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??2022年房地產市場如何調控，保障性租賃住房、城市更新、老舊小區改造等方面如何破題？

??2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉建設高質量發展發布會。住房和城鄉建設部部長王蒙徽在會上表示，2022年，住建部將按照中央經濟工作會議的要求，推動擴內需、穩增長，為促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長作出貢獻。

??住建部為此提出2022年將重點加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動等方面的工作。《中國房地產金融》梳理此次會議，對2022年房地產市場十個重要領域進行逐一解讀。細讀下來，可歸納為“十大關鍵詞”，而這些關鍵詞折射出了2022年中國房地產市場的政策風向。

??關鍵詞①：“穩”字當頭

??從2021年數據來看，銷售面積、銷售額達到歷史新高，去年全年商品住宅銷售面積達到了15.65億平方米，同比增長了1.1%。70個大中城市房價年同比，一手房上漲的有50個，持平的沒有，下降的有20個；二手房上漲的有39個，持平的有1個，下降的有30個。去年年底房地產去化水平是14.1個月，處在合理區間（去化周期12個月到18個月都比較正常）。

??王蒙徽表示，2022年要保持房地產市場平穩運行。保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性、協調性。繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，此次會議明確了房地產政策調控的“四性”（連續性、穩定性、精準性、協調性），是目前高層對于房地產調控操作的一種新的思路和方向。

??“精準性啟發在于，各類房地產政策的出臺需要比較精準，防止出現矯枉過正的現象，要基于客觀的市場和預測做決策。而協調性方面，也要求從良性循環發展的角度出發，積極出臺各類政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出現政策之間的‘打架’。此類表述，對于理解今年各地的政策動向和政策效應有積極的作用。”嚴躍進表示。

??關鍵詞②：“房住不炒”

??“毫不動搖地堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”住建部副部長倪虹在會上表示。

??為此，倪虹提到住建部今年將從如下四方面，繼續堅持“房住不炒”這一定位。

??第一，保持調控政策的連續性和穩定性。繼續穩妥實施房地產長效機制，把城市的主體責任和省級政府的監督責任落實好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續穩地價、穩房價、穩預期。

??第二，增強調控政策的協調性和精準性。重點是做到3個“加強”：一是加強土地、金融和市場監管等政策的協同，二是加強部、省、市的調控聯動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導和監督。

??第三，堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩定，維護購房群眾合法權益。

??第四，持續整治和規范房地產市場秩序。今年工作重點是完善市場監管新機制，大力整治房地產開發、交易、租賃、物業服務中的違法違規行為，把人民群眾的合法權益切實維護好。

??針對“保障剛性住房需求，同時滿足合理的改善性需求”這一新的提法，嚴躍進指出，剛需方面從保障的角度進行，要求各地夯實基礎完成工作。從政策新意來看，改善型需求的滿足是關鍵，這是最重要的內容。“對于我們理解二套房的政策、大戶型的購房政策等都有積極的作用。從后續情況看，尤其是從三孩家庭等角度看，改善型需求的釋放是必然的，這也要求土地和金融等政策密切配合。”

??關鍵詞③：加大保障性租賃住房建設

??自去年發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，保障性租賃住房成為解決新使命和青年人住房問題的主要抓手。

??住建部介紹，從實施情況看，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已經籌集了保障性租賃住房94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發展保障性租賃住房的良好態勢。現在，農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業等各方面主體參與的熱情較高。據統計，利用存量土地和房屋建設的保障性租賃住房達到了70%。

??針對今年的工作開展，主要是大力增加保障性租賃住房供給。王蒙徽表示，2022年全年將建設保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區改造120萬套。同時，將加快推進長租房市場建設。

??倪虹表示，住建部在2022年將從土地政策、審批流程的再造和簡化、落實中央補助、稅費優惠、水電氣價格政策和金融政策支持六個方面支持保障性租賃住房發展。

??在金融端，除了已把保障性租賃住房列入了城市基礎設施領域不動產投資信托基金試點，對保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度的管理政策外，2月25日，銀保監會、住建部聯合印發了《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，要求各類銀行保險機構發揮機構優勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務。支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。

