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江北新區(qū)管委會(huì)，各區(qū)政府，各相關(guān)單位：

??為進(jìn)一步落實(shí)《開(kāi)展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見(jiàn)》，經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《居住類地段城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真組織實(shí)施。

??特此通知。

??南京市規(guī)劃和自然資源局

??南京市住房保障和房產(chǎn)局

??南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

??2021年11月18日

居住類地段城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則

??為實(shí)施《開(kāi)展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見(jiàn)》（寧規(guī)劃資源〔2020〕339號(hào)），進(jìn)一步細(xì)化規(guī)劃土地配套政策和實(shí)施機(jī)制，保障居住類地段城市更新工作的順利開(kāi)展，制定本細(xì)則。

??一、差別化更新模式

??居住類地段城市更新包含老舊小區(qū)改造、居住類歷史地段改造、危破老舊住宅（棚戶區(qū)）改造，項(xiàng)目應(yīng)避免零散化、碎片化，按片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化。

??老舊小區(qū)改造著重針對(duì)市政和公共服務(wù)設(shè)施予以改造和完善，以維修整治模式為主。

??居住類歷史地段，包括歷史文化街區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)和一般歷史地段，通過(guò)漸進(jìn)式微更新模式，以維修整治模式和適度改建加建為主。

??其他以危破老舊住宅（棚戶區(qū)）為主的片區(qū)，在對(duì)建筑質(zhì)量和風(fēng)貌的評(píng)估基礎(chǔ)上，可綜合運(yùn)用拆除重建、加建改建、維修整治等不同模式。

??二、規(guī)劃管理要求

??居住類地段城市更新項(xiàng)目原則上應(yīng)以地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，規(guī)劃用地性質(zhì)原則上以居住用地為主。涉及控規(guī)調(diào)整的，應(yīng)符合《開(kāi)展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見(jiàn)》的原則和目標(biāo)。

??（一）調(diào)整程序。控詳調(diào)整與項(xiàng)目前期研究同步進(jìn)行。項(xiàng)目可行性研究可作為控詳調(diào)整的必要性論證，項(xiàng)目實(shí)施方案與控詳調(diào)整方案同步編制、同步報(bào)審報(bào)批。

??（二）用地邊界。可結(jié)合產(chǎn)權(quán)界限調(diào)整控規(guī)劃定的規(guī)劃地塊邊界，以及合并或拆分地塊。除文物建筑、歷史建筑保護(hù)修繕和危房改造等特殊情況，項(xiàng)目的用地范圍原則上不得侵占規(guī)劃“六線”（道路紅線、軌道橙線、河道藍(lán)線、綠地綠線、電力黑線、文物紫線）。

??（三）用地性質(zhì)。更新項(xiàng)目范圍內(nèi)各類規(guī)劃公共設(shè)施和市政設(shè)施規(guī)模不得減少，在有條件的情況下可以復(fù)合利用，不獨(dú)立占地。

??項(xiàng)目范圍內(nèi)規(guī)劃為居住用地的，可以結(jié)合安置需求，增加商業(yè)、酒店式公寓、公共服務(wù)設(shè)施等功能的兼容比例。

??對(duì)維修整治、改建加建、拆除重建類項(xiàng)目中涉及危房消險(xiǎn)、文物建筑及歷史建筑保護(hù)的，可按現(xiàn)狀用途實(shí)施。

??（四）建筑高度。對(duì)文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶、一般不可移動(dòng)文物的本體保護(hù)線和重要視線走廊、景觀風(fēng)貌區(qū)范圍外的建筑高度可以結(jié)合實(shí)施方案研究確定。

??（五）建筑容量。在測(cè)算改造成本和原地安置面積基礎(chǔ)上，按照可實(shí)施和綜合效益最優(yōu)的原則，科學(xué)合理設(shè)置規(guī)劃建設(shè)總量。居住容量超出控規(guī)指標(biāo)的，應(yīng)對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行校核補(bǔ)充。

