土地梁學城 2023-05-17 08:58:00 來源：中房報
??北京供地速度在加快。僅5月11日、12日兩天內，北京連續兩天共掛牌6宗住宅用地，總起始價226.7億元，全部是此前預申請用地“轉正”而來，其中包括經開區X47R1“王炸”地塊，起始價達68.8億元。
??加上4月28日掛牌的4宗地，北京近半個月以來已連續三次掛地，合計10宗地，總起始價達313.15億元。
??值得關注的是，海淀區四季青掛牌兩宗地塊，總起始價達86億元，掛牌預申請用地的第二天就迅速“轉正”。與此同時，5月12日又有4宗宅地進入預申請，總起始價超100億元。由此，業內人士預計，6月份北京將進入密集“拍地期”。
??四季青首現拍地“新模式”
??此次，海淀區四季青供應的兩宗地塊銷售指導價最高為12.1萬元/平方米，容積率均為1.05，控高12米，妥妥的低密豪宅配置。
??具體來看，003-1地塊體量更大，土地面積73887.385平方米，地上建筑規模89552.295平方米，出讓起始價69億元，上限價格79.35億元。
??根據掛牌文件顯示，當報價達到上限時，轉為在此價格基礎上現場競報地上實施超低能耗建筑面積程序，不足整棟的須整棟實施超低能耗建筑。起始競報面積為1000平方米，競報上限45000平方米，達到上限后，轉為現場搖號方式確定競得人。
??值得注意的是，競報超低能耗建筑面積在北京土地拍賣市場中，屬于首次出現。據了解，政府正在積極推動新建建筑節能工作，根據《北京市民用建筑節能降碳工作方案暨“十四五”時期民用建筑綠色發展規劃》，到2025年，全市累計推廣超低能耗建筑規模力爭達到500萬平方米。
??“可以預見，未來會有越來越多地塊競報實施超低能耗建筑面積。相對于競現房銷售面積，這一方式對開發商而言時間和資金成本更低，對購房者來講品質也有所提升。”易居研究院研究總監嚴躍進分析稱。
??與003-1地塊相比，004-1地塊體量較小，競買方式也更簡單。土地面積18388.668平方米，地上建筑規模21809.34平方米，地塊起始價為17億元，上限價格19.55億元，當報價達到上限時，則不再接受更高報價，轉為現場搖號方式確定競得人。
??“004-1地塊體量小，門檻低，位置優越，預計報名房企會多于003-1地塊，很多外來房企可能都會來碰碰運氣。”合碩機構首席分析師郭毅進一步補充道，不過，地塊的形狀不是很規則，從產品的設計和排布上來說，會受到一些先天規劃條件不足的影響。
??“王炸”地塊入市在即
??5月12日，北京掛牌的3宗住宅用地，分布于經開區、朝陽區、石景山區。在這三宗地中，就包括之前業內一直關注的“王炸”地塊——經開區X47R1地塊，起始價為68.8億元，上限價格79.12億元，土地面積77391.1平方米，地上建筑規模177999.53平方米，銷售期房指導價為7.7萬元/平方米，現房指導價7.9萬元/平方米。
??地塊位于亦莊河西，中海京叁號院北側，其所在片區是亦莊成熟區域，熱度一直居高不下。地塊北側有北京二中經開區學校，西側還有龍湖北京亦莊天街，到南海子公園（公園地產）直線距離2.5公里。距離亦莊T1線（地鐵盤）九號村、四海莊站700米，預計步行10分鐘。周邊的配套已經十分成熟，硬件設施非常齊全。
??從周邊競品來看，中海京叁號院銷售指導價7.3萬元/平方米，二手房小區中，金茂府掛牌均價約10.5萬元/平方米，金茂悅8.4萬元/平方米，海梓府7.9萬元/平方米，新地塊與周邊二手房形成明顯“倒掛”，成為業內預期的熱門地塊。
??“亦莊河西是這一輪北京樓市里表現最搶眼的板塊。自2021年經開區學籍獨立后，今年亦莊整體房價對比去年同期上漲9%左右。不過，盡管亦莊整體發展良好，但目前二手房市場整體報價虛高，成交量也在回調，所以短周期來看河西二手房繼續上漲壓力較大，對于購房者而言，新房7.7萬元/平方米買入十分合適。”郭毅分析稱。
??除了海淀、亦莊三宗高端改善地塊，朝陽奶西又有新地塊入市，位于中建宸園北側。容積率1.4，控高30米，預計未來會做洋房+別墅產品。地塊起始價30億元，上限價格34.5億元。達到上限價格后競現房銷售面積，上限1.2萬平方米。地塊期房指導價8.9萬元/平方米，現房9.1萬元/平方米。
??首開金茂望京樾、中建宸園等項目的熱銷，讓奶西成為朝陽區炙手可熱的一大板塊。郭毅表示，可以看到，整個奶西板塊確實承載了來自望京和新北苑片區的改善人群的集中流入，從新地塊的低密屬性以及區域去化流速較快來看，預計房企的競爭積極度十分高。
??值得關注的是，在預申請用地頻頻“轉正”的同時，預申請用地也在不斷更新。5月12日，北京預申請用地又增加4宗住宅用地，起始總價超過100億元。其中包括兩宗通州地塊，分別為北京城市副中心6003、6004地塊，建筑控制規模為10.09萬平方米，交易起始價為25.9億元；北京城市副中心0062地塊，建筑控制規模為7.37萬平方米，交易起始價為14.3億元。
??此外，北京市豐臺區地鐵十九號線新宮車輛段綜合利用項目居住用地，建筑控制規模為12.55萬平方米，交易起始價為50億元；北京大興新城西片區居住用地，建筑控制規模為4.45萬平方米，交易起始價為10億元。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
