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??被約談是房地產市場被管控強化的信號。

??7月29日，據人民日報消息，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。

??會議宣布，上述5城均被納入房地產市場監測重點城市名單，同時明確，此類城市的房地產調控工作，由住建部和有關省級政府共同督辦。

??上述5個城市樓市地市熱到什么程度？以銀川為例，來自國家統計局數據顯示，6月，銀川新房銷售價格環漲0.8%，同漲11.2%，居全國第二；另從國家統計局發布的歷年來70城房價數據可以看到，銀川新房房價從2017年3月到2021年6月一直處于上漲狀態，已經連漲52個月。2月份徐州新建商品房價格環比上漲漲幅達1.2%，漲幅在全國位列第一。6月份，銀川新房房價漲幅再次超過10%；徐州二手房房價漲幅超過10%，幾與上海并列。

??住房和城鄉建設部指出，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩，引起社會廣泛關注。

??“約談問責是房地產長效機制管理的重要組成部分。樓市調控告別過去自上而下的調控，轉向一城一策框架下的調控，即調控自主權在地方政府，責任也在地方政府，地方要對調控的效果負責。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次約談預示著房地產調控政策不存在松綁或周期性調整可能性，地方政府必須要用更強的責任心進行樓市調控，主動發現問題、研究問題，真正確保樓市穩定。

??至此，房地產市場監測重點城市名單擴充至8個，上半年進入該監測名單的城市是東莞、南通和南昌。

??7月30日，中國房地產報記者致電金華市有關部門了解接下來的應對政策，相關負責人稱，“昨晚剛剛返回金華，市里目前正在召開相關會議。樓市調控肯定會收緊，但具體方式、執行時間尚未確定，正在研討。”

??另據新華社報道，中共中央政治局7月30日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

??房價地價漲幅大，5城市被約談

??“我們很早前就預感到這幾個熱點城市會被加強監管，因為房企涌入帶來大量資金，勢必會導致樓市出現虛火。”長三角一家品牌房企徐州區域負責人表示，住建部直接約談意味著地方調控會加大力度。

??根據國家統計局70城商品房價格月度數據，此次住建部約談的銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，今年上半年新房和二手房價格漲幅均居于高位。

??綜合來看，據中房指數系統百城價格指數顯示，徐州新房價格累計漲幅已超5%，徐州、金華二手房價格累計漲幅亦在5%以上，市場熱度已持續較長時間；銀川、泉州二手房價格漲幅亦較高。從土地市場來看，中指研究院數據顯示，在上半年全國共成交的超300宗高溢價地塊中，長三角區域占比達到66%，其中，金華土地供應量同比增長336%，宅地供應面積326萬平方米，漲幅也是長三角和珠三角市本級20個城市中最大的一個；在徐州6月底集中成交的地塊中，多宗達到最高限價，競拍熱度偏高。在珠三角區域，惠州今年以來成交的住宅用地中亦有多宗地塊樓面價刷新區域新高。

??具體到城市，據銀川市統計局數據顯示2021年上半年，銀川市房地產開發投資同比增長28.6%，拉動全市投資增速10.0個百分點；全市商品房銷售面積316.86萬平方米增長10.0%，銷售額251.12億元增長22.1%。商品房待售面積620.60萬平方米增長3.8%。

??來自吉屋數據顯示，銀川7月新房均價7781元/平方米，環比上月增長1.42%；二手房均價6880元/平方米，環比上漲0.26%。

??2020年，銀川曾以14.2%的房價漲幅登上了胡潤2020年度全球房價指數榜單第10名，是唯一入圍前十的中國城市，也是全國房價漲幅第一的城市。進入2021年，銀川的房價漲幅仍然多次占據全國第一。據國家統計局數據，從2021年1月開始，銀川房價一直處于一個平穩上漲的態勢。1-4月，銀川新建商品住房同比漲幅分別以13.9%、14.9%、14.1%、13.7%領漲全國；5月，銀川新建商品住房環比漲幅2%排名全國第一；6月，銀川新建商品住房同比漲幅以11.2%位居全國第二。

