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??趕在9月到來(lái)前，監(jiān)管部門集中釋放利好樓市消息。

??8月31日晚間，央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調(diào)整為20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%；同時(shí)二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上浮20個(gè)基點(diǎn)。

??同時(shí)，兩部門還聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請(qǐng)，以新的房貸來(lái)置換原來(lái)的房貸，新房貸的利率在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上加點(diǎn)幅度。

??“在當(dāng)前形勢(shì)下，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行一定程度的松綁，會(huì)產(chǎn)生積極效應(yīng)，釋放市場(chǎng)需求，并有望形成消費(fèi)流入市場(chǎng)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定修復(fù)。”數(shù)位接受采訪的人士表示。

??近段時(shí)間，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策頻出，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、存量房貸利率下降和首付比例降低等。

??廣州龍湖御湖境項(xiàng)目的有關(guān)人士表示，認(rèn)房不認(rèn)貸的新政出臺(tái)后，咨詢的高意向客戶量明顯上漲，主要為外地戶口已有置業(yè)房貸未結(jié)清客戶，或在廣州工作的龍湖外地業(yè)主咨詢量較大。

??“對(duì)于這一次的新政，我們還是在等政策的落地，不過(guò)，即使是政策落地了可能還要再等一等，因?yàn)閺哪壳皬V州和深圳‘認(rèn)房不認(rèn)貸’