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??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）調(diào)整限購年限、收緊戶籍居民購房政策、規(guī)范離異家庭購房......最近一直在坊間流傳關(guān)于深圳樓市調(diào)控的那只靴子，終于落地了。

??7月15日，深圳市住房和建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。這個(gè)被稱為是史無前例的“深八條”，從調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等八方面進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

??實(shí)際上，自今年3、4月以來，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較活躍，二手房?jī)r(jià)格上漲過快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象。深圳樓市的“火爆”，也成為了國內(nèi)炒房客眼中的“風(fēng)向標(biāo)”，深圳方面適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策并在本次調(diào)控加碼，也在意料之中。

??調(diào)控手段力度空前

??整體看，《通知》提出的八項(xiàng)措施，涵蓋了行政、金融、稅收等方面內(nèi)容。

??在調(diào)整商品住房限購年限方面，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策。《通知》規(guī)定，在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購買商品住房。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

??完善差別化住房信貸措施方面，《通知》規(guī)定，首套房繼續(xù)執(zhí)行貸款首付比例最低30%的政策，家庭名下在深圳無房但有商貸或公積金貸款記錄，購買普通住房貸款首付比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付比例不低于60%；對(duì)于購買家庭名下第二套普通住房的貸款首付比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付比例不低于80%。

??在稅收調(diào)控方面，由于最近一年來，深圳成交的商品住房中換手率較高。本次《通知》將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，這也是為了抑制目前過熱的二手市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)于普通住房標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了細(xì)化，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元三個(gè)條件。

??對(duì)于社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，深圳也提出要加強(qiáng)銷售管理。根據(jù)《通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。

??此外，深圳還將推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理，將通過統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺(tái)完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實(shí)的合同數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程，提高交易效率，真正實(shí)現(xiàn)交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”。

??未來，深圳將加大二手住房交易信息公開力度，要求中介機(jī)構(gòu)及時(shí)、準(zhǔn)確報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)。同時(shí)，要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，對(duì)涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為采取相關(guān)處理措施。

??深圳市住房和建設(shè)局表示，《通知》的出臺(tái)是對(duì)深圳市既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化完善，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將發(fā)揮積極作用。

??深圳調(diào)控余震：未來居住用地供應(yīng)量增加一倍以上

??由于一直以來深圳新房供應(yīng)緊缺，大量的購房消費(fèi)需求不得不流向二手房市場(chǎng)。這也使得近年來深圳二手房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，成交面積及價(jià)格也在穩(wěn)步提升。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，深圳二手房2019全年成交面積升至663萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。2020年1-5月，深圳二手房累計(jì)成交309萬平方米，同比增長(zhǎng)40%。在價(jià)格方面，今年3月份，深圳在時(shí)隔24個(gè)月后其二手房?jī)r(jià)格漲幅重新回到了全國第一的位置。新房供應(yīng)不足，也被認(rèn)為是深圳房?jī)r(jià)高企的原因之一。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，隨著深圳落戶人口的增多，供求矛盾在增大，必須通過政策調(diào)控來緩解此類矛盾。除了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和金融手段以外，增加土地供應(yīng)才是未來緩解深圳房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的根本，這也是迫切需要解決的問題之一。而從最近幾年來看，深圳住宅供應(yīng)長(zhǎng)期處于嚴(yán)重不足局面。在一線城市中，深圳宅地供應(yīng)占比也基本處于低位。

??據(jù)中房網(wǎng)粗略統(tǒng)計(jì)，深圳過去4年（2016-2019年）計(jì)劃供應(yīng)居住用地量平均在150公頃左右。按照深圳市規(guī)劃和自然資源局今年5月份發(fā)布的《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年深圳市居住用地供應(yīng)量為293.2公頃，較以往四年的平均供地水平增加了將近一倍。

??而根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局透露，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地3平方公里以上，比往年增長(zhǎng)一倍以上，今后新增土地將主要用于公共住房建設(shè)。同時(shí)，增加商品住房供應(yīng)，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年的近兩倍；下半年計(jì)劃入市商品住房項(xiàng)目80多個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積超過500萬平方米、超5萬套。今年建設(shè)籌集公共住房不少于8萬套，確保完成“十三五”期間建設(shè)籌集40萬套公共住房的目標(biāo)，讓更多的市民通過政府提供的公共住房解決住房困難。

??全國樓市政策風(fēng)向：“房住不炒”基調(diào)不變 放棄松動(dòng)幻想

??事實(shí)上，在深圳之前，寧波、杭州、東莞等過熱城市，也先后對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了收緊，這也被視為樓市過熱城市將步入新一輪調(diào)控周期的信號(hào)。但深圳作為中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，其發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策于全國樓市而言，都有著很強(qiáng)的信號(hào)意義。

??從另一方面來看，高層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)也并沒有隨著疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也在試圖轉(zhuǎn)變過去對(duì)房地產(chǎn)的依賴。另外，央行今年也在多個(gè)場(chǎng)合和報(bào)告中，明確重申要堅(jiān)持“房住不炒”的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。再加上此前至少10 個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，這也說明“房住不炒”的底線仍不可觸碰。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次深圳的做法至少代表了今年的房地產(chǎn)政策風(fēng)向。雖然受疫情影響，今年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨很大壓力。但部分城市房?jī)r(jià)上漲過快也違背了穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向和“房住不炒”的政策基調(diào)。通過此類政策出臺(tái)，意在進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范市場(chǎng)炒作。后續(xù)其他房?jī)r(jià)上漲過快的城市，也依然會(huì)面臨調(diào)控政策的出臺(tái)。