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??幾方都敞開心扉熱烈地討論著。

??這一幕發生在北京的一場物業立法研討活動中，與會人員就“明確業主委員會的主體地位”“業主委員會委員候選人參選資格”“業主大會參與表決的認定”“厘清物業管理中政府部門職責分工”“加強共有收益管理”等物業管理中的共性問題展開討論。

??探討會上，周然（化名）表示，這些問題主要是根據近5年信訪投訴案件、司法判決，以及跟進人大代表和政協委員的提案調研報告等材料，在梳理了當地小區物業焦點問題以及爆發原因等基礎上形成的，并希望以推進立法的方式解決這些問題，其中包括在全國范圍內屬于首創的條文。

??周然是某城市住建部門物業管理科的一位管理人員，分管物業管理科多年，處理過萬余宗信訪案件和數千宗訴前調解工作，對物業管理事務的繁雜深有體會，其提出與思考的問題，其實也是物業管理領域困擾各方多年的典型問題。“這是一個外來人口流動較大的城市，家長里短社區治理中的事件時有發生。”

??走訪調研杭州、合肥、濟南、上海等地后，周然來到北京，她希望在某些方面可以得到進一步支持。

??法規與現實的沖突

??業主大會、業主委員會成立后，法律地位不明確是物業管理中的長期難題。

??在小區物業管理中，業主委員會是經業主大會選舉產生的，代表業主利益，維護業主合法權益的組織，也是業主和物業公司溝通的橋梁，但由于現行的《民法典》和《物業管理條例》均沒有對業主大會、業主委員會的法律地位作出明確界定，現實中業主大會多以會議形式存在，業主委員會則是其執行機構。

??2020年，深圳曾在最新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》中提出對業主大會賦予法人身份，將其組織化、實體化以解決因業主主體缺位問題出現的市場失靈現象。目前此做法對業主大會組織化行為的實施效果有待觀察。

??多地學者、政府內部人士均認為，業主大會實體化、組織化有其必要性，但由于我國當前基層民眾民主實踐缺乏，公共意識、參與意識不強等因素，進展頗為緩慢。

??現實中，由于業主大會、業主委員會法律主體地位不清晰，缺乏內外部監管約束機制，部分小區存在業主委員會委員權責不對等、權利濫用、違法成本低等問題。

??“業主公共意識淡漠，不愿參與小區事務，難以形成一致意見，也難以實現自我管理，加之運行機制缺位，導致出現部分以業主委員會為名牟利的人群。”有參會人士提出。更為嚴重的是，甚至出現個別委員利用業主大會更換物業公司、套取小區公共收益、濫用小區維修資金等問題。

??為避免這種情況，針對違規行為，有觀點提出，希望參考廣州、珠海、深圳等地做法，擬針對權利濫用等情況，對業主委員會委員、候補委員或者專職工作人員設立處罰制度。這樣，即使在目前業主大會和業主委員法律地位不清晰的情況下也能建立外部的監督機制。

??但在是否對違規的業主委員會委員個人進行處罰以及罰款金額方面的規定上，部分參會專家也擔心，業主委員會是一個公益性組織，委員基本上沒有工資和福利待遇，在這種情況下讓委員個人承擔法律方面的責任，可能會影響業主對小區公共事務參與的積極性。另外，由于業主流動性不斷增大，在小區業主大會投票過程中時常會出現代簽等形式的投票，由于業主身份難以確認，往往導致投票結果的說服力不足，遇到如解聘物業等涉及利益糾紛的決議就更易引發爭議。

??為此，擬提出業主大會組織者應當優先采用電子投票的方式進行表決。希望能借助電子投票系統解決投票流程不透明、公告通知難、投票參與難、身份核驗難以及統計核算難等難題，使業主大會投票過程更加透明、公正。

??擬嚴把業主委員參選資格關

??在上述背景下，政府管理部門希望對業主委員會人員、財務部進行嚴把關。例如擬將業主委員會委員及候補委員物業服務費等費用繳納情況列入履職需公示事項。

??與會的多位物權法學者提出，目前一些地方立法以“按時足額繳納物業費”作為業主委員會委員候選人的資格條件之一目前法律各界爭議較大。

??建議進一步探討在小區物業管理中行政權力的介入以及引導程度的邊界，可探索在小區《管理規約》《業主大會議事規則》對于業主委員會委員候選人參選資格條件作出約定，而非通過正式的法律規范進行規定。