??（六）相關(guān)技術(shù)規(guī)范和控制指標(biāo)。涉及危房消險(xiǎn)和位于歷史地段、歷史城區(qū)的更新項(xiàng)目，在滿足消防、安全等要求的前提下，地塊的建筑密度、綠地率、建筑退界和間距、機(jī)動(dòng)車出入口、停車配建、管線綜合、綠色建筑、人防配套等可根據(jù)審定方案確定。

??其他更新項(xiàng)目，原則上不得突破相關(guān)技術(shù)規(guī)范和控制指標(biāo)要求，確有實(shí)施困難的，需征得相關(guān)利害關(guān)系權(quán)利人同意，經(jīng)批準(zhǔn)后可以適度突破，但必須滿足消防、安全等要求，建筑日照間距系數(shù)不得小于1:1，最小建筑間距低層不得小于6米，多層不得小于12米。項(xiàng)目對(duì)周邊現(xiàn)狀不符合日照標(biāo)準(zhǔn)的建筑不得進(jìn)一步惡化其日照條件，在征得相關(guān)權(quán)利人同意后，可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)。

??維修整治類項(xiàng)目依據(jù)老舊小區(qū)改造相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（七）規(guī)劃方案審批。更新項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)權(quán)利人簽約率達(dá)100%，或規(guī)劃以院落為實(shí)施單元，該院落權(quán)利人與實(shí)施主體已簽訂協(xié)議，可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。簽約率未達(dá)100%，但達(dá)到以下條件的，可進(jìn)行規(guī)劃方案審批：維修整治類和改建加建類項(xiàng)目，簽約率達(dá)80%，且更新片區(qū)業(yè)主大會(huì)已作出決定同意更新實(shí)施方案的；拆除重建類項(xiàng)目，簽約率達(dá)95%，且簽約人土地面積占更新用地面積95%以上的，但不能達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)，存在經(jīng)地區(qū)政府認(rèn)定的不符合規(guī)劃、環(huán)保、安全要求或妨害公共利益等情況。

??涉及危房消險(xiǎn)的項(xiàng)目，在簽約率達(dá)95%、部分權(quán)利人未申請(qǐng)辦理土地證權(quán)屬注銷登記的情況下，在滿足以下條件后，可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可：一是由市政府或區(qū)政府明確改建項(xiàng)目的實(shí)施單位，作為辦理相關(guān)手續(xù)的主體，并列入危房治理計(jì)劃表，所有委托事項(xiàng)一次性簽訂委托協(xié)議；二是全面進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，摸清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，形成項(xiàng)目用地范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)關(guān)系一覽表；三是兩輪征詢權(quán)利人意見(jiàn)的書(shū)面證明材料；四是權(quán)利人同意的簽約材料（含居民名冊(cè)及委托書(shū)）；五是由區(qū)政府明確危房搶險(xiǎn)優(yōu)先、人房分離、不同意簽約居民臨時(shí)居住保障方案及社會(huì)維穩(wěn)方案。

??三、土地管理要求

??（一）列入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目。供地方式、供地程序、出讓金測(cè)算按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行。

??（二）原地安置建筑面積比例。區(qū)域范圍內(nèi)原地安置建筑面積（原則上應(yīng)返還原權(quán)利人的建筑面積，不包含維修整治部分）占更新區(qū)域設(shè)計(jì)方案地上總建筑面積不得低于50%。在滿足上述要求情況下，更新項(xiàng)目多余房源作為安置房?jī)?yōu)先保障區(qū)內(nèi)安置需求。

??（三）涉及歷史保護(hù)建筑、近現(xiàn)代保護(hù)建筑或文物保護(hù)要求的項(xiàng)目。涉及規(guī)劃住宅、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地的，具備公開(kāi)出讓條件的，可以院落或幢為單位，帶保留建筑更新圖則進(jìn)行公開(kāi)土地招拍掛；商業(yè)用地可按程序帶保留建筑更新圖則，設(shè)置一定條件掛牌給實(shí)施單位；如在保護(hù)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃中，要求用地性質(zhì)延續(xù)歷史不能改變的，可按歷史用途設(shè)置一定條件掛牌給實(shí)施單位。

