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??穩樓市穩預期，政策層正施以更大力度援手。

??8月31日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，聽取穩住經濟大盤督導和服務工作匯報，部署充分釋放政策效能，加快擴大有效需求。

??在房地產方面，會議指出：“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。”

??這是一周內國務院常務會議第二次對房地產政策作出指示，且措辭一致，透露出高層希望各地政策加快落地的迫切性。

??8月24日國務院常務會議首次將房地產維穩基調由“因城施策”調整為“一城一策”，賦予地方政府更大的調控自主權，同時由地方政府承擔調控責任。

??不同的是，此次國務院常務會議還提出“靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”的要求。這在民生銀行首席經濟學家溫彬看來，意味著政策面將在供給端加大支持力度，即通過加大流動性注入，力促保交樓、穩民生，進而切斷風險傳播鏈條，修復市場信心。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，關鍵是要落實地方的屬地責任、房企自救的主體責任；金融政策與“一城一策”同向而行，如果這些能實現，各方就能擰成一股繩，想出好點子，即創新政策工具，這就是用好用足政策工具箱的核心要義。

??穩樓市重點是提振住房需求

??“當前處于經濟恢復緊要關口，加快釋放政策效能至關重要。”此次國務院常務會議強調。

??就在會議召開當天，國家統計局公布了8月制造業采購經理指數（PMI）數據。其中，8月份制造業PMI為49.4%，較上月回升0.4個百分點；新訂單指數為49.2%，較上月回升0.7個百分點。但兩個指數仍位于收縮區間（低于50%），表明制造業產需恢復力度仍需加大。

??同時，房地產下行態勢依然嚴峻。

??中指院數據顯示，1~8月，百強房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%；百強房企拿地規模同比下降53.3%。8月，百城新建住宅均價1.6萬元/平方米，環比下跌0.01%；環比下跌城市數量為69個，較7月增加22個，較去年同期增加39個。

??易居研究院數據亦顯示， 8月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環比下降8%，同比下降32%。從單月成交面積同比增速看，4月份出現了61%的較大降速，6月份降速收窄至29%，但到了7~8月份降速又有所擴大，分別為33%和32%。這說明樓市復蘇過程面臨阻力和不確定性，也說明提振住房需求的迫切性。

??此次會議提出，要“要繼續爭分奪秒抓落實，用‘放管服’改革辦法再推進穩經濟一攬子政策發揮效能，細化實化接續政策、9月上旬實施細則應出盡出，著力擴大有效需求，促投資帶消費增就業，鞏固經濟恢復基礎，增強發展后勁”，并作出三方面部署安排：

??一是穩投資。在用好新增3000億元以上政策性開發性金融工具基礎上，對其用途作進一步細化：對符合條件成熟項目要滿足資金需求，避免出現項目等資金情況；將上半年開工項目新增納入支持范圍，對之前符合條件但因額度限制未投放項目自動納入支持；將老舊小區改造、省級高速公路等項目納入支持，并盡可能吸引民間投資。   

??二是穩地產。會議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，促進汽車等大宗消費”。

??三是做好督導和服務工作。國務院再派一批督導和服務工作組，赴若干省份推動政策落實；各地也要建立督導和服務工作機制；項目要按照有回報、保證資金不挪用和工程質量原則不失時機推進。

??這些措辭說明，在當前穩經濟過程中，房地產業的重要性更加凸顯。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，穩樓市的基礎和最根本工作就是要穩交易需求，其中剛性和改善性住房需求是重中之重。住房需求不提振，對于后續房企債務問題化解、保交樓工作開展、購房者預期調整、房地產金融風險化解等都會產生較大影響。

??“保交樓”專款使用要更靈活

??此次國務院常務會議新增關于“靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”的提法，這在業內看來亦是重要信號，即相關資金有望加快落地。

??8月19日，住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

??市場面消息稱，近日，專項用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金啟動，由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行在現有貸款額度中安排；后續，中國進出口銀行或也會加入。

??但并不是所有項目都會納入專項貸款紓困范疇，而是嚴格限定用于各地已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，并實行封閉運行、專款專用。

??李宇嘉認為，這些較為嚴格的條件或許限制了紓困資金的落地，且資金使用審批程序也較為繁瑣。“先由省級政府對本省有關城市的借款主體、借款需求及項目清單進行審核；再報送有關部門備案；住建部、財政部、央行再進行信息復核，額度如何分配，可能需要更高層決策，整個周期會比較長。再加上出險房企‘多頭融資’、債務關系復雜、被抽調的預售資金規模大，資金落實下去直到項目交樓，中間頗費周折。何況各方資金本來就不太愿意碰這類項目。”

??此次國務院常務會議提出“靈活應用”保交樓專項借款。在李宇嘉看來，并非是放寬條件，而是在大原則下，各地落實屬地責任、房企落實主體責任，多方合力創新工具選擇。比如，本項目資金無法平衡，但可以跨項目實現資金平衡，即同一個公司的其他項目可以與此項目一起來操作；還可以在投入專項借款的同時，引入品牌代建方，這也是一種方式。

??圍繞“保交樓”工作，8月25日，國務院督導和服務工作組赴福建實地查看逾期難交付房地產項目，這也意味著專項借款政策勢必加快落地。

??需求端保住房交易，供給端保交樓，政策思路已非常清晰。