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??全國“十四五”規劃定調：因城施策落實“三穩”，租賃、保障協同發力緩解大城市住房難題。盤活存量土地資源，探索跨區域交易，實現市場化配置集約化管理。新型城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利，戶籍制度改革將成“助推劑”。市場份額將向城市群和都市圈集中，核心城市與衛星城市市場價值將重構。國新辦發布會提出：“十四五”期間將基本完成2000年建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，有望惠及4千萬戶家庭，在一定程度上將延續居民購房消費。

??依據城市基本面、房地產市場需求兩大維度指標，我們最終篩選出70個重點城市，其中一、二線城市近乎全覆蓋，僅烏魯木齊暫未公布“十四五”規劃綱要，34個三四線城市則覆蓋11大城市群，泉州、無錫等5城GDP萬億，臨沂、東莞等常住人口突破1000萬人。

??在具體解讀70城“十四五”住房規劃綱要后，我們發現了多個共性特征和突出點。

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??以租賃為抓手，保障覆蓋率提高至30%

??縱觀“十四五”住房發展規劃，絕大多數城市均明確提出：完善住房市場和保障體系，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

??具體而言，北京、上海、成都、濟南等多個一二線城市皆重點發展住房租賃市場，加大租賃住房供應力度，并提出了明確的租賃住房供應計劃。例如北京，“十四五”期間將新增租賃住房供應不低于40萬套。而在土地資源異常緊俏的廈門，同樣增加租賃住房供應，到2025年累計新增租賃住房8.5萬套。

??相對而言，三四線城市外來人口基數畢竟有限，租賃市場需求著實平平，個別三四線城市即使提出了租賃住房供應計劃，較一二線城市仍存在數量級的差距。例如濟寧，2025年建成公共租賃住房1040套，較長沙建設1萬套公租房相差甚遠。

??南京、寧波、常州、溫州等二三線城市均著力提高保障性住房覆蓋率，普遍達到30%附近。典型如南京，到2025年城鎮常住人口保障性住房覆蓋率不低于31%，常州更是達到34%。溫州、嘉興略低，到2025年城鎮住房保障覆蓋率同樣達到25%以上。

??鄭州、銀川、淄博等更為聚焦，重點解決新市民和困難群體住房問題。例如鄭州，“十四五”時期新增籌集保障性住房23萬套，解決約50-70萬引進人才和新市民新就業人群住房保障需求。

??表：21城“十四五”時期保障房供應計劃

資料來源：CRIC

??02

??控增量挖潛存量，發展跨區域市場化交易

??“十四五”時期，多數城市并未明確建設用地規模這一約束性指標，僅限于北京、深圳、武漢和東莞4城有所提及。

??具體而言，到2025年，武漢城鎮建設用地規模1200平方公里。2021年，武漢計劃供應國有建設用地4667公頃，較2020年增長約10%。其中，住宅用地計劃供應1200公頃，同比下降21%，直觀反映武漢在適度增加國有建設用地供應的同時，住宅用地供應仍要有所控制，以便將更多的土地資源用于城市基建、工業、公共服務等領域。

??深圳、東莞加大土地收儲力度，利于保障土地供應，維穩市場預期。例如東莞，到2025年實現收儲整備土地超過5萬畝。

??北京則嚴令“十四五”時期城鄉建設用地規模保持下降趨勢。2021年，北京建設用地總供應計劃3710公頃，較2020年基本持平。其中，住宅用地計劃供應1060公頃，較2020年增加60公頃。值得一提的是，商品房用地仍保持600公頃不變，租賃住宅用地則由130公頃提升至300公頃，凈增長170公頃，說明北京土地供應仍向租賃住房建設傾斜，全力支持租賃市場做大做強。

??表：4城“十四五”時期建設用地規模

資料來源：CRIC

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??8大維度，詳解70城“十四五”規劃

??1、城鎮化以縣城、特色小鎮為載體

??依據“十四五”期間各城市城鎮化規劃進程，基本可以劃分為以下三類：

??其一，鄭州、徐州、駐馬店等城鎮化仍處快速增長期，預計“十四五”期間城鎮常住人口增量皆超40萬人。例如徐州，到2025年末城鎮化率將達到73%，較2020年末凈增長7.4個百分點，預計“十四五”期間城鎮常住人口或將增長約66.9萬人。

??其二，濟南、南寧、泉州等城鎮化進入平穩增長期，預計2025年末城鎮化率將突破70%，城鎮常住人口增量依舊保持在10-30萬人區間。例如濟南，到2025年末城鎮化率將提升至77%，較2020年末凈增長3.5個百分點，預計“十四五”期間城鎮常住人口或將增長32.6萬人。