??在土地方面，2020年銀川以47.23%的全國土地溢價率居于全國103城之首，全年共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合計成交面積130.73萬平方米；賣地收入65.74億元，位列全國83名。進入2021年，高溢價率土地依舊存在。6月，寧夏建元房地產開發有限公司競得銀川市1宗綜合用地(含住宅)，樓面價2494元/平方米，溢價率207.14%；寧夏巨力房地產開發有限公司競得的賀蘭16號地塊，溢價率147%，樓面價2009元/平方米。

??再以徐州為例，據徐州市統計局數據顯示，2021年上半年從房地產開發數據來看，徐州市房地產開發投資增長9.7%，兩年平均增長11.0%；商品房銷售面積和銷售額分別增長32.0%和43.7%，兩年平均分別增長17.4%和29.4%。

??據國家統計局數據，2月，徐州新房價格環比上漲1.2%，漲幅全國第一；6月，徐州二手房價格同比上漲10.4%。7月，徐州新房均價9863元/平方米，環比上月增長0.46%；二手房均價11064元/平方米，環比上月增長0.16%。

??在土地市場，各大房價紛紛進入徐州市場，在徐州今年第一場土拍中，招商蛇口總價15.62億元拿下的2020-51號惠民小區東B地塊，成交樓面價11699.17元/平方米，溢價率132.1%；弘陽以總價50450萬元摘得的2020-60號陶樓山東側B地塊，成交樓面價8719.03元/平方米，溢價率122.74%，市場熱度不減。為了抑制高溢價率地塊和高房價，6月17日，徐州市政府公開表示要實施批量供地、防止炒作；住宅用地采取“雙限”方式出讓；加大住宅用地供應量，強化公共租賃住房用地供給。

??上述長三角品牌房企的區域公司負責人表示，他們在這幾個熱點城市均有布局，但很慎重。原因是自去年開始就意識到樓市過熱城市會受到監管，這一次未曾料到是住建部直接約談。

??對于這5個城市，倪虹提出三點要求：第一，必須加快建立和完善房價地價聯動機制，優化土地競拍規則，限房價、控地價、提品質，堅決穩定地價、穩定房價；第二，必須加快發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問題；第三，必須果斷采取措施，實施供需雙向調節，規范市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展。省級政府要加強監督指導，督促城市落實主體責任。

??約談中，上述5個城市表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實扛起城市主體責任，加強市場監測監管，迅速采取針對性措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

??樓市調控方向進一步明確

??下半年樓市調控方向已經進一步明確。

??7月22日，國務院在加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議中，就已經重申了堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，為下半年房地產政策調控明確定調。

??這次會議還明確提出，各個城市要增強工作的積極性、主動性、創造性，確保完成穩地價、穩房價、穩預期的目標。

??中指研究院預計，接下來將有更多城市積極響應和落實“7·22會議”精神，房地產市場熱度較高、土拍熱度高的城市均有政策加碼可能，短期看，房地產市場或將進入調控政策密集發布期。

??對于這5個城市，中指研究院分析認為，其將迅速采取針對性措施，大力加碼調控政策，極有可能會借鑒北京、上海等城市土拍模式，進一步優化和完善競拍規則，限房價、控地價、提品質；針對需求端限購、限售、限貸等政策亦有加碼預期，效仿深圳出臺二手小區成交參考價可能性較大。

??實際上，針對落實房地產調控不力的城市進行約談并不是這兩年才有的事。早在2018年5月，住建部就先后約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市，強調堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松。

??此后幾年，因房價、地價波動大，捂盤捂地、囤房炒房現象增多等，先后由超過20個城市被約談，其中有不少城市被多次約談。

??此次銀川等5個城市被約談意味著，房地產調控壓力不減的背景下，對地方政府調控不力的問責機制將依舊嚴格執行下去，凡是房地產市場出現較大波動的城市，都存在被約談和問責風險。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次約談進一步表明“房價過熱必打壓”的導向，促使地方政府用更強的責任心進行樓市調控，也要求地方政府主動發現問題、研究問題，真正確保樓市穩定。同時，也對市場參與者起到威懾作用，要求各個主體必須重視政策，積極主動調整策略，穩定市場秩序和預期。（本報記者杜佳偉對此文亦有貢獻）