??關鍵詞④：大力推進“新城建”

??王蒙徽表示，2022年要大力推進“新城建”，即基于數字化、網絡化、智能化的新型城市基礎設施建設。加快構建國家、省、市三級城市信息模型基礎平臺體系，全面推進智能市政、智慧社區、智能建造，協同發展智慧城市和智能網聯汽車，通過打造示范基地，加快“新城建”項目落地。

??嚴躍進指出，“新城建”概念和房地產市場的結合程度將增大，尤其是在智慧社區和智慧物業等方面，未來房企需要積極關注。只有這樣，才能形成更符合消費需求特征的產品供給，也體現了住房領域高質量發展的導向。

??2020年“新城建”在重慶、濟南、成都等21個城市開始試點，已經落地了一批試點項目。2022年1月12日，國務院印發《“十四五”數字經濟發展規劃》，要求推動新型城市基礎設施建設，提升市政公用設施和建筑智能化水平。

??經過兩年時間的探索推進，新城建試點城市扎實有序推進各項工作，一些可觀可感的項目落地見效：在山東青島，全市范圍內開展的新城建試點涉及33個項目，其中綜合示范園（區）8個，占地面積約100平方公里，創新性打造了“1+6+N”的“青島模式”；廣州發布全國首個城市信息模型（CIM）基礎平臺，CIM+城市更新、CIM+智慧社區等六大應用體系……“新城建”成為推動城市數字化建設有力的推手。

??關鍵詞⑤：綠色低碳建設

??2021年，中央連續出臺《關于完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》，明確提出要“提升城鄉建設綠色低碳發展質量”，要求轉變“大量建設、大量消耗、大量排放”的建設方式，推動城鄉建設綠色轉型。

??住建部副部長張小宏表示，今年除了重點抓緊推動出臺城鄉建設領域碳達峰實施方案外，還將推進城市與鄉村低碳建設。城市建設需要：一是優化城市結構和布局，推動組團式發展，加強生態廊道建設，嚴格控制新建超高層建筑，加強既有建筑拆除管理。二是建設綠色低碳社區，加強完整社區建設，構建15分鐘生活圈。三是大力發展綠色建筑，加快推進既有建筑節能改造，因地制宜推進建筑可再生能源應用，優化城市建設用能結構，推進綠色低碳建造。

??通過構建自然緊湊的鄉村格局，推進綠色低碳農房建設，加強生活垃圾污水治理，推廣應用可再生能源等工作，全面促進鄉村節能降碳。

??此外，針對綠色低碳發展，住建部將建立城鄉建設統計監測體系與考核評價指標體系，包括編制城鄉建設領域碳排放統計計量標準、碳排放量動態監測，對節能降碳工作的客觀評價，形成有效激勵和約束機制，共同推動實現城鄉建設領域碳達峰碳中和目標。

??關鍵詞⑥：新型建筑工業化與智能建造

??作為國民經濟的支柱產業之一，建筑業健康發展將有力促進經濟增長、緩解就業壓力、推進新型城鎮化建設以及保障和改善民生。去年，全國建筑業總產值達到29.3萬億元、同比增長11%，占國內生產總值比重達到7%。

??2020年7月，住建部等13部門聯合印發《關于推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導意見》，指出要以大力發展建筑工業化為載體，以數字化、智能化升級為動力，創新突破相關核心技術，加大智能建造在工程建設各環節應用，形成涵蓋科研、設計、生產加工、施工裝配、運營等全產業鏈融合一體的智能建造產業體系。到2025年，我國智能建造與建筑工業化協同發展的政策體系和產業體系基本建立，到2035年，我國智能建造與建筑工業化協同發展取得顯著進展，“中國建造”核心競爭力全球領先。

??住建部副部長張小宏表示，2022年將重點從實施智能建造試點示范創建行動、推廣建筑信息模型技術、發展裝配式建筑、打造建筑產業互聯網平臺、推進建筑機器人典型應用，推進智能建造與新型建筑工業化。