??其三，廈門、太原、中山等城鎮化進入低速增長期，“十四五”期間城鎮常住人口增量或將低于5萬人。例如廈門，到2025年末城鎮化率將達到89.5%，較2020年末僅增長0.1個百分點，“十四五”期間城鎮常住人口或將增長0.5萬人。

??值得一提的是，武漢、杭州、大連等城鎮化率實現下限區間管控，不再制定具體的增長目標。例如武漢，2020年末城鎮化率達到84.3%，2025年末城鎮化率預期目標高于84%。主要原因在于武漢、杭州、大連等城鎮化進程早已進入低速增長期，城鎮化率皆超80%，剩余待轉移的農業人口已然不多。人口發展目標逐漸由“量的增長”轉變為“質的優化”，主要涉及優化人口結構、提高人口素質等。

??表：“十四五”末42個城市城鎮化率及城鎮常住人口增量（萬人）

數據來源：各城市七普及“十四五”規劃綱要

??注：假設“十四五”期間各城市常住人口保持不變，測算城鎮常住人口增量??

??2、近半城市引進高校生超50萬

??“十四五”時期，40個二、三線城市落地人才引進計劃，多管齊下重點引進四大類人才，包括行業領軍人才、創業型人才、高校畢業生和高技能人才。其中，高校畢業生、高技能人才成為重點引進領域。

??在公布引進高校畢業生數量的16個城市中，近半城市引進高校畢業生達到50萬人以上。例如濟南，5年新落戶高校畢業生80萬人以上。三四線城市中的溫州同樣數量可觀，累計新引進大學生60萬人以上。岳陽引進高校畢業生數量相對較低，5年內吸引儲備300名博士生、4000名碩士生、5萬名大中專畢業生在岳就業創業。

??而在已經公布引進高技能人才數量的20個城市中，近半城市引進高技能人才超20萬人。例如寧波，新增高技能人才25萬名，占技能人才總數比例超過35%。反觀，徐州、淄博、銀川和煙臺等引進高技能人才均低于5萬人。例如淄博，到2025年新增高級技能人才2萬人。

??3、適度生育保障人口自然增長

??合肥、寧波、惠州等明確提出：落實生育政策，降低生育、養育、教育成本，提升家庭生育養育意愿和能力，促進人口長期均衡發展。

??例如合肥，落實生育政策，增強生育政策包容性，引導生育水平適度提升，并穩定在合理區間，促進人口長期均衡發展。寧波構建生育成本在政府、企業、家庭之間合理分擔機制，實現適度生育水平，保障人口自然增長。

??4、棚改基本進入尾聲

??“十四五”期間，絕大多數城市棚改將進入尾聲階段，棚改計劃開工量仍將持續下滑，其對房地產市場拉動力也將大幅減弱。

??從公布“十四五”棚改目標的12個城市來看，成都、銀川、濟寧等棚改規模均顯著縮量，棚改計劃開工量皆不足2萬套，成都更是低至1萬戶。僅限于重慶、溫州個別城市仍有一定的棚改規模，但較“十三五”歷史高峰期相差甚遠。典型如重慶，“十四五”期間將實施10萬戶棚戶區改造，“十三五”期間則累計完成棚戶區改造24.78萬戶，降幅多達60%。

??表：12城“十四五”棚改目標

數據來源：各城市“十四五”規劃綱要

??“十四五”期間，舊改將顯著提速，北京、大連、南寧等均力爭完成2000年底前建成的老舊小區改造任務。

??從公布“十四五”舊改目標的19個城市來看，杭州、濟南、寧波等一、二線城市舊改規模均達到2000萬平方米以上，徐州、淄博等三、四線城市同樣突破1000萬平方米。例如重慶，“十四五”期間將實施1億平方米老舊小區改造。

??區別于棚改創造了大量的增量購房需求，成為房地產市場持續轉暖的催化劑，舊改加速推進則將延緩居民購房消費，在一定程度上將拖累樓市成交上行空間。

??表：19城“十四五”舊改目標

數據來源：各城市“十四五”規劃綱要

??5、居民收入穩步增長

??“十四五”期間，居民收入仍保持平穩增長態勢，并與經濟增長基本同步。2025年，濟南、拉薩、成都等二線城市城鎮居民人均可支配收入將達到7萬元以上，廣州更將達到9.99萬元，年均增長7.9%。淄博、煙臺、瀘州等三四線城市城鎮居民人均可支配收入將升至6萬元附近，溫州更將升至8.97萬元，年均增長7.2%。