??（四）出讓年期。城市更新項(xiàng)目以拆除重建方式實(shí)施的，可以重新設(shè)定出讓年期；以改建加建方式實(shí)施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，用途改變部分的出讓年期可重新設(shè)定。出讓金按相關(guān)規(guī)定辦理。

??四、不動(dòng)產(chǎn)登記辦理

??（一）更新實(shí)施前的產(chǎn)權(quán)調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)配合實(shí)施主體對(duì)列入政府計(jì)劃的居住類地段城市更新范圍的地塊進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。已登記的不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）查清土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；未登記的房屋由區(qū)政府組織建設(shè)、規(guī)劃資源、房產(chǎn)、城市管理等有關(guān)部門(mén)，對(duì)城市更新范圍內(nèi)未經(jīng)登記或者改變用途、結(jié)構(gòu)的房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

??（二）更新過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)登記。以招拍掛方式供地的更新項(xiàng)目按規(guī)定程序辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，其他情況按以下程序辦理：

??1．原毛地出讓且范圍未變的：實(shí)施主體與出讓合同主體一致的，拆除完成后提供出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證、收回國(guó)有土地使用權(quán)公告，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記；實(shí)施主體與原出讓合同主體不一致的，搬遷完成后提供改變受讓方的批準(zhǔn)文件、出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證、收回國(guó)有土地使用權(quán)公告，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

??2．對(duì)原登記的宗地范圍內(nèi)拆除重建的：由宗地內(nèi)的原權(quán)利人共同委托代理人，在房屋拆除后，持相關(guān)城市更新的批準(zhǔn)文件，申請(qǐng)變更登記（由國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記），土地使用權(quán)可約定為共同共有或按建成后房屋的建筑面積比例按份共有。

??3．原已登記部分與周邊國(guó)有存量土地一并改造的：對(duì)規(guī)劃用地范圍內(nèi)原已登記的產(chǎn)權(quán)人，如選擇異地置換或貨幣補(bǔ)償?shù)模虍a(chǎn)權(quán)已由實(shí)施主體收購(gòu)的，其原產(chǎn)權(quán)的份額歸實(shí)施主體所有，并申請(qǐng)相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記；已登記的房屋，如選擇原地置換的，原權(quán)利人應(yīng)與實(shí)施主體簽訂安置協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)明確原地安置面積；因歷史原因形成的未登記房屋，參照相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過(guò)認(rèn)定后，由實(shí)施主體進(jìn)行更新，選擇原地置換的，建成后的房屋均視為安置房。

??地塊內(nèi)應(yīng)拆除部分拆除完成后，實(shí)施主體憑相關(guān)用地手續(xù)、與原地安置人簽訂的協(xié)議等，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，土地使用權(quán)人為實(shí)施主體與所有選擇原地安置的原權(quán)利人，共有方式為按份共有（各權(quán)利人的份額為建成后的建筑面積與總建筑面積之比的百分?jǐn)?shù)）。原已取得土地使用權(quán)部分按劃撥登記，新增部分以供地文件為準(zhǔn)，如新增部分權(quán)利類型為非劃拔的，應(yīng)在登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)注明，該部分土地為實(shí)施主體使用。

??（三）更新完成后的不動(dòng)產(chǎn)登記。項(xiàng)目建設(shè)完成后，共有權(quán)人依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。選擇原地置換的原產(chǎn)權(quán)人，不涉及用途變化的，可持委托建設(shè)協(xié)議等材料依法申請(qǐng)相應(yīng)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，土地使用權(quán)性質(zhì)、年限與原登記內(nèi)容保持一致，其中已重新繳納土地出讓金的部分，土地使用年限重新計(jì)算；用于原未登記房屋原地置換的，憑置換協(xié)議繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，土地性質(zhì)按劃撥確定；剩余產(chǎn)權(quán)歸實(shí)施主體，由實(shí)施主體依供地文件約定，辦理相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記。在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)按供地文件，標(biāo)注需備注的特殊事項(xiàng)（突破規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范）。