??關鍵詞⑦：大力發展裝配式建筑

??2016年以來，裝配式建筑相關政策密集出臺，2020-2021年成為裝配式建筑快速發展的兩年，伴隨裝配建筑行業技術標準相繼出爐，智能建造、綠地低碳建設的推進，裝配式建筑成為成長最快的領域之一。

??針對2022年大力發展推動裝配式建筑發展，張小宏指出，今年將培育一批裝配式建筑生產基地，建立以標準部品部件為基礎的專業化、規模化、數字化生產體系，推動形成完整產業鏈，提升建筑工業化水平。提出力爭到2025年，新建裝配式建筑占比達到30%以上。

??從全國各省份推動來看，江西省今年裝配式建筑新開工面積要達到總建筑面積的30%，海南繼續加大力度推廣裝配式建筑建造和應用，力爭裝配式建筑在新建建筑中占比超過60%。

??關鍵詞⑧：城市更新

??“實施城市更新行動”寫入第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標，成為“十四五”重大戰略之一，城市更新成為推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式的重要推手。

??據不完全統計，截至2021 年底，全國411 個城市共實施2.3 萬個城市更新項目，總投資達5.3 萬億元。城市更新不僅解決了城市發展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經濟增長點。

??針對2022 年城市更新推進工作，住建部辦公廳主任李曉龍從健全體系、優化布局、完善功能、管控底線、提升品質、提高效能、轉變方式7 個方面，提出下一步推動城市更新是一個系統性工程。

??李曉龍指出，對城市規模、密度、強度、特色風貌、安全韌性等劃定底線，限制城市無限擴張，嚴格管控建設超高層建筑，防止大拆大建。轉變由房地產主導的增量建設方式，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。

??關鍵詞⑨：老舊小區改造

??2019 年—2021 年，全國累計開工改造了城鎮老舊小區11.5 萬個，惠及居民超過2000 萬戶。在各地改造過程中，共提升和規整水電氣熱信等各類管線15 萬公里，加裝電梯5.1萬部，增設養老等各類社區服務設施3 萬多個。

??城鎮老舊小區改造既是實實在在的民生工程，又是潛力巨大的發展工程，2022 年老舊小區如何改？住建部副部長張小宏表示，下一步，住房和城鄉建設部將會同有關部門，強化協調配合，壓實地方主體責任，繼續深入扎實有序地推進城鎮老舊小區改造工作。

??李曉龍提出三個方向，第一，有序實施改造計劃。充分尊重群眾意愿，統籌抓好新開工項目和往年開工的續建項目建設，切實抓好工程質量，確保改造進度和效果。第二，探索可持續推進模式。支持各地繼續在推進相鄰小區及周邊地區聯動改造、吸引市場力量參與、多渠道籌措改造資金、完善配套政策制度等方面加快探索，進一步健全組織實施機制。第三，加強督促指導。進一步完善巡回調研和幫扶指導機制，及時總結推廣各地好經驗、好做法和可復制的政策機制，支持和引導各地真正把城鎮老舊小區改造好事辦實、實事辦好。

??關鍵詞⑩：歷史文化保護

??去年，中共中央審議通過了《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》，這成為1982 年我國建立歷史文化名城保護制度40 年以來，首次以中央名義出臺的關于城鄉歷史文化保護傳承工作的文件，是城鄉歷史文化保護傳承工作的頂層設計和綱領性文件。

??住建部辦公廳主任李曉龍表示，這份文件為今后歷史文化建筑保護指明了方向，提供了重要的遵循。

??2021 年，住建部編制完成《全國城鄉歷史文化保護傳承體系規劃綱要》，開展了歷史文化街區劃定和歷史建筑確定工作，同時將城鄉歷史文化保護傳承工作納入了國務院的大督查，對8 個國家歷史文化名城進行了監督檢查。

??針對歷史文化保護，李曉龍指出，住建部下一步，將重點推進省級規劃綱要編制，形成城鄉歷史文化保護傳承全國一盤棋的工作局面。繼續加強國家歷史文化名城和中國歷史文化名鎮名村的申報工作，常態化推進歷史文化街區和歷史建筑普查認定。針對歷史文化遺產屢遭破壞、拆除等突出問題，綜合運用評估成果，推動問責問效、問題整改。