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??2023年的樓市行情呈現(xiàn)出一種少見的“脈沖式”走勢。

??1月份慘淡，春節(jié)過后熱度急速拉升，3月中旬又沖高回落，上漲勢能逐步放緩。這背后，既有疫情全面解禁后購房需求的補(bǔ)償性釋放，也有剛需、剛改等自住需求的蠢蠢欲動(dòng)。此外，還有一個(gè)決定成交能否放量的重要因素，那就是今年商品住宅的供應(yīng)情況。

??一個(gè)確定的事實(shí)是，2022年土地市場成交規(guī)模銳減，創(chuàng)下2015年以來的新低，而且城投托底的占比持續(xù)上升到超過6成，這些都對今年商品住宅的新增供應(yīng)量產(chǎn)生明顯的制約。

??接下來的問題是，在4月市場供求都轉(zhuǎn)向下降，尤其是全國重點(diǎn)30城的供應(yīng)顯著縮量，且已降至近5年來同期新低，成交也環(huán)比下降27%的情況下，5月份的市場供應(yīng)規(guī)模，將對市場走勢產(chǎn)生決定性影響。

??據(jù)CRIC調(diào)研，5月全國28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1355萬平方米，較4月環(huán)比下降14%，同比還保持增長9%。前5月28城的累計(jì)供應(yīng)面積預(yù)計(jì)可達(dá)6350萬平米，累計(jì)同比增幅7%。

??如果從今年每個(gè)月的供應(yīng)量看，1-2月是供應(yīng)淡季，3月供應(yīng)量沖高后就開始持續(xù)回落，5月的供應(yīng)量略高于今年以來的月平均數(shù)，但如果與去年平均每月1433萬平米的供應(yīng)量相比，今年樓市的整體供應(yīng)量還是略顯疲軟。

??不過，一線城市5月份的供應(yīng)還是保持平穩(wěn)狀態(tài)，環(huán)比小幅微跌1%的同時(shí)，同比漲幅高達(dá)77%。其中，北京和深圳都在5月迎來供應(yīng)的集中放量，環(huán)比增幅分別高達(dá)86%和39%，上海和廣州的房企推貨積極性不高，但因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)較低，所以單月和累計(jì)供應(yīng)量的同比表現(xiàn)還是保持增長。

??二線城市在5月開啟輪動(dòng)復(fù)蘇行情，部分城市的供應(yīng)有所提速。成都、武漢、寧波5月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)規(guī)模都將超過100萬平米，重慶、西安、南京等城市環(huán)比漲幅明顯，均在4成以上。

??也有短期內(nèi)行情轉(zhuǎn)冷顯著的城市，比如天津、鄭州、昆明、福州等城市，5月的供應(yīng)規(guī)模都有不同程度的下滑。

??三四線城市的情況則不太樂觀，呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降的行情。CRIC最近調(diào)研了長三角和珠三角的無錫、常州、徐州、漳州、泉州等部分重點(diǎn)城市，僅無錫單月供應(yīng)規(guī)模超過10萬平米，漳州與上月供應(yīng)規(guī)模基本持平，其余城市基本都迎來供應(yīng)量的低谷期，低迷的樓市成交也使房企缺乏推貨的積極性。

??如果從產(chǎn)品的供應(yīng)分布看，28個(gè)重點(diǎn)城市的剛需、改善、高端產(chǎn)品占比結(jié)構(gòu)為39%、50%和11%，總體還是以改善為主導(dǎo)。其中，上海各檔次的產(chǎn)品供應(yīng)相對平均，泉州、徐州、天津等城市的剛需占比則在7成以上，5月份的供應(yīng)中預(yù)計(jì)剛需還是主力。

??蘇州、廈門、寧波、福州、成都等城市的供應(yīng)則以改善為主。昆明的情況就比較特別，5月迎來改善和高端產(chǎn)品的集中入市期，占比分別達(dá)到40%和43%。

??從5月供應(yīng)的區(qū)域分布看，28個(gè)重點(diǎn)城市的主城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊的供應(yīng)占比分別為51%、31%和18%，主城區(qū)還是絕對的供應(yīng)主力。

??其中，徐州、西安、昆明、重慶、南寧、鄭州、福州等城市的主城區(qū)供應(yīng)量占比都在7成以上。無錫、泉州、青島、濟(jì)南、北京、廈門等城市的供應(yīng)則以近郊項(xiàng)目為主，占比都在5成以上。

??少數(shù)城市如常州、天津、廣州等城市的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期將會(huì)造成庫存積壓。上海和寧波各區(qū)域供應(yīng)都相對平均，占比都在3成左右。

??根據(jù)5月的供應(yīng)預(yù)測，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，我們對市場后續(xù)走勢的簡單預(yù)判是：5月剛需動(dòng)能持續(xù)趨弱，整體成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，后期各城市的分化情況主要還是看改善產(chǎn)品的供應(yīng)與成交。

??如果按目前市場分化的情況進(jìn)行分類，大致可分為以下四類：

??1、 熱點(diǎn)恒熱的城市，包括上海、北京、杭州、成都、合肥等，后期成交預(yù)期平穩(wěn)運(yùn)行，成交規(guī)模放量多寡主要取決于供給約束。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，4月份上述五座城市還是“熱點(diǎn)恒熱”，在多數(shù)城市增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱的背景之下，這些城市的項(xiàng)目來訪、認(rèn)購量都沒有顯著的下行征兆，總體延續(xù)高位平穩(wěn)的狀態(tài)。

