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??西安進一步釋放樓市利好。

??8月19日晚，西安市住建局發布了《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》（以下簡稱“指南”）。指南從房源條件、認定流程、租賃管理、租賃申請、合同管理、費用繳納、收費標準等層面給出了具體執行準則。

??這份政策從最大程度上保證了租賃雙方權益，在“想方設法”保證保障性租賃住房房源籌集的同時，指南也為樓市釋放了購買力。對于該政策的作用業內也充滿期待。

??釋放改善客群

??指南提到，居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在西安限購區域獲得新增購買一套住房資格。

??這被業內視為樓市變相松綁。

??自去年下半年以來，全國樓市開始降溫，但西安房價仍舊處于上漲通道。國家統計局的數據顯示，2022年7月份，西安新房價格環比上漲0.6%，同比上漲4.1%，漲幅較6月份擴大0.3個百分點，二手房環比上漲0.3%。

??對于西安市場表現，一位房地產從業人士表示：“西安市場在全國表現上算好的，源于城市在西北區域的地位，傳統經濟支柱行業受影響沒別的城市大（比如軍工，基建，醫療教育等）；人口有基數，擁有源源不斷的改善需求，再加上從2016年起補漲這一波，大部分購房者實現了比較大的財富增長。”

??然而，一邊是樓市價格持續上漲，一邊卻是棄搖率、棄選率逐步上升。截至8月17日，西安樓市共有17盤2695套房源上線。17盤中僅紫薇云峰里、上河雲璟、御錦城、招商華宇長安璽、融創望江府搖號，“流搖”已成樓市常態。

??“政策的方向是對的，經濟形勢不穩定大家都受影響，改善客戶的影響會小一些。”上述從業者表示。

??克而瑞陜西也分析道，該政策釋放了改善客群的購房資格，在一定程度上將緩解主城區改善產品的去化壓力。

??不過，對于非限購區的外圍區域而言，客戶進一步被分流，市場短期內仍將持續降溫。

??政策作用有多大？

??這一政策將發揮多大的作用？這是開發商關注的重點之一。

??對此，上述從業人士表示：“政策釋放了改善客群的購房資格，但是之前就可以通過其他途徑解決資格的問題。現在的問題不在于資格而是收入不穩定，因此政策在刺激改善客群積極入市上恐怕有一定難度。”

??對于市場的影響，或許可以從長沙市場窺探一二。今年5月,《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》出臺,長沙率先提出“存量房屋盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數計算”。長沙由此成為“第一個吃螃蟹”的城市，此后成都跟進，并在長沙的政策基礎上進行了調整。

??根據《長沙晚報》消息，長沙開展試點一個月時間，共有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。

??相關業內人士表示，長沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市場仍處于深度調整期，成交量遠不及去年同期。

??在“存量下轉保障租賃住房”新政下，西安會迎來怎樣的市場表現，還需要時間觀察。西安是否需要繼續優化調控措施，這不僅僅是樓市問題，更涉及地方財政、民生等方面，需要綜合考量。