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??“加快發(fā)展保障性租賃住房”是黨中央、國務院為緩解新市民、新青年住房困難作出的重要決策部署，也是“十四五”時期住房建設的重點任務。

??近期，多地發(fā)布保障性租賃住房項目認定或運營管理辦法，對保障性租賃住房建設或改造質(zhì)量等準入條件進行明確。

??2022年保租房將迎來240萬套大爆發(fā)，大批保租房項目將進入運營，保障性租賃住房政策也在加速落實。由于保障性租賃住房的保障屬性，必須讓保障性住房變得可負擔，讓新市民、青年人獲得高性價比的租賃住房，低租金成了保障性租賃住房的一個顯著特點。各地對保障性租賃住房租金定價標準和規(guī)則也成為了社會關注熱點。

??屢迎政策利好

??保障性租賃住房供給不斷擴大

??2022年初，支持保租房發(fā)展政策暖風不斷。2022年2月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，鼓勵國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等加大保障性租賃住房金融支持力度。

??政策護航下，各城市紛紛制定“十四五”保障性租賃住房供應目標。除住建部重點監(jiān)測的40個城市外，部分省份還增加了重點發(fā)展保障性租賃住房的地市，全國目前已有超60個城市被納入，估算“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間。

表：部分省市“十四五”時期新增保障性租賃住房供應目標（萬套/間）

??02

??保租房項目認定與管理辦法發(fā)布

??“十四五”目標保質(zhì)保量完成

??當前租賃住房數(shù)量目標已基本確定，2021年多地超額完成年度供應計劃，2022年各地將加速推進保障性租賃住房供應，住建部表示全年將建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。

??為加快保租房籌建進度和規(guī)范保租房市場健康穩(wěn)定發(fā)展，上海、廣州、南京、青島等城市陸續(xù)發(fā)布保障性租賃住房項目認定辦法與管理辦法，明確保障性租賃住房項目準入條件、運營標準、退出規(guī)則以及審批事項和環(huán)節(jié)等，構建聯(lián)合審查、快速審批的工作機制，確保“十四五”保障性租賃住房目標按時保質(zhì)保量完成。

表：保障性租賃住房項目認定與運營管理相關政策

??保障性租賃住房準入標準主要包括面積標準、租金標準、對象標準、規(guī)模標準、建設標準、運營期限等，各城市結合本地住房供需結構，在準入條件上有細微差異，但整體上差異不大。

??面積標準：建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主，以宿舍形式建設的保障性租賃住房建筑面積標準在20-45平方米。

??租金標準：租金接受政府指導，整體上按照租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%。

??對象標準：關于保障性租賃住房準入對象上各城市存在較大差異，具體可以分為本市社保+無房、本市無房、城區(qū)無房、一定區(qū)域內(nèi)無房、符合住房困難標準五大類。

表：部分城市保障性租賃住房準入對象標準

??規(guī)模標準：多地表明保障性租賃住房應為集中式租賃住房，房源規(guī)模原則上不少于10套、30套、50套（間），各地不同。

??建設標準：保障性租賃住房納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管，對質(zhì)量結構安全、消防安全等進行重點監(jiān)管。保障性租賃住房建設應符合集中式租賃住房建設使用標準，要提供簡約、環(huán)保的基本裝修，具備入住條件。

??運營期限：市場化長租企業(yè)是參與籌建保障性租賃住房的重要主體，保租房項目運營期限是企業(yè)比較關注的問題，目前已有地市作出明確規(guī)定，消除參與企業(yè)的擔憂。

??退出標準：多地規(guī)定有以下情況將撤銷保障性租賃住房項目認定書，撤銷后項目將不再享受保障性租賃住房的相關支持政策，建設單位或運營單位應退回已減免的規(guī)費和已領取的補貼。（1）上市銷售或變相銷售保障性租賃住房的；（2）對于不符合標準的，拒絕整改或限期整改后仍達不到標準的；（3）運營期限未達到規(guī)定年限，因破產(chǎn)清算、征收拆遷等其他原因確需退出的。