??五、工作程序

??居住類地段城市更新項(xiàng)目的工作過(guò)程可分為六個(gè)階段：前期工作、上報(bào)計(jì)劃、多方案設(shè)計(jì)、上報(bào)方案、實(shí)施建設(shè)、驗(yàn)收交付。其中，經(jīng)前期研究確定以招拍掛方式供地的拆除重建和改建加建類項(xiàng)目按現(xiàn)有規(guī)定程序?qū)嵤?/p>

??（一）第一階段：前期工作

??1．各區(qū)編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，編制完成后由市規(guī)劃資源局牽頭市相關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查；建立城市更新項(xiàng)目庫(kù)，編制完成后報(bào)市城市更新聯(lián)席會(huì)議（主要成員單位為市規(guī)劃資源局、市房產(chǎn)局、市建委等，下同）審查。

??2．明確實(shí)施主體。所在區(qū)政府可確定區(qū)屬或市屬國(guó)資平臺(tái)作為項(xiàng)目的實(shí)施主體。實(shí)施主體通過(guò)市場(chǎng)招投標(biāo)方式引入社會(huì)資本，采用國(guó)資控股的股權(quán)合作方式，鼓勵(lì)具有城市更新實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的社會(huì)資本參與。

??3．現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。開(kāi)展項(xiàng)目的土地、建筑和人口的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)調(diào)查，掌握房屋產(chǎn)權(quán)、建筑質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施情況，了解人員戶籍、住房條件及改造意愿。調(diào)查過(guò)程中，規(guī)劃資源、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)須全力積極配合。

??4．可行性研究。在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，依據(jù)控詳?shù)南嚓P(guān)要求，開(kāi)展項(xiàng)目實(shí)施的可行性研究，闡明列入實(shí)施計(jì)劃的緣由，確定項(xiàng)目實(shí)施的建議范圍，提出項(xiàng)目實(shí)施的路徑和方案的基本思路。涉及控詳調(diào)整的，同步開(kāi)展控詳調(diào)整的必要性論證（占地5000平方米以下的危房翻建改造項(xiàng)目，涉及控詳調(diào)整的可由市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)按程序調(diào)整，不需另行上報(bào)市政府審批）。

??5．第一輪意見(jiàn)征詢。可研方案征詢相關(guān)權(quán)利人和相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。更新范圍內(nèi)同意實(shí)施更新的物業(yè)權(quán)利人比例達(dá)到90%及以上的，方可啟動(dòng)后續(xù)流程。

??（二）第二階段：上報(bào)計(jì)劃

??1．審核匯總。市房產(chǎn)局會(huì)同市建委、市規(guī)劃資源局對(duì)區(qū)政府報(bào)送的更新項(xiàng)目的可行性方案進(jìn)行審核，對(duì)具備更新條件的項(xiàng)目進(jìn)行匯總，報(bào)市政府審議。

??2．計(jì)劃確定。通過(guò)審議的更新項(xiàng)目納入年度更新計(jì)劃，由所在區(qū)政府啟動(dòng)實(shí)施。實(shí)施過(guò)程中，可以視需要按原批準(zhǔn)程序，對(duì)計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)行適時(shí)的增補(bǔ)和調(diào)整。

??（三）第三階段：多方案設(shè)計(jì)

??1．多方案比選。鼓勵(lì)建立社區(qū)規(guī)劃師制度，幫助物業(yè)權(quán)利人參與方案制定過(guò)程，做好與實(shí)施主體的溝通協(xié)調(diào)。在進(jìn)一步校核現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，編制實(shí)施方案，包括置換補(bǔ)償方案、資金測(cè)算方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等內(nèi)容，經(jīng)互動(dòng)反饋，多方案比選，提出推薦方案。涉及控詳優(yōu)化調(diào)整的，同步編制控詳優(yōu)化調(diào)整方案。置換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)自行制定。