??記者注意到，早在2020年初，全國人大備案審查意見曾提出欠繳物業費不應作為業主委員會參選限制性條件，但在深圳、杭州、佛山、呼和浩特等多個城市，仍提出可以將欠繳物業費作為業主委員會參選限制性條件，或直接明確欠繳物業費的業主不得作為業主委員會候選人。

??此外，政府管理部門還提出業主委員會要做到信息公開，希望在原辦法規定的基礎上增加對于公共收益和住宅專項維修資金等資金收支情況的公示要求，并公示物業服務合同和各類審計結果。

??業主委員會成立后，接受全體業主監督是避免小區矛盾激化的方法之一。該提議得到大部分專家認可，認為這可以明確業主對于業主委員會知情權的內容，是比較好的一個做法。“目前，最高院的司法解釋還沒有明確業主對于業主委員會知情權的范圍。”

??同時，也有專家補充建議，關于業主委員會主動公示的內容，如果業主去要求公開相關信息的，業主委員會可提供的公示范圍和公示程度需要進一步明確和細化。在“業主參與表決”如何認定的問題上，實踐中的疑問包括“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票？由管理規約或者業主大會議事規則規定，在《民法典》出臺后能否繼續適用？”

??政府管理部門的意見是應當采用記名投票的方式，業主應當明示贊同、反對或者棄權的表決意見。

??與會專家認為業主作為成員有表決權利，如果拿到選票后不參與或者不表示任何意見，實踐中如何處理尚存有爭議，需要立法解釋或者司法解釋。

??熱議政府在社區治理中的權力邊界

??關于政府主管部門在物業管理活動中所肩負的社區治理職能和功能權限邊界問題，也是爭論的焦點。

??在“業主大會的召開”和“業主委員會換屆選舉”方面，“街鎮人民政府可否提議罷免業主委員會全體委員”也引發了討論。

??“在各地實踐中，由業主委員會主導的換屆選舉暴露出大量問題，引發層出不窮的糾紛。希望政府能有主動權，搭建公證客觀公平的平臺，可以更好地應對小區物業服務糾紛中出現的矛盾問題。”有參會人士解釋，現實中也存在很多不作為、亂作為的業主委員會，或者業主內部意見分歧較大的情況，這種背景下換屆改選小組以政府為主導，由街道辦事處指導更有利于化解矛盾。

??多位與會專家認為，業主委員會換屆選舉最理想的狀態是業主組織，按照議事規則自我管理，最終實現自我換屆、自我延續的內循環狀態，在這個過程中公權力介入的越少越好。但如果業主自治能力較弱，在此基礎上，應當加強政府引導，培養業主的自治意識和自治能力，相應承擔業主責任。

??也有專家建議稱，如果職能部門希望加強對業主委員會的指導和監督，可以在條例中明確提出通過強化黨建引領提升小區治理能力和治理水平。

??此外，部分專家還提出，現實中，由于目前存在很多法條競合問題，導致政府部門權責不清，相關職能部門分工不明確，管理重點不突出。部分職能部門存在讓物業企業代替其承擔職責，將應該由政府職能部門履行的職責轉嫁給了企業，比如創建全國文明城市、垃圾分類等政務工作。

??也存在相關職能部門執法不進小區的問題，以小區是業主私有為由，不屬于其職能管轄范圍，把本屬于職責范圍內的監管事項推給了物業公司，例如小區里發生交通事故，相關職能部門是不進小區執法的。這一情況讓沒有相應執法權的住建部門去落實監管責任，造成住建部門和屬地政府越來越不堪重負，也承擔了極大的問責風險。

??“目前正在推行集中授權，但進程有進有退有迂回。”有參會人士表示。

??傍晚7點， 長達5個小時的研討會終于結束，但這場關于地方物業立法探索的討論并不會就此結束，而是仍然在上下求索的路上。