??表：12城“十四五”末城鎮居民人均可支配收入及年均增長（萬元）

數據來源：各城市“十四五”規劃綱要

??2025年，福州、沈陽、海口等二線城市城鄉居民人均可支配收入將接近6萬元，杭州、寧波則將突破8萬元，深圳、南京更將升至9萬元，年均分別增長6%和8.2%。南通、惠州等三四線城市城鄉居民人均可支配收入同樣將接近6萬元，無錫、中山則將突破7萬元，年均分別增長6%和6.5%。

??表：32城“十四五”末城鄉居民人均可支配收入及年均增長（萬元）

數據來源：各城市“十四五”規劃綱要

??6、培育萬億產業集群

??制造業是立國之本、強國之基，58個城市將在“十四五”時期大力發展先進制造業，培育制造業專精特新企業，促進重點產業集群式發展。

??第一，長沙、惠州等18個城市確立工業或制造業規模增長目標。長沙、惠州制造業增加值占GDP比重分別達到30%、35%左右。蘇州、嘉興規模以上工業企業總產值分別達到4.5萬億、1.6萬億。

??第二，寧波、深圳等13個城市重點培育制造業單項冠軍企業、“小巨人”企業。以寧波為例，力爭打造全國制造業單項冠軍第一城，國家制造業單項冠軍達到 100 家、專精特新“小巨人”企業 200 家。

??第三，成都、佛山、濰坊等46個城市全力打造萬億級、千億級重點產業集群。成都培育形成電子信息、裝備制造兩大萬億級先進制造業集群，佛山鞏固提升裝備制造、泛家居2個產值超萬億產業集群，打造2個超5千億、4個沖3千億產業集群。

??7、交通發展迎政策紅利

??52個城市在“十四五”規劃綱要中明確了空港建設發展目標。大致可分為三類：

??第一，廣州、西安等31個城市計劃改擴建既有機場，譬如廣州白云機場將完成三期擴建工程。

??第二，深圳、武漢、重慶等20個城市著力提升航空運輸能力，典型如重慶江北機場，預計到2025年旅客吞吐能力達到8000萬人次，貨郵吞吐能力達到120萬噸。

??第三，南通、蘇州等8個城市建設或規劃建設新機場，南通二甲鎮新機場規劃已獲得民航局批復，建成后也將成為上海國際航空樞紐的重要組成部分，深度融入長三角一體化建設。

??表：52個城市“十四五”航空運輸發展目標

數據來源：“十四五”規劃綱要

??54個城市設定了“十四五”期間鐵路建設目標。具體而言：

??第一，北京、昆明等7個城市明確了鐵路運營建設里程目標，譬如溫州，將盡早實現縣縣通鐵路，2025年鐵路總里程達到380公里。

??第二，上海、廣州、鄭州等11個城市加快完善城際鐵路網，縮短城際通達時間，例如上海，預計將實現中心城60分鐘可達毗鄰城市、主要樞紐120分鐘可達長三角主要城市。

??第三，杭州、西安等39個城市全力推進重點鐵路項目建設，加快構建高鐵網絡，以武漢為例，作為中部地區鐵路樞紐，將構筑以武漢為中心“兩橫兩縱兩對角”十二方向的“超米字型”高鐵網。

??8、衛星城市市場更具潛力

??毫無疑問，核心一二線城市在城市群、都市圈建設中扮演著主導者角色，擁有絕對的話語權，而廣大三四線城市多以追隨者、加盟者身份參與其中，決策權有限。這也正可以解釋，在“十四五”規劃綱要中，三四線城市有關城市群建設的文字篇幅要遠遠少于一二線城市，其內容也主要局限于積極融入都市圈、承接產業和非核心功能轉移等方面。具體來看：

??中山、惠州、常州等強三線城市積極對接滬深等核心城市，優化產業分工，促進區域優勢互補。惠州將大力承接深圳優質產業跨區域延伸布局，與深圳、東莞共同打造電子信息、人工智能等世界先進制造產業集群。常州計劃加快承接上海現代產業、科技創新等優質資源。

??阜陽、岳陽、臨沂等三四線城市積極融入城市群產業協作體系，承接中心城市產業轉移、成果轉化。阜陽深化與長三角中心區對接合作，主動參與長三角分工協作，積極承接產業轉移。臨沂更是明確打造長三角地區產業轉移“大后方”目標。

??唐山、濰坊、濟寧等承接城市非核心功能轉移。唐山圍繞承接非首都功能疏解，實現與京津全方位對接、一體化發展。濟寧承接北京非首都功能紓解，吸引教育醫療文化、科研機構、企業研發中心等功能性機構轉移。

??綜上所述，房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑，“十四五”期間行業銷售規模仍將高位保持。當然，各城市房地產市場還將持續分化，未來人口仍將向核心一、二線以及強三線城市聚集，市場前景依舊值得期許，弱三、四線城市人口或將持續凈流出，市場前景著實難言樂觀。