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??5月4日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)微信公眾號(hào)均發(fā)布了其近日召開專題會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議和習(xí)近平總書記在中央政治局第三十八次集體學(xué)習(xí)時(shí)的重要講話精神。

??人民銀行會(huì)議強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

??銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出，要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

??證監(jiān)會(huì)會(huì)議認(rèn)為，在助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定上下更大功夫?？茖W(xué)合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，適時(shí)出臺(tái)更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

??在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨不確定性增加、樓市愈發(fā)困難影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)刻，來(lái)自高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)尤為重要。

??4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??一位長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示，高層擔(dān)心發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，期待穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，事實(shí)上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不穩(wěn)了，并有可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，中央已經(jīng)看到風(fēng)險(xiǎn)所在，這將是一個(gè)巨大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，關(guān)鍵各地要因城施策。

??與此前中央定調(diào)相比，此次會(huì)議有兩個(gè)內(nèi)容更為引發(fā)關(guān)注：一是明確“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”；二是新增“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”措辭，這是近年來(lái)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管最高（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.ldayhk.cn）級(jí)別定調(diào)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為，從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，意味著因城施策進(jìn)一步細(xì)化，本地因城施策和調(diào)整政策權(quán)限增加。政策紓困擴(kuò)大到熱點(diǎn)城市，必然會(huì)出現(xiàn)更多限制性政策的松綁。繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，意味著政策可以松動(dòng)和調(diào)整，但不會(huì)縱容無(wú)底線地去刺激樓市。

??“預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，有條件的城市將適當(dāng)放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)開發(fā)商而言是一項(xiàng)重要利好政策?！敝残磐顿Y研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示。

??截至一季度末，在房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，定金及預(yù)收款在開發(fā)資金中占比為32%，其重要性極高。

??承壓的經(jīng)濟(jì)，艱難的樓市

??4月份以來(lái)，本輪疫情已波及除西藏以外所有省份，全國(guó)近100個(gè)城市和地區(qū)采取了不同程度的封控管理和停工停產(chǎn)措施。新一輪疫情沖擊下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與樓市異常艱難。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，我國(guó)GDP取得4.8%增長(zhǎng)，這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易，但距離全年5.5%左右增長(zhǎng)目標(biāo)又有一定距離。尤其3月份以后，工業(yè)、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等都出現(xiàn)下降。

??房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更差，銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端指標(biāo)均跌落低谷。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅0.7%，3月份單月投資增速更是下滑至-2.4%。一季度，商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%；全國(guó)土地出讓金同比下滑57%；房企到位資金同比下降19.6%，這是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最大降幅。

??“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，這是4月29日中央政治局會(huì)議上，黨中央提出的明確要求。

??會(huì)議要求，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。要加快落實(shí)已經(jīng)確定的政策，實(shí)施好退稅減稅降費(fèi)等政策，用好各類貨幣政策工具。要抓緊謀劃增量政策工具，加大相機(jī)調(diào)控力度，把握好目標(biāo)導(dǎo)向下政策的提前量和冗余度。要全力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，強(qiáng)化土地、用能、環(huán)評(píng)等保障，全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??此次中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨頗多，除繼續(xù)要求堅(jiān)持“房住不炒”定位，“有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)”外，還提出兩個(gè)支持、一個(gè)優(yōu)化，即“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)表示，在國(guó)內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜性超出預(yù)期前提下，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出兩個(gè)支持和一個(gè)優(yōu)化三大舉措，分別從政策層面、需求層面和供給層面同時(shí)發(fā)力，期望房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)中做出貢獻(xiàn)。

