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??2023年7月10日晚，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知。

??明確“金融16條”中的政策有適用期限的,將適用期限統一延長至2024年12月31日。

??對此，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，此項政策出臺的背景是綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持。

??2022年11月11日，中國人民銀行、原銀保監會聯合出臺《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（“金融16條”），從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策。對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業風險發揮了一定的積極作用。

??從目前來看，整體行業融資仍未全面回暖。2023年房企債務到期壓力依然較大。

??此次對有關政策適用期限的延長，在一定程度上可以緩解房地產開發企業的資金壓力，穩定市場信心和預期，給予處在銷售走弱、融資不暢、到期債務壓力大背景下的房企喘息之機。

??此次中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知共涉及兩條政策內容：

??一是對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

??二是對于商業銀行按照《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

??從這兩條政策內容來看，核心還是緩解房地產開發企業的資金壓力，減少金融機構對房企貸款的風險擔憂。

??首先，在地產銷售走弱而房企仍面臨較大償債壓力的背景下，延續存量貸款展期支持政策，有助于緩解房企資金壓力，給予其喘息之機以待市場企穩，避免房地產信用風險進一步蔓延擴散。

??其次，對貸款期限內不下調風險分類，新發放形成不良的，相關機構和人員予以免責，意在減輕商業銀行后顧之憂，鼓勵其為“保交樓”提供配套融資。不過從過往實踐情況來看，各行對這一免責條款的執行細則不一，加上出于經營效益的考量，商業銀行對于高風險低收益的配資行為積極性不高，多數“保交樓”項目在專項借款之外，難以或者只能拿到少量的配套融資。

??2022年11月11日，央行、銀保監共同發布“金融16條”的最終目標是引導市場“軟著陸”，推動行業風險市場化出清，促進房地產市場平穩健康發展。

??但是從2023年至今的房地產市場來看，整體樓市經歷了2-3月的點狀復蘇后，4-6月再度回落。從百強房企來看，2023年前6月，TOP100房企實現銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%，但增幅較前兩月有明顯回落。其中6月TOP100房企實現銷售操盤金額5267.4億元，環比增長8.5%，環比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，并創近5年來最低。

??在6月未迎來預期中的止跌行情的背景下，三季度又將迎來債務到期高峰。

??CRIC數據顯示，2023年上半年房企債券到期總規模為3953億元，而發行規模僅為1686億元，到期規模高出發行規模134%，這意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。三季度房企仍有1830億元到期。在這樣的背景下，房企資金壓力驟起。

??由此可見，此時發布的政策延期在一定程度上可以緩解企業的集中到期壓力，更好的保持市場平穩。但需要注意的是，存量貸款展期、調整還款安排等方式僅僅是起到了延緩的作用，企業未來仍需面對債務償還的問題，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

??事實上，自2022年末起，房企融資政策就迎來了轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。進入2023年，1月10日，央行、銀保監會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。

??在這背景下，優質房企及白名單企業保持融資優勢。但是從房企融資總量來看，整體行業面融資仍未有全面回暖。

??CRIC數據顯示，2023年上半年80家典型房企的融資量為3137.3億元，同比下降26.3%；其中2023年一季度及二季度的融資規模，環比及同比均呈現繼續下滑的趨勢。2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??在面對市場銷售不明朗，融資環境依舊嚴格的當下，對于房企而言，抓銷售促回款，加快項目去化，努力降低費用成本開支，控制各項成本支出，精簡瘦身、降本增效仍是關鍵。

??從此次延長“金融16條”的政策來看，給予房企穩定的金融支持本身釋放了較為積極的態度，但對市場本身沒有直接的刺激作用。

??當前行業最大的核心問題仍在于市場預期，在于居民對于房地產的長期“看空”以及本身購買力的不足。后續若無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將維持弱復蘇主基調。

??總的來看，此次之所以延長“金融16條”的執行期，主要基于幾方面現實背景：第一，地產銷售不景氣，房企“造血”功能修復有限；第二，房企尤其民企融資環境難言明顯改善，外部“輸血”不暢；第三，房企到期債務壓力大，上半年債務違約時有發生，三季度或再迎償債小高峰。

??我們認為，“金融16條”主要還是從供給端給予房企穩定的金融支持，而要使房地產市場真正回穩、行業重回良性循環軌道，需要供需兩端政策協同發力。我們期待未來供需兩端政策協同發力，促進房地產市場平穩健康發展。