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??又一特大城市全面放開落戶條件。

??5月24日，大連市人民政府發布《關于全面放開落戶條件的通知》（以下簡稱“通知”），對大連市戶籍政策進行了全面調整，實施積極的戶籍政策。從內容上來看，主要變化有以下幾方面。

??一是全面放開人才落戶條件。調整前，各類人才落戶有年齡條件。調整后，各類人才落戶無年齡限制。

??二是全面放開就業創業人員落戶條件。調整前，在大連就業創業人員需積分落戶。調整后，取消積分落戶，在大連繳納社會保險的人員、在大連投資創業的人員均可落戶。

??三是全面放開投靠落戶條件。調整前，投靠落戶有落戶年限、年齡等條件。調整后，取消落戶年限和年齡限制，具有大連戶籍的人員，其父母、配偶、子女均可在大連投靠落戶。

??四是全面放開居住落戶條件。調整前，在大連實際居住人員需積分落戶。調整后，在大連城鎮擁有合法產權房屋的人員即可落戶。

??本通知自2022年6月1日起施行。

??就在4天前，大連市保持房地產市場平穩健康發展工作領導小組辦公室剛發布《關于促進我市房地產業健康發展和良性循環的通知》，對樓市進行松綁。該通知明確，居民家庭在大連市中山區（不含東港商務區）、西崗區、沙河口區購買商品住房實行限購政策；非限制區域住房套數將不計入總套數；在限制區域購買二手住房的，不再受已有住房總套數限制。

??一面是放松限購，一面是放開落戶，大連“救市”意圖已十分明顯。

??就大連此次放開落戶條件對于樓市的影響，北京建筑大學城市經濟與管理學院副教授蔡宗翰在接受中國房地產報記者采訪時坦言，開放戶籍政策在短期內對樓市會具有較強的拉動作用，落戶會新增購房需求；但中長期還是要看城市在未來能不能有更好的產業發展思路及好的城市發展政策，要引進來也得留得住才是硬道理。

??人口老齡化趨勢顯現

??蔡宗翰分析，“此次大連全面放開落戶條件的原因有三個。”

??一、大連人口凈增長已經進入增長下滑區間，雖然大連是人口凈流入排名全國前20中唯一的東北區域城市，但由于近期遷入情況放緩，經濟進入緩坡期，人口紅利已經進入末端，不放開落戶條件，沒法引進新的人才。

??二、各城市競爭進入到了從搶產業到搶投資，再到搶人才的城市競合的第三個階段，大連本身地理位置和整個城市經濟總量比不上長三角、珠三角，當長三角、珠三角以及其他重點省會城市已全面開放人口政策時，不開放城市戶籍更沒有吸引力。

??三、近幾年，國家發展改革委多次要求各個城市開放人口戶籍政策，政策驅動下，放開落戶條件只是時間問題。

??根據2021年第七次全國人口普查數據顯示，東北人口10年減少1101萬，人口流失情況嚴重。與此同時，大連市常住人口為745.08萬，與2010年第六次全國人口普查的669.04萬相比，增加逾76萬人，增長11.36%，年平均增長率為1.08%。

??通過數據不難發現，在整個東北呈現出人口流出的趨勢下，大連人口仍能保持人口凈流入。不過，人口遷入數據已進入增長下滑區間。在此基礎上，大連的人口老齡化問題也開始顯現。

??從人口構成來看，大連14歲以下人口占比11.65%，15至59歲占比63.64%，60歲及以上占比24.71%，其中65歲及以上占比16.87%。

??國際上通常是以60歲以上老年人口占總人口數的10%即為老齡化社會。

??另一方面，與第六次全國人口普查數據相比，大連60歲及以上人口的比重上升了8.91個百分點，65歲及以上人口的比重上升了6.16個百分點，15~59歲人口比重則下降10.66個百分點。

??“零門檻落戶”時代正式到來

??對于大連全面放開落戶政策，IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，除了便利不具有大連戶籍卻已經實際形成的常住人口辦理落戶手續之外，也有利于吸引新的來自外地的工作人口等，在提升大連社會治理水平的同時也提升大連的人口吸引力、凝聚力，為大連經濟社會發展提供可持續增長的人口基礎。

??“基于城市發展的人力資源需求和保持城市活力的需要，以及城市間競爭發展對于人口資源的爭奪，其他城市未來陸續跟進相關政策也是大概率的事情。”柏文喜表示。

??實際上，2020年4月，國家發展改革委就印發了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，要求督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。

??2021年4月，國家發展改革委又發布《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》的通知，其中明確城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，支持福州、成都、西安等都市圈編制實施發展規劃等。

??今年3月17日，國家發改委印發《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，明確城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策。

??據媒體報道，城區人口300萬以下的城市中，包括了一些人口總量較少的省份的省會（自治區首府）城市，如海口、銀川等；東部沿海地區的一些經濟大市，如南通、泉州、常州、溫州等均實現落戶“零門檻”。

??常住人口在300萬以上的城市也逐漸加入全面開放落戶條件的行列中。

??截至目前，福州、石家莊、南昌這幾個城區人口介于300萬到500萬之間的I型大城市已全面放開落戶門檻。

??濟南、昆明、大連作為城區人口處于500萬到1000萬之間的特大城市也先后全面放開了落戶條件。

??總體上看，除了一線城市和個別強二線城市外，大多數城市的落戶門檻已經很低，乃至“零門檻”，這一趨勢也正在蔓延。

??大連樓市遇冷

??與大連人口結構呈正相關的是當地的樓市情況。

??根據克而瑞統計，4月份，大連廣義商品房庫存量在1.5億平方米，位居全國第二，僅次于貴陽。同樣來自克而瑞2月份數據也顯示，截至2月末，大連樓市去化周期高達55個月左右，即約4.5年，去化周期位居全國第三。

??值得注意的是，全國二線城市的去化周期平均為18個月。

??在國家統計局最新公布的2022年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中，大連新建商品住宅銷售價格環比下跌0.1%，同比上漲1.2%，定基上漲5.2%。結合過往數據，大連新房價格指數已連續7月下降。

??在二手住宅銷售價格方面，大連二手住宅環比下降1%，同比下降0.3%，定基上漲4.8%。二手住宅房價指數環比連續6個月下降，且趨勢變大。

??另據新峰地產統計數據顯示，2022年4月大連商品住宅（普通住宅+70年產權別墅）銷售面積為15.6萬平方米，環比下降33.9%，同比下降74.9%。

??對于接下來大連樓市走勢，保顧研究院東北分院曾在接受媒體采訪時直言，疫情清零前，大連市場將持續“靜默”狀態。

??“放開落戶條件，對于當地樓市的復蘇自然也會帶來正面的影響。”柏文喜認為。