??全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民認(rèn)為，當(dāng)前影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素在于消費(fèi)和房地產(chǎn)兩個(gè)方面，這既是今后的政策重點(diǎn)，也是今年能否實(shí)現(xiàn)5.5%左右增長(zhǎng)目標(biāo)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)占我國(guó)GDP的6.8%，建筑業(yè)占GDP的7%，兩個(gè)行業(yè)加在一起約占GDP的14%，如果這兩個(gè)行業(yè)都是負(fù)增長(zhǎng)，就需要其他行業(yè)以更快增長(zhǎng)去彌補(bǔ)其帶來(lái)的缺口，這是很難做到的。所以對(duì)房地產(chǎn)要高度關(guān)注，要按照中央關(guān)于建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度要求，找尋行業(yè)未來(lái)發(fā)展路徑。

??房企命脈的預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)改善

??4月份以來(lái)，各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)穩(wěn)定政策。繼鄭州、衢州、秦皇島、南京、蘇州等多城放松樓市限購(gòu)后，珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊等也加入限購(gòu)松綁陣營(yíng)。

??多位市場(chǎng)人士認(rèn)為，從此次中央政治局會(huì)議精神看，中央對(duì)于近期各地完善房地產(chǎn)政策是持支持態(tài)度的，預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多地方選擇放松房地產(chǎn)相關(guān)政策。

??本次政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)政策的最大亮點(diǎn)，則是提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這對(duì)于困境中的房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

??商品房預(yù)售資金曾是一個(gè)規(guī)模龐大的資金池，也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年個(gè)人購(gòu)房定金、按揭貸款預(yù)收款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重穩(wěn)定在38%左右。2016年開始，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式開始盛行，至2021年10月這一比例已經(jīng)達(dá)到53%水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)資金中一半來(lái)自居民預(yù)付購(gòu)房款。

??去年三季度以來(lái)，隨著部分房企信用事件頻發(fā)，尤其在知名大房企債務(wù)違約事件發(fā)生后，為防止項(xiàng)目資金被集團(tuán)抽調(diào)去填補(bǔ)別處空缺，保房屋交付，各地方政府紛紛加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。更多地方雖沒有調(diào)整政策，但是力度顯著加大，房企再也不能像過去一樣隨意抽取資金。

??現(xiàn)在，隨著房企現(xiàn)金流壓力加劇，關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管放松的呼聲漸起。部分地方政府也在試探性地為預(yù)售資金監(jiān)管開出了一條縫。

??近期，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)使用銀行保函的通知》，對(duì)預(yù)售資金取用進(jìn)行了一定程度的放松。根據(jù)通知，房企可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，保函替換資金不得超過項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次中央政治局會(huì)議看，預(yù)售資金監(jiān)管未來(lái)方向不是收緊，也不是放松，而是“優(yōu)化”。一些領(lǐng)域要給予規(guī)范，如加快將各類資金納入此類監(jiān)管賬戶；一些領(lǐng)域則要給予放松，如對(duì)于預(yù)售資金撥付要給予支持，防范預(yù)售資金沉淀。從房企防風(fēng)險(xiǎn)角度看，后續(xù)也需要有一些放松的內(nèi)容和操作，比如適當(dāng)放松預(yù)售資金提取的要求、適當(dāng)減少預(yù)售資金提取的審批流程、適當(dāng)用銀行保函等方式來(lái)替換預(yù)售資金等。

??連平表示，回顧歷史，在2012年、2015年等房地產(chǎn)銷售困難、房企資金相對(duì)偏緊的時(shí)期，相關(guān)部門也酌情、階段性放松過商品房預(yù)售監(jiān)管政策的門檻；2021年底成都、廣州等地區(qū)也宣布過小范圍、小比例松動(dòng)房企可動(dòng)用的預(yù)售資金比例。因此，總體來(lái)看，住房金融環(huán)境正在逐步釋放積極信號(hào)，以求平穩(wěn)化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有助于房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??李宇嘉認(rèn)為，預(yù)售資金新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進(jìn)來(lái)以后，輔以政策扶持（比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)，規(guī)劃調(diào)整等），資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負(fù)債涉及的項(xiàng)目隔離，通過新的項(xiàng)目盤活，釋放新的預(yù)售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。通過局部逐塊修復(fù)，從而將整體盤活。