??03

??保障性租賃住房項目認定加速

??納管項目穩(wěn)步推進

??1、聯(lián)合審查、集中認定，加速發(fā)放保障性租賃住房項目認定書

??為加快落實保障性租賃住房籌建工作，多地紛紛成立保障性租賃住房工作領導小組，建立部門聯(lián)審機制，召開保障性租賃住房聯(lián)合審查會議，對申請保障性租賃住房項目進行集中研究討論。2021年底至今，多個城市陸續(xù)發(fā)布完成了本市首批保障性租賃住房項目集中認定工作，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，13個地市發(fā)布已認定的保障性租賃住房房源超32萬套（間）。2022年保租房將迎來爆發(fā)式增長，保租房項目認定工作也將加速推進。

表：部分城市公布的保障性租賃住房認定房源量

??2、多渠道籌集保租房房源，人才公寓成為首批重點納管項目

??各城市為如期完成十四五保障性租賃住房目標，提出切實可行的多元化籌集路徑，可以利用新供應國有建設用地、集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋（包含非居住和居住）等，采取新建、非住宅改建、存量盤活等多種方式、多渠道籌集房源，幫助新市民、青年人等群體緩解階段性住房困難。

??從目前各地公布的納管項目來看，人才公寓和企事業(yè)單位員工住房成為各地首批保障性租賃住房重點納管項目。上海市除將企事業(yè)單位自建租賃住房納管為保障性租賃住房，地方政府還通過與長租企業(yè)合作、納管市場上優(yōu)秀的長租公寓項目。如輕松寓新金橋店憑借扎實的產(chǎn)品與優(yōu)秀的運營，現(xiàn)已被上海金橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會納管，作為金橋管委會及金橋人才中心審批通過的納管公寓，將給予注冊地及稅管地都在金橋的企業(yè)1000元/人/月（至多領取兩年）的住宿補貼。

表：部分城市公布的保障性租賃住房納管項目

??04

??大部分城市租金接受政府指導

??各地明確程度和折扣力度做法不一

??2021年7月初國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。隨后各地方政府在發(fā)布的保障性租賃住房實施意見或征求意見稿中紛紛將“低租金”這一標準進一步細化和明確。

??目前上海、北京、杭州、南京、廈門、西安等50多個省市已經(jīng)發(fā)布關于加快發(fā)展保障性租賃住房實施的政策文件，克而瑞租售在整理中發(fā)現(xiàn)，大部分城市均明確保租房租金接受政府指導，租金標準按低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%。但具體到各省市租金標準仍存在較大差異，根據(jù)對租金標準的明確程度和折扣力度可以分為四個層次：

??（1）僅明確保租房租金接受政府指導。如廣州省要求地市建立保障性租賃住房租金定價與監(jiān)控機制，對保租房項目租金實施監(jiān)控指導，定期公開周邊市場租金參考價。并未明確指出保租房租金要低于市場租賃住房租金。

??（2）明確保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租賃租金。浙江省、山東省、河北省、江蘇省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省，以及廈門市、贛州市、杭州市、石家莊市、邯鄲市、天津市、東莞市、太原市、洛陽市等省市沿用國辦22號文表述，即“租金標準按低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金執(zhí)行”。

??（3）明確保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金的95%或90%。海南省、安徽省、吉林省，以及南昌市、南京市、西安市、長春市、南寧市等省市將租金標準進一步量化，數(shù)值區(qū)間大致低于市場價的5%~10%。

??（4）明確保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金的80%或85%。武漢市、嘉興市、蘭州市、青島市將租金標準進一步降低，租金大致低于市場價的15%-20%。

表格：部分城市保障性租賃住房租金定價標準

??具體來看，出租金標準分類定價的兩大顯著特點：一是政府、國有企事業(yè)單位投資籌建的保障性租賃住房，租金標準更低；二是面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應的保障性租賃住房，租金價格可更低。

??中央支持大力發(fā)展保障性租賃住房，但保租房政策不會一刀切，而是強調(diào)因城施策。各地對于保障性租賃住房的認定標準，特別是對于產(chǎn)品規(guī)劃、租金水平的控制，會是根據(jù)城市特點，因地制宜。

??“十四五”時期保障性租賃住房將大規(guī)模爆發(fā)，數(shù)字目標確定之后，各地加速出臺相關配套支持政策，多地出臺的保障性租賃住房項目認定辦法與運營管理辦法，不僅能夠加速保障性租賃住房的籌建進度，而且能夠保證保租房產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)范相關企業(yè)的運營行為，促進保障性租賃住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展。當前保障性租賃住房定價機制還有待完善，保障性租賃住房租金應綜合考慮承租對象經(jīng)濟承受能力、項目建設運營成本、物價變動水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況等因素確定。