)得高于其他城市，不但大型房企不會缺席，包括建發(fā)、象嶼等房企也會加入其中，加之供應(yīng)地塊的總體品質(zhì)較高，預(yù)計房企搶地現(xiàn)象會頻現(xiàn)。”張波表示。