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??“房住不炒”主基調(diào)之下，2021年三季度，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷被強(qiáng)化，“三道紅線”試點(diǎn)企業(yè)拿地銷(xiāo)售比限定40%，倒逼房企降杠桿。

??年初重點(diǎn)22城施行土地集中出讓?zhuān)?月二輪集中土拍迎來(lái)新規(guī)，涉及溢價(jià)率下調(diào)至15%，競(jìng)買(mǎi)資金必須來(lái)源自有資金，禁止“馬甲”公司搶地等，核心在于嚴(yán)控實(shí)際地價(jià)。

??與此同時(shí)，住建部、自然資源部等8部門(mén)協(xié)同整治市場(chǎng)秩序，地方政府繼續(xù)落實(shí)城市主體責(zé)任。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前三季度共有24省市房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，其中，9城落地二手房參考價(jià)。反觀岳陽(yáng)、江陰等6城出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮，地方政府緊急采取約談房企、落地“限跌令”等維穩(wěn)措施；長(zhǎng)春、珠海等5城通過(guò)財(cái)稅政策托底樓市，以期刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，減緩市場(chǎng)下行壓力。

??接下來(lái)的四季度，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢(shì)，倒逼房企繼續(xù)去杠桿、降負(fù)債。居民信貸政策難言松綁，確保居民杠桿率穩(wěn)中有降。熱點(diǎn)城市仍需堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，但由于下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)降溫，四季度政策加碼的頻次將顯著低于三季度，甚至?xí)霈F(xiàn)政策空窗期，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的大趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。

??01

??24省市調(diào)控加碼，9城出臺(tái)二手房參考價(jià)

??2021年三季度，24個(gè)省市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政策內(nèi)容主要涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、增值稅費(fèi)、二手房參考價(jià)等。

??具體城市來(lái)看，惠州、衢州、銀川落地限購(gòu)，上海、杭州等升級(jí)限購(gòu)。比如房?jī)r(jià)漲幅較為明顯的銀川，寧夏戶(hù)籍家庭在銀川市轄區(qū)限購(gòu)2套住房，非寧夏戶(hù)籍家庭在銀川市轄區(qū)限購(gòu)1套住房。杭州、東莞等收緊社保購(gòu)房條件，落戶(hù)杭州未滿(mǎn)5年的，需在購(gòu)房前2年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月社保方可購(gòu)買(mǎi)1套住房，非杭州戶(hù)籍需在購(gòu)房前4年內(nèi)繳滿(mǎn)48個(gè)月社保方可購(gòu)房。

??上海、銀川升級(jí)限貸，內(nèi)蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最低。上海上調(diào)房貸利率，首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。

??蕪湖、海口、三亞升級(jí)限價(jià)，同一項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案后1年內(nèi)不再調(diào)整。此外，合肥將實(shí)行住宅項(xiàng)目均價(jià)控制，商品住房平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)，并合理確定樓層價(jià)差，積極穩(wěn)控房?jī)r(jià)。

??值得注意的是，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)二手房理性交易，維穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期。其中，上海政策力度最為嚴(yán)苛，將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。

      02

??集中供地新規(guī)：控地價(jià)、限馬甲

??年初重點(diǎn)22城迎來(lái)集中供地政策，首輪集中拍地出現(xiàn)熱點(diǎn)城市地價(jià)高企、房企恐慌性搶地等問(wèn)題。

??基于此，8月10日自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，要求集中供地城市優(yōu)化第二批次土地出讓政策，隨后，各大城市臨時(shí)中止土拍，紛紛調(diào)整土拍規(guī)則，只要涉及三大方面：

??首先，下調(diào)最高限價(jià)，溢價(jià)率降至15%。其中杭州 “競(jìng)品質(zhì)”地塊最高溢價(jià)率更是低至5%。

??第二，加強(qiáng)競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)、購(gòu)地資金來(lái)源管理，提高競(jìng)拍門(mén)檻。多地明確土拍“限馬甲”，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)。比如杭州提高競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例至起拍價(jià)的20%，部分地塊需足額繳納30%，而首輪土拍競(jìng)買(mǎi)保證金僅為起始價(jià)的10%、最高5000萬(wàn)元。

??第三，達(dá)到最高限價(jià)后，調(diào)整競(jìng)價(jià)方式。青島、沈陽(yáng)等城市部分地塊采取“限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”出讓?zhuān)贾荨⑻旖颉⒏Ｖ輪巫谧≌玫剡_(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，成都多數(shù)地塊在達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)為“競(jìng)銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓面積比例”，上海一次性報(bào)價(jià)階段增加“隨機(jī)值”。

??03

??拿地銷(xiāo)售比40%倒逼房企降杠桿

??7月26日，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，不僅包括公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

??該政策將投資與銷(xiāo)售掛鉤，是對(duì)房企融資“三道紅線”的重要補(bǔ)充。嚴(yán)格約束房企融資、投資行為，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，切忌以企業(yè)杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)，博取更高的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

??同時(shí)，為雙集中供地政策打補(bǔ)丁。首輪集中供地中，規(guī)模房企、國(guó)企、央企憑借融資優(yōu)勢(shì)，幾乎占據(jù)了半壁江山。嚴(yán)控拿地銷(xiāo)售比，能夠引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??壓力城市開(kāi)始“限跌”、“托市”

??三季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，部分壓力城市出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮。作為首個(gè)“限跌令”城市，岳陽(yáng)多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達(dá)3000元/平方米。

??出于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的需要，岳陽(yáng)、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽(yáng)、江陰明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽(yáng)、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??此外，唐山、江陰等熱點(diǎn)城市也發(fā)布“限跌令”，市場(chǎng)熱度出現(xiàn)了180度轉(zhuǎn)折，其中唐山最為典型，2020年8月末還曾因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調(diào)控基調(diào)已從“限漲”轉(zhuǎn)為“限跌”。

??除限跌之外，長(zhǎng)春、珠海等5城在財(cái)稅層面出臺(tái)支持性政策，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。其中長(zhǎng)春發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。

??中國(guó)經(jīng)濟(jì)正迎來(lái)由高速增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型窗口期，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的短期陣痛在所難免，以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的老路顯然已走不通，房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面不會(huì)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。

??聯(lián)系到下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)降溫，三季度密集調(diào)控成效顯著，四季度熱點(diǎn)城市政策加碼的頻次將顯著低于三季度，甚至?xí)霈F(xiàn)政策空窗期。壓力城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑，預(yù)計(jì)成交持續(xù)低迷、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的壓力二、三線城市和落地“限跌令”的壓力城市有著強(qiáng)烈的托底房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在沖動(dòng)，未來(lái)放松對(duì)沖或刺激的可能性頗高。

      當(dāng)然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更難以扭轉(zhuǎn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的大趨勢(shì)。