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??溫州發(fā)布“安居貸”政策未被市場(chǎng)看好。

??6月13日，溫州市住建局官方微信公眾號(hào)“溫州住建”發(fā)布消息稱,溫州市住建局與華夏銀行溫州分行發(fā)布“政銀合作”協(xié)議簽訂儀式，創(chuàng)新發(fā)布“安居貸”，靈活調(diào)整按揭還款方式，借款人前3年可選擇只還利息。

??值得注意的是，盡管這種差異化還款方式可以減輕購房者前期還款壓力，有利于促進(jìn)消費(fèi)者購房需求，但新政發(fā)布后，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)反應(yīng)并不大。多位受訪房產(chǎn)中介人士告訴記者，幾天來，咨詢安居貸的購房者很少。

??某央企溫州項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在政策還在頒布階段，具體如何實(shí)施和試點(diǎn)房企尚未得到進(jìn)一步消息。并表示，此前市場(chǎng)上也有類似“先息后本”產(chǎn)品，且貸款利率更低，不過貸款用途是以實(shí)際經(jīng)營為主，不可違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??“該產(chǎn)品主要適用于剛畢業(yè)大學(xué)生、剛進(jìn)城購房及工作的城鎮(zhèn)化人員。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，安居貸本質(zhì)是對(duì)還款結(jié)構(gòu)做了一定創(chuàng)新，即貸款負(fù)擔(dān)沒有減輕，只是前期貸款歸還較少。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“安居貸”雖靈活且能在一定程度上緩解短期還款壓力，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬咸嵘袌?chǎng)購買意愿。但疫情反復(fù)使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增強(qiáng)，居民收入情況尚待修復(fù)，因此此舉對(duì)市場(chǎng)觀望情緒的減輕效果或較為溫和。

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??安居貸或變相加重房貸遠(yuǎn)期負(fù)擔(dān)

??溫州出臺(tái)“安居貸”政策是溫州市半個(gè)月內(nèi)第2次發(fā)布樓市新政。

??5月30日，溫州市政府新聞辦公室官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息顯示，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，兼顧保障住房需求和“房住不炒”政策，溫州市近日出臺(tái)實(shí)施支持群眾剛性住房需求的一攬子政策，其中包括降首付、增加公積金貸款額度、降低房貸利率。

??“安居貸”政策則是進(jìn)一步繼續(xù)調(diào)整房貸優(yōu)惠政策。

??據(jù)了解，“安居貸”貸款面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，申請(qǐng)“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，最長(zhǎng)前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，以減輕購房人貸款后前3年還款壓力。

??對(duì)于“首套住房”標(biāo)準(zhǔn)，溫州市住建局表示，以溫州市域范圍內(nèi)住房和貸款信息為準(zhǔn)。即名下在溫州有1套住房，但沒有貸款或貸款已結(jié)清的，購買普通住房都可執(zhí)行首套首貸優(yōu)惠政策。

??“疫情反復(fù)使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增強(qiáng)，因此很大一部分人群對(duì)購房持觀望態(tài)度。”華夏銀行溫州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力，另一方面也希望通過金融紓困計(jì)劃支持購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??值得注意的是，“安居貸”新政發(fā)布后的72小時(shí)里，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)反應(yīng)并不大。多位受訪房產(chǎn)中介、房企人士稱，尚未收到安居貸業(yè)務(wù)辦理通知，并表示不建議購房者辦理安居貸。

??“我們也不建議客戶辦理安居貸，一是貸款利率甚至要比現(xiàn)在的商業(yè)貸款高，二是如果想要辦理該業(yè)務(wù)，可能要多付5萬~8萬元首付。”溫州一大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，由于該業(yè)務(wù)還沒有普及，現(xiàn)在只有一家銀行可以辦理，且辦理后房屋評(píng)估價(jià)會(huì)被限制，“比如一套200萬元的房子，如果辦理該業(yè)務(wù)的話，銀行可能只評(píng)估180萬元左右，將導(dǎo)致最終首付變高。”

??據(jù)該工作人員介紹，目前房貸利率下調(diào)，首套房房貸利率在4.25%左右，但辦理安居貸的話，利率則在4.5%左右，對(duì)購房者來說并不劃算。

??宋紅衛(wèi)表示，從金融機(jī)構(gòu)角度來看，安居貸主要面對(duì)的是剛步入社會(huì)工作的低收入人群，這部分人群的工作具有一定的不穩(wěn)定性，還款壓力及風(fēng)險(xiǎn)依舊存在；且從購房者角度看，本金還款后置相較于等額本息還款方式還款金額將更多，變相增加后期還款壓力。

