政策編輯部 2022-05-16 12:13:56 來源：丁祖昱評樓市
??重點來看：
??貸款購買普通自住房家庭，首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套房貸款利率按現有政策執行。
??全國統一的貸款利率下限基礎上，各城市可根據房地產市場形勢變化及調控要求，自主確定房貸利率加點下限。
??此次下調房貸利率，對于行業信心的恢復而言有著積極的信號。
??今年以來，全國累計134個城市共計出臺了231次紆困政策，其中23城24次放松限貸；57省市63次放松公積金貸款。
??年初，政治局會議曾定調樓市，提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求，促進房地產業健康發展和良性循環”，同時在4月29日政治局會議中，再次提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。”
??包括本次央行下調房貸利率的舉措，也是上述政策指導下的具體實施和體現。
??今年房地產市場不同于以往，房地產金融環境自去年以來持續收緊，下半年開始房企頻繁暴雷，而市場端前4個月各項銷售數據更是腰斬。而且，今年又增加了疫情的不確定。
??多種因素作用下，房地產行業和市場都處于最困難的時刻。
??當前房地產市場最大的問題仍是信心問題。從對市場的影響來看，短期內效果有限，當前尚未有對市場供求產生決定性作用的政策出臺，行業信心的恢復亟需更大的政策支持力度，比如降低首付款比例等。
??從此次政策內容來看，引起市場振奮的，當屬第一條。
??也就是說，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調降20個基點，二套住房按現有規定執行。
??調整前，首套房貸利率下限為相應期限貸款市場報價利率LPR，二套為LPR+60基點。4月20日發布的5年期以上LPR為4.6%。
??調整后，下調20個基點，首套房最低利率可降至4.4%，二套房最低利率為5.2%。
??單純從20個基點來看，體現不出多大的政策力度。
??但如果對比當前重點城市平均利率來看，實際下調力度相對還是比較大的。
??CRIC監測的4月全國重點35個城市首套房平均利率5.13%，二套房貸平均利率5.47%。
??以300萬貸款總額，貸款年限30年，等額本息的還款方式計算，首套房最低利率4.4%每月還款15022.83元，利息總額240.82萬元，相較于5.13%平均利率，月供可減少約1321元，利息最多可省下47萬元。
??以同樣的方式測算，二套房享受最低5.2%利率，相較于5.47%的平均利率，月供可減少633元，利息最多可節省近23萬元。
??事實上，自3月以來，全國已有100多個城市自主下調房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。其中，廣州、成都和蘇州等地個別銀行已將首套房貸利率降至4.6%。
??以蘇州為例，五個月前首套房貸利率最高可達到6.2%左右，若與此高點相比，享受4.4%的最低房貸利率，按照上述方法測算，可省下120萬元。
??距離4月15日央行全面降準一個月后，央行宣布首套房貸利率下限調降20個基點，在LPR連續4個月未出現變動的情況下，釋放很強的積極信號。
??從更長周期的降息來看，據CRIC梳理，2008年全年共計5次降息，累計降幅2.16%；2012年共計2次降息，累計降幅0.56%；2014年-2015年，共計6次降息，累計降幅1.65%。
??自2019年實行LPR利率至今5年期及以上LPR僅出現過四次下調，最高于2020年4月下調10BP。
??早在今年年初，央行于1月20日公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調整。
??當前綜合行業現狀來看，如果疫情影響尚未及時消除，后續央行降息或還有進一步下調的空間。如果一旦進入“降息”周期，整體會產生比較大的影響。
??但也需要指出的是，央行層面后續下調空間非常小，從LPR走勢圖可以明顯看出，當前房貸利率已處于低位。
??需要指出的一點是，當前政策層面，尚未有對房地產市場供求關系產生決定性作用的政策出臺。
??什么是決定性政策？比如，商貸首付款比例的降低。
??具體而言，首套房首付比例從30%調整至20%，二套房首付比例從70%調整至30%左右。
??下調商貸首付比例，更能刺激居民購房消費，這對房地產市場影響才更加直接有效。
??尤其是下調二套房首付比例，有效激活相對充裕的改善性購房消費，對房地產市場回暖有很重要的意義。當前不少城市二套房首付比例普遍在50%以上，部分城市更是高達70%乃至80%。
??無論是剛需，還是改善客群，在購買力下降的情況下，首付款的壓力會進一步壓制購房需求的釋放。
??短期來看，單個政策短期內影響有限。長期效果還要看政策的疊加效應。比如房貸利率多次下調，首付款比例調整，以及地方限制政策進一步放松。
??一系列政策疊加之后，將會對市場產生積極有效的影響。特別是北上廣深及強二線城市在上述政策方面有所突破，對于市場信心的恢復有很大的作用。
??當前政策最大的影響是信心問題，包括行業信心、購房者的消費信心等。當前房地產市場信心的恢復，需要更大的政策力度支撐。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