??2．方案審核論證。規(guī)劃資源部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)更新方案進(jìn)行合規(guī)性審核，并視項(xiàng)目情況組織專家論證會(huì)，對(duì)方案的科學(xué)性、可行性、合理性進(jìn)行論證把關(guān)。涉及不滿足現(xiàn)行規(guī)范要求的，市規(guī)劃資源局、市建委、市房產(chǎn)局需會(huì)同教育、民政等行業(yè)主管部門(mén)和區(qū)政府共同研究，提出處理建議，報(bào)市政府研究。

??3．第二輪意見(jiàn)征詢。通過(guò)公示、座談等多種公眾參與形式，征詢物業(yè)權(quán)利人及利益相關(guān)人對(duì)更新方案的意見(jiàn)。原則上項(xiàng)目范圍內(nèi)80%以上的物業(yè)權(quán)利人應(yīng)同意推薦的更新方案。涉及控詳調(diào)整的，調(diào)整方案按相關(guān)規(guī)定一并公示。

??（四）第四階段：上報(bào)方案

??1．形成實(shí)施方案。在方案審核論證和公眾意見(jiàn)征詢的基礎(chǔ)上，優(yōu)化完善形成實(shí)施方案。

??2．批準(zhǔn)方案。實(shí)施方案由城市更新聯(lián)席會(huì)議依據(jù)方案論證和意見(jiàn)征詢情況研究批準(zhǔn)，涉及突破相關(guān)技術(shù)規(guī)范或控詳修改的項(xiàng)目，需報(bào)市政府審批。

??（五）第五階段：實(shí)施建設(shè)

??1．簽訂協(xié)議。實(shí)施主體與相關(guān)權(quán)利人簽訂委托代建協(xié)議、置換補(bǔ)償協(xié)議。簽約率達(dá)到95%以上協(xié)議生效，可以啟動(dòng)搬遷騰讓等工作。如簽約率達(dá)到95%且經(jīng)區(qū)政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，區(qū)政府可依照法律、法規(guī)以及征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定，對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收并作出征收決定。

??2．土地整備。辦理立項(xiàng)，開(kāi)展異地安置、資產(chǎn)收購(gòu)、土地整理并辦理劃撥供地手續(xù)。

??3．房屋拆除和不動(dòng)產(chǎn)變更登記。規(guī)劃拆除房屋全部拆除完畢、經(jīng)區(qū)政府書(shū)面確認(rèn)后，實(shí)施主體憑與所有權(quán)利人簽訂的委托代建協(xié)議、置換補(bǔ)償協(xié)議等要件，至不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。

??4．規(guī)劃手續(xù)辦理。拆除重建類項(xiàng)目和加建類項(xiàng)目應(yīng)辦理規(guī)劃許可；改建類和維修整治類項(xiàng)目可辦理規(guī)劃確認(rèn)，不進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)。

??5．建設(shè)、施工審批。依照建設(shè)工程基本建設(shè)程序，進(jìn)行建設(shè)施工圖專家論證或技術(shù)審查和施工許可辦理。

??（六）第六階段：驗(yàn)收交付

??1．竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)施完成后，進(jìn)行工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收，按照建成情況完善土地手續(xù)。

??2．交付及不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記按本細(xì)則第四條不動(dòng)產(chǎn)登記政策執(zhí)行。

??3．落實(shí)長(zhǎng)效管理。所在區(qū)政府督促實(shí)施主體按照置換補(bǔ)償協(xié)議交付房屋，移交、運(yùn)營(yíng)、管理相關(guān)公共設(shè)施，明確并落實(shí)項(xiàng)目后續(xù)的物業(yè)管理的主體和要求。