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??為貫徹落實《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會印發關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）要求，進一步明確和細化新建商品房預售資金監管工作，增強監管工作操作性，結合我市實際，我局起草了《武漢市新建商品房預售資金監管實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。

??一、起草依據

??（一）《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！?/p>

??（二）《城市商品房預售管理辦法》第十一條規定：“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。”

??（三）《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會印發關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）

??（四）《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）

??（五）《中國銀保監會辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號）

??（六）湖北省住房和城鄉建設廳 中國人民銀行武漢分行

??中國銀行保險監督管理委員會湖北監管局《關于轉發<住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見>的通知》（〔2022〕428號）

??二、起草過程

??2023年3月，我局組織開展《實施細則》修訂工作。起草過程中，積極爭取人行武漢分行、省銀監局等部門指導支持，針對預售資金監管突出問題，抓牢資金進賬、撥付使用、監管標準和監督執法等關鍵環節，制定針對性政策措施，廣泛學習借鑒長沙、杭州、南京等地經驗做法，組織召開座談會，征求各區房管、稅務、金融管理、開發企業、商業銀行等部門意見，共計收到反饋意見31條，采納或部分采納24條，未采納7條，并在此基礎上形成了《實施細則（征求意見稿）》。3月23日至4月23日，在門戶網站發布公示，向全社會征求意見，收到意見建議50條，采納或部分采納28條，未采納22條。 6月2日，根據《武漢市人民政府重大行政決策程序規定》有關要求，組織專家論證，專家認為細則指導思想明確，思路清晰，并已在前期廣泛征求了社會各界意見，內容具有較強的針對性、業務指導性和可操作性。在專家論證基礎上，形成《實施細則》的送審稿。

??三、主要內容說明

??（一）明確職責分工，強化合作銀行職責。在第二條中強化了主管部門、監管機構、合作銀行、監管銀行的職責分工，進一步明晰監管邊界，如監管機構負責監管額度內預售資金的使用審批，監管銀行負責監管額度外預售資金的使用辦理。強調合作銀行的管理責任，負責預售資金監管的協調統籌、指導工作，包括數據共享、業務指導、監管銀行管理，承擔全行違規違約責任等。

??（二）合理確定監管額度，采取信用分級監管。在第四條中，將預售資金的監管標準由原來的“比例法”改為“成本法”，根據項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及企業信用確定監管額度。監管額度等于監管標準*建筑面積*信用系數。其中毛坯房屋成本由市造價協會測算全市統一標準，并按照用途、層數等分類設計，其中住宅9層（含）以下3500元、9-33層（含）4700元、33層以上5400元（詳見附件）。

??（三）加強信息共享，實現政銀數據互通。

??在第十五條中，明確加強商品房網簽備案系統、商業銀行業務管理系統與監管系統的數據對接，實現實時共享商品房網簽備案、開發貸款、按揭貸款、監管賬戶余額、賬務明細、凍結扣劃、開發企業信用等數據，解決當前監管部門和商業銀行間信息不暢問題。監管系統升級后，開發企業申請使用資金可全程網上辦。

??（四）加大信息公開力度，保障購房人知情權。

??《細則實施》進一步加大對預售資金監管的信息公開力度，保護購房人知情權并督促監督開發企業。在第五條中，明確監管賬戶在商品房預售許可證、商品房買賣合同中載明，并在商品房銷售現場以及主管部門門戶網站進行公示，在第六條中，將三方協議作為購房合同的附件對外公示，在第七條中，明確購房人可通過“武漢住保房管”微信公眾號打印定金交款通知書和房價款交款通知書，查詢房價款入賬情況。在第十六條中，對于存在預售資金監管違法違規行為的企業，其不良行為將信用扣分并記入房地產開發企業信用檔案公示。

??（五）加強資金入賬管理，規范按揭貸款入賬要求。在第七條中，要求開發企業不得使用非監管賬戶收取購房款，購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購房價款應當全部直接交存至監管賬戶。購房人通過按揭貸款方式買房的、按揭銀行應確認首付款已足額交存至監管賬戶后，再將按揭貸款直接發放至監管賬戶，嚴格預售資金入賬管理。同時，對購房人通過網銀等方式轉賬至監管賬戶的資金，監管銀行負責做到人、房、錢對應，確保購房款能夠按要求歸集。

??（六）提高資金使用效率，合理支持項目建設。在第八條中，將監管額度內資金使用節點從4個增加到7個，并明確開發企業墊付的總包費用可相應節點的等額監管資金支付至開發企業賬戶，項目竣工驗收后，賬戶內剩余監管額度內資金可用于本項目其他樓棟的建設，以減輕開發企業墊資建設、分期開發導致的資金壓力。在第九條中，明確了使用監管額度內預售資金的其他情形，一是對工程進度未達撥付節點，但開發企業確需提前支取監管額度內資金支付農民工工資的，經轄區政府申請，可提前支取，緩解企業資金壓力，維護社會穩定。二是明確開發企業可使用見索即付性現金保函等額替換監管額度內資金，替換金額最高為剩余監管額度內預售資金的30%。

??（七）加大違規行為懲處，明確各方監管責任。在第十六條中，將監管額度內資金被開發企業的集團公司抽調、被監管銀行擅自扣劃等情形納入違規行為。集團公司抽調監管額度內資金的，將責令整改，逾期不改的，將按規定予以處理。同時，增加對違規企業的法定代表人、主要負責人、財務負責人信用管理內容；明確施工單位、材料及設備供應單位、監理單位等相關單位出具虛假資料協助開發企業拖欠監管額度內預售資金的應承擔相應經濟、法律責任。對監管銀行未及時將按揭貸款發放至監管賬戶的、未及時撥付資金的、擅自扣劃監管賬戶內資金的，要追回款項，無法追回的依法承擔經濟、法律責任；主管部門視情況暫停、取消監管銀行新增監管賬戶開戶權限，將其從監管銀行名錄庫中刪除。

市住房保障和房屋管理局

2023年7月7日