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??每年這個時候，央行都會對下半年工作重點作出部署，其中對于貨幣信貸政策、房地產市場最新定調總是備受關注。

??8月1日，央行召開2022年下半年工作會議。在部署下半年工作計劃時，央行指出，要保持貨幣信貸平穩適度增長；保持流動性合理充裕，加大對企業的信貸支持；穩妥化解重點領域風險；因城施策實施好差別化住房信貸政策；保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式等。

??央行在部署2021年下半年工作重點時，對于貨幣政策及房地產相關表述則為：“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配”；“實施好房地產金融審慎管理制度”。

??變化背后是當前經濟運行依然面臨消費修復較緩、房地產下行等問題，經濟復蘇基礎并不穩固，還需要貨幣信貸政策提供更大支持。這與7月28日中央政治局會議對于房地產定調是一致的。

??中指院數據顯示，7月份，一線城市新房成交量環比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二線代表城市新房成交量環比下跌45.8%，同比下降44.7%；三線代表城市新房成交量環比下跌27.9%，同比下降62.2%。房地產市場仍在進一步下滑。

??國家統計局最新數據顯示，7月份制造業PMI較6月大幅回落1.2個百分點至49%，遠低于市場預期，創3個月新低。

??“指望大規模放水紓困樓市不太可能。目前貨幣政策重心在于對實體需求端的激活，同時穩妥化解重點領域風險。對于房地產市場，既要支持剛性需求和合理改善，也要支持保交樓，還要防范風險，杜絕資金過度投向地產等，目前房貸規模管控仍在生效中。同時，要將資金轉向新模式。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??住房信貸環境未見明顯好轉

??此次會議上，央行在總結2022年上半年工作中表示，一些突出金融風險得到穩妥處置，重點集團、大型企業風險處置穩妥推進；支持多省地方政府和監管部門處置化解個別企業、個別機構風險事件；牽頭設立金融穩定保障基金；維護房地產市場融資平穩有序，引導個人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求；大型平臺企業在金融領域無序擴張得到有效遏制，整改工作取得顯著成效。

??2022年上半年，央行兩次調降LPR利率，并調整首套房貸款利率下限，房貸利率步入下行通道。但從數據上看，上半年住房金融實際情況仍不容樂觀。

??一方面，個人按揭貸款增速跌入歷史低位。國家統計局數據顯示，1~6月個人按揭貸款累計同比下降25.7%。其中，4月因重點城市疫情導致出現了同比下跌40%以上極低水平。

??另一方面，房地產開發貸款實際投放亦大幅放緩。1~6月，房地產企業資金來源中，來自國內貸款同比下降27.2%，跌幅為歷史低點。

??房企其他融資渠道亦未見好轉。

??中指院數據顯示，2022年上半年，房地產企業融資總額為4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。其中，信用債發行規模為2518億元，同比下降24.2%，占總融資規模的52.2%；海外債發行規模僅為169.3億元，同比大幅下降91.1%。

??從單月融資情況來看，1~6月，房企單月融資量均出現不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。

??房地產信托存量仍在壓縮中。截至2022年一季度末，房地產信托余額為1.57萬億元，較2021年末減少1911億元，余額同比下降27.7%，房地產信托存量連續11個季度收縮。股權融資功能幾近消失。

??與此同時，房地產風險仍在出清中，房地產信托亦成為“違約大戶”，這令信托公司普遍對房地產領域投融資需求持謹慎態度。“下一步房地產信托業務發展方向依舊是在控制新增或盡量減少新增情況下，盡全力化解存量風險項目，這也是未來發展一大趨勢。”某信托公司人士表示。

??植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，與2020年初第一輪疫情沖擊相比，此輪房地產市場受挫情況更為嚴重。部分房企處于降杠桿階段，住房銷售增速持續放緩，疊加疫情在重點城市形成了二次沖擊，導致2022年上半年國內房地產市場運行壓力明顯加大。房地產市場從土地、住房銷售到投資全方位出現負增長，為歷史上罕見。

??國家統計局數據顯示，2022年上半年，全國土地購置面積同比下降48.3%，土地成交價款同比下降46.3%，降幅較2021年末進一步擴大；全國住房銷售面積累計同比下降22.2%，房企定金及預收款同比下降37.9%，全口徑出現大幅回落；房地產開發投資增速同比下跌5.4%。

??房地產政策將進一步走向寬松

??當前房地產市場穩定壓倒一切。

??7月28日，中共中央政治局會議強調“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。”

??此次央行在部署2022年下半年工作重心時，對于房地產方面的表述是放在“穩妥化解重點領域風險”工作中提的，具體為：防范化解中小銀行風險；因城施策實施好差別化住房信貸政策。保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式。

??李宇嘉解讀道，穩妥化解重點領域風險重點，是房地產領域風險的穩妥化解，這是2022年下半年貨幣政策關注的重點，包括紓困基金、收并購、資產處置和重組等都會相繼介入，在保交樓基礎上，加快風險化解，實現風險軟著陸。

??在連平看來，2022年下半年，無論是為了服務于宏觀經濟穩增長需要，還是支持房地產市場本身健康運行，房地產政策自上而下將延續上半年以來寬松基調，從供需兩端給予購房者和房企足夠資金支持。

??他預計，需求端，2022年下半年住房金融總量上將加快回暖速度，購房限制性措施將進一步減少；全國房貸利率可能延續下行態勢，預計下半年居民房貸利率有望從上半年5.3%附近降至5%附近；有條件的城市將會取消限制性購房政策。供給端，銀行將加大對房企貸款支持力度，并逐步恢復直接金融支持，優質房企或加大債券發行力度。同時，地方政府將有效增加土地供應，降低房企拿地門檻。

??“就目前情況來看，很難指望今年房地產對經濟有正向拉動作用，但至少要減少負向拉動的程度。”全國政協經濟委員會副主任楊偉民認為，當前房地產問題主要出在預期上，要改善居民對于房地產預期，可能需要更多綜合性制度政策。他建議，多部門配合協調制定出臺綜合性權威性房地產政策文件，明確房地產新體制、新模式的方向，明確稅收、信貸、土地、限售等政策，給房企和居民一個可靠預期。

??今年以來，監管層多次強調，支持合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。隨著因城施策力度加大，房地產恢復跡象將進一步顯現。

??“2022年下半年房地產市場表現將好于上半年。預計三季度房地產銷售將完成筑底，全年房價可能出現先抑后揚的態勢，土地購置面積將高于上半年，房地產投資增速將出現反彈。”連平表示。