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??每一次國家大政變化接續(xù)的時刻，房地產(chǎn)總是牽動人心。在“十四五”即將開啟之際，關(guān)系億萬群眾切身利益的住房問題，再次成為焦點。

??11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“建議”）。建議重申“房住不炒”定位，同時提出“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，促進農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門類關(guān)系協(xié)調(diào)”。“推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，促進住房消費健康發(fā)展”。

??“這是在促進房住不炒、控制住投機炒作、房地產(chǎn)違規(guī)加杠桿之后，對房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟兩者關(guān)系的一個正本清源的重新表述。房地產(chǎn)發(fā)展和實體經(jīng)濟發(fā)展并不違背，與‘房住不炒’也并不矛盾。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??李宇嘉認為，國內(nèi)大循環(huán)中，消費是主要推動力量，這其中就包括住房消費。房地產(chǎn)存量時代下，住房消費潛力很大，房屋裝修、老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)、配套設(shè)施完善、智慧化城市改造等都會推動房屋整個的升級換代。農(nóng)村人口就近城鎮(zhèn)化的過程，也會促進住房需求釋放，成為擴大內(nèi)需的重要支撐點。

??不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，“蓋有人住的房子”“蓋人們支付得起的房子”將是房地產(chǎn)未來的主流開發(fā)方向。

??內(nèi)循環(huán)離不開住房消費支持

??“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現(xiàn)第一個百年奮斗目標之后，乘勢而上開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年。規(guī)劃和遠景目標意義重大。

??建議明確指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這是中央首次將“房住不炒”寫入五年規(guī)劃。這意味著，下一個五年，“房住不炒”仍是樓市調(diào)控的主基調(diào)，也是地方因城施策不可動搖的根本。

??事實上，近幾年來，中國很多城市房價一直處于猛漲居高不下的狀況，背后都縈繞著投機炒作的影子。高房價擠壓了實體制造業(yè)，吸納了太多資金，更滋生了投機炒作不勞而獲的思維。因此，自2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”方向后，各類房地產(chǎn)政策制定都嚴格遵循這個思路。

??就在“十四五”規(guī)劃建議發(fā)布的同一天，浙江臺州就升級了樓市調(diào)控，其中明確提到實行住房限售政策，要求11月4日起在臺州市區(qū)新購買住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。再次彰顯了中央層面“房住不炒”的底線，不可逾越。

??但這也并不意味著政策就會一味打壓房地產(chǎn)、打壓金融。相反，內(nèi)循環(huán)離不開住房消費的支持。

??此次建議特別強調(diào)“消費”的重要性，提出了“全面促進消費”。增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，順應消費升級趨勢，提升傳統(tǒng)消費，培育新型消費，適當增加公共消費。推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，促進住房消費健康發(fā)展。海南省10月份出臺新的汽車消費政策提出，只要持房產(chǎn)證就可以參加汽車搖號，這突破了之前必須擁有戶口的規(guī)定。住房和汽車消費自從1998年房改以來，就是兩個相輔相成的新消費熱點。

??這不難理解。在拉動經(jīng)濟增長的"三駕馬車"中，出口受阻，投資謹慎，消費自然就成為重中之重。而其中，住房消費與汽車消費同時被單獨點名，更說明了這兩個經(jīng)濟的消費熱點，還需培育和發(fā)展。

??“車輛進入存量時代，住房也進入存量時代，都在向使用管理轉(zhuǎn)變。從國外看，美國、日本等國家房地產(chǎn)增加值占GDP增量能達到12%以上，我國的深圳、上海等城市房地產(chǎn)增加值也占到GDP增量的10%以上，這說明存量時代住房消費潛力很大。老舊小區(qū)改造、二手房流轉(zhuǎn)、租賃市場建設(shè)、閑置低效用房改造等，都可以重新定義實體經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系。”李宇嘉認為。

??在貝殼研究院高級分析師許小樂看來，“促進住房消費健康發(fā)展”，重點在于“健康發(fā)展”。健康發(fā)展是居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足，房價漲幅與經(jīng)濟增長和居民收入相匹配，房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務得到充分發(fā)展，服務品質(zhì)得到進一步提升。

??“住房消費要真正釋放，就要杜絕各類炒房的干擾，即要落實房住不炒的思路。而房住不炒的落實，本質(zhì)上就是為了給住房消費提供更大的空間。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

??發(fā)展長租房需要金融支持

??從構(gòu)建多層次住房體系角度看，住房租賃市場有著巨大的發(fā)展空間。但同樣，只有遏制住投機炒作，令房地產(chǎn)回歸居住屬性，住房租賃需求才能得以釋放。

??對于住房租賃，意見明確，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。

??“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，背后就是要降低租賃住房的成本。因為任何一個大城市，在集體土地上建小產(chǎn)權(quán)房的租金很低，就是因為集體土地本身成本就很低，在控制住投機炒作后，用低成本的集體土地建租賃住房，能降低租賃房的建造成本，從而提高長租公寓運營收益。”李宇嘉分析稱。

??“租賃市場最核心的問題就是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品住宅用地用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%~2%，而集體用地因為地價相對較低，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，也可以獲得穩(wěn)定回報。”一位做長租公寓的市場人士表示。

??在近幾年農(nóng)村土地改革過程中，一個較大的突破就是集體建設(shè)用地和租賃住房的結(jié)合。尤其是隨著新《土地管理法》的實施，此類產(chǎn)品的開發(fā)將會成為一個重要亮點。

??建議還強調(diào)，“完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。這是政策層面首次將“長租房”寫入五年規(guī)劃，尤其對于北京、上海、廣州、深圳等一線城市住房租賃市場，意味著大利好。

??有專家呼吁，從短租到長租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長租房也需要享受各類同權(quán)的保障，包括租房可落戶、租房可入學等，這都是后續(xù)租售同權(quán)方面值得探索的內(nèi)容。

??都市圈邁入大有可為時代

??意見特別指出，深化戶籍制度改革，完善財政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

??同時，優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)。推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

??建議對區(qū)域發(fā)展也作出明確指示：推動西部大開發(fā)形成新格局，推動東北振興取得新突破，促進中部地區(qū)加快崛起，鼓勵東部地區(qū)加快推進現(xiàn)代化。支持革命老區(qū)、民族地區(qū)加快發(fā)展，加強邊疆地區(qū)建設(shè)，推進興邊富民、穩(wěn)邊固邊。推進京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展，打造創(chuàng)新平臺和新增長極。推動黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展。高標準、高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)。

??這在業(yè)內(nèi)看來，都市圈依然是發(fā)展核心，特別是京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長三角、黃河流域、成渝地區(qū)這幾個納入國家戰(zhàn)略的重點區(qū)域。雄安新區(qū)、長江經(jīng)濟帶等也會在未來承擔重任。而要“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用”，預計中央也會繼續(xù)把發(fā)展重心放在一二線城市。

??全國政協(xié)委員、“十四五”國家發(fā)展規(guī)劃專家委員會秘書長王一鳴說，“十四五”乃至更長一段時間，全球經(jīng)濟會進入相對低迷的階段，“三低兩高”（低增長、低通脹、低利率、高債務、高風險）的日本式衰退在全球范圍內(nèi)會持續(xù)。未來，內(nèi)陸地區(qū)的城鎮(zhèn)化率會進一步升高，將為我國城鎮(zhèn)化率的提高作出主要貢獻。在“雙循環(huán)”的格局下，中國應在“十四五”期間大力度推進土地制度改革和戶籍制度改革，增強大都市圈和城市群在“雙循環(huán)”中的樞紐和戰(zhàn)略支點作用。