??從供給端看，成都還保持在單月供應(yīng)規(guī)模100萬平米以上，5月預(yù)計(jì)開盤的49個(gè)項(xiàng)目中，一二圈層改善項(xiàng)目高達(dá)30個(gè)，開盤基本都能實(shí)現(xiàn)熱銷，也能對短期市場熱度有很好的支撐作用。

??北京、上海、杭州和合肥的供應(yīng)規(guī)模基本都處于低位，不過從產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，還是以改善為主，持續(xù)刺激部分中高端需求釋放，支撐市場成交。

??2、 短期供應(yīng)放量的城市，如深圳、南京、西安、寧波等，供應(yīng)環(huán)比漲幅顯著，且產(chǎn)品以改善為主的城市，成交還有釋放空間。

??以深圳為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)5-6月份超過20個(gè)項(xiàng)目逾1萬套新房入市。熱點(diǎn)片區(qū)如前海的深業(yè)云海灣、招商壹灣臻邸，龍華的中海瓏悅里、安宏基天曜府，南山的赤灣開云府，寶安的勤誠達(dá)云邸、云上潤府等項(xiàng)目都在入市計(jì)劃內(nèi)，這些熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目后續(xù)入市有望持續(xù)支撐新房市場的熱度。

??3、 供應(yīng)成色一般的城市，如廣州和武漢，如果后續(xù)出現(xiàn)項(xiàng)目漲價(jià)或取消優(yōu)惠，再?zèng)]有政策利好疊加刺激的話，市場就會(huì)有壓力。

??以武漢為例，今年2-3月市場回暖明顯時(shí)，已經(jīng)有部分開發(fā)商開始收回折扣、望風(fēng)漲價(jià)，從我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，折扣力度越低，成交縮量越明顯。如萬科新都會(huì)收回7-8個(gè)點(diǎn)的折扣，成交量就面臨腰斬。

??這也意味著，武漢目前的市場回暖基本是“以價(jià)換量”帶來的假性繁榮，沒有“便宜”可撿，購房者基本也就不會(huì)入市。問題是，今年武漢的月均供應(yīng)基本會(huì)持續(xù)穩(wěn)定在100萬平米以上，加上武漢的廣義庫存較高，后續(xù)項(xiàng)目之間的競爭壓力也會(huì)加大。

??廣州也是如此。五一假期推新量為近四年來最低的一年，意味著房企還是抱著去庫存的想法，而且4月份樓市的項(xiàng)目來訪、去化都出現(xiàn)了疲軟的跡象，也讓開發(fā)商不敢過分樂觀。不排除后期各房企會(huì)加大營銷力度，沖刺年中業(yè)績。但考慮到5月的推盤主要集中在遠(yuǎn)郊片區(qū)，預(yù)計(jì)后續(xù)去化也不容樂觀。

??4、 供應(yīng)縮量或供需錯(cuò)配的城市，如鄭州、天津等弱二線城市，回暖持續(xù)性略顯不足。

??雖然鄭州本輪的回暖主要以剛需客群為主導(dǎo)，但從目前的認(rèn)購情況看，剛需的回調(diào)幅度也是最大的。5月40萬平米、3160套房子即將入市，還是以剛需為主導(dǎo)，市場后續(xù)有很大可能面臨供過于求，庫存堆積。

??天津2-3月樓市出現(xiàn)的成交暴漲，主要源于本地剛需、剛改部分恐慌性購房情緒影響，隨著這部分需求釋放完畢，整體項(xiàng)目上的來訪和去化都出現(xiàn)了回落的跡象。

??天津這一輪回暖的成交結(jié)構(gòu)也比較特殊，30%的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了80%的成交量，目前盤點(diǎn)下來，去化周期小于12個(gè)月的熱銷項(xiàng)目庫存面積約236萬平米，占比僅17%，未來部分區(qū)域也將面臨供應(yīng)短缺。而且天津5月份的供應(yīng)不足70萬平米，這也會(huì)限制市場的成交放量，預(yù)期5月樓市還是延續(xù)筑底行情。

??總的來說，目前房地產(chǎn)市場還是面臨比較大的供給約束。一方面是供應(yīng)量縮減，據(jù)CRIC測算，無論是供地端還是項(xiàng)目端，2023年整體供應(yīng)規(guī)模都將面臨腰斬；另一方面，部分城市供需錯(cuò)配的問題會(huì)更加突出，今年剛需下行、改善平穩(wěn)、高端回落已是大概率事件，對于以剛需為供應(yīng)主力的城市，如天津、鄭州等，供需矛盾將更為突出。

??目前樓市點(diǎn)狀回暖和區(qū)域性復(fù)蘇的持續(xù)性，也有賴于市場的供求關(guān)系變化。新房市場，供求平穩(wěn)或供不應(yīng)求的區(qū)域，項(xiàng)目就會(huì)熱銷；供過于求或供需錯(cuò)配的區(qū)域，就會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目滯銷、行情急轉(zhuǎn)直下的情況。二手房市場，區(qū)域掛牌量下降的話，交易活躍度會(huì)提升；一旦掛牌量上升，交易周期就會(huì)延長。

??所以，我們認(rèn)為，“脈沖型”的行情還將持續(xù)，但波幅會(huì)收縮。今年的第一次“脈沖式復(fù)蘇”始于1月下行，2月春節(jié)后復(fù)蘇，3月先增后降，4月緩步下行。第二次“脈沖”何時(shí)發(fā)生以及發(fā)生在哪些城市，還有待進(jìn)一步觀察。

??同時(shí)，今年的行業(yè)規(guī)模將會(huì)回落，包括土地成交規(guī)模、新房成交和二手房成交都會(huì)回落，行業(yè)規(guī)模將回到2015-2016年的水平，不會(huì)因單月的回暖發(fā)生趨勢性改變。