??在信風(fēng)科技創(chuàng)始人兼CEO陳劍看來，先息后本并非新鮮事，他表示，美國在2004年~2006年也大量發(fā)行了這類頭兩三年只付利息的浮利率貸款，隨著美聯(lián)儲(chǔ)在2004年到2006年間把聯(lián)邦基金有效利率由1%加到5.25%，大量此類貸款在2006年迎來利率調(diào)整和期限重置；絕大部分借款人均無力償還這雙重打擊之后的高額月付，選擇違約。

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??房?jī)r(jià)曾超北上廣

??半個(gè)月兩次調(diào)整購房政策的背后是溫州樓市的低迷，但地處經(jīng)濟(jì)活躍的長(zhǎng)三角地區(qū)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾有過高光時(shí)刻。

??改革開放以來，不少溫州人憑借著能吃苦、敢闖敢干的創(chuàng)業(yè)精神發(fā)家致富。公開資料顯示，1985年，溫州年凈收入5000元以上的農(nóng)戶超40萬戶，占總戶數(shù)的三分之一。彼時(shí)，全國城鎮(zhèn)居民年平均收入不過739元。

??經(jīng)過二三十年的財(cái)富積累，溫州人開始尋找投資機(jī)會(huì)。1998年，天降發(fā)展良機(jī)。當(dāng)年，為抵御亞洲金融危機(jī)沖擊，國家實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化。而這在溫州人看來，是一次財(cái)富機(jī)遇。

??部分溫州人拿出存款買房，成為第一個(gè)吃“螃蟹”的人，房?jī)r(jià)的迅速上漲讓這部分人嘗到甜頭，之后更多的人加入進(jìn)來，房?jī)r(jià)一路攀升。

??公開資料顯示，1998年，溫州房?jī)r(jià)均價(jià)在2000元/平方米，2000年均價(jià)在3000元/平方米，到2001年大漲至均價(jià)6000元/平方米，且供不應(yīng)求。

??2001年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在此之前，溫州人買房多是在當(dāng)?shù)刭I房，且處于散兵游勇狀態(tài)，2001年8月，157個(gè)溫州人組成的一個(gè)購房團(tuán)去上海看房，短短3天豪擲5000萬元買走上海100多套房產(chǎn)。從那時(shí)開始，無數(shù)的“溫州炒房團(tuán)”出現(xiàn)在全國多地，所到之處當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)亦是一路狂飆。

??公開資料顯示，溫州市區(qū)及樂清、永嘉等縣約有8萬多人在全國購置房產(chǎn)，其中至少90%以上是炒樓，按1人購買2套房子動(dòng)用資金60萬元計(jì)算，總資金額約420億元。

??作為“溫州炒房團(tuán)”的大本營，溫州房?jī)r(jià)更是翻了幾番。到2005年，房?jī)r(jià)均價(jià)步入“萬元時(shí)代”，全國排名第一。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，彼時(shí)上海住宅均價(jià)不過6698元/平方米。兩年后，溫州房?jī)r(jià)突破2萬元/平方米。

??但從2011年開始，受調(diào)控樓市等因素影響，溫州市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。溫州炒房團(tuán)的買房資金除去自有存款外，更多來自民間借貸、銀行貸款，當(dāng)銀行貸款收緊，民間借貸利率高企時(shí)，無力償還巨額債務(wù)的人數(shù)不勝數(shù)。

??彼時(shí)，為了套現(xiàn)離場(chǎng)，大量房產(chǎn)被拋售，這種行為又加劇了其他炒房者恐慌，惡性循環(huán)之下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，溫州更是因此成為因出現(xiàn)民間借貸危機(jī)、樓市進(jìn)入低谷的典型城市。

??據(jù)2015年《溫州藍(lán)皮書》顯示，2012年開始，溫州房?jī)r(jià)已連續(xù)40個(gè)月出現(xiàn)回落，到2014年溫州市區(qū)均價(jià)跌至1.95萬元/平方米。

??隨著棚改貨幣化安置的加速推進(jìn)，2016年開始，溫州市場(chǎng)逐漸回暖，重新進(jìn)入上升通道，到2021年溫州市區(qū)住宅均價(jià)突破近年來的歷史高位，在2.6萬元/平方米左右。

??但隨著樓市整體轉(zhuǎn)冷，自去年下半年開始，溫州樓市再次遇冷。

??前述某央企溫州項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人也表示，新房去化速度明顯下行，“房企都在打價(jià)格戰(zhàn)，效果并不明顯，之后政府又出臺(tái)降首付等政策，從市場(chǎng)熱度來看到訪量雖有上升，但還未轉(zhuǎn)化為成交量。”

??一位中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，相比前兩個(gè)月，6月份二手房掛牌量和帶客情況均有一定增長(zhǎng)，不過整體來看觀望氛圍仍較濃。

??不過，溫州大學(xué)建筑工程學(xué)院潘安平教授認(rèn)為，逐步回暖是大勢(shì)所趨，近期溫州出臺(tái)的系列利好政策都指向這一點(diǎn)，但政策落地到成交回暖具有一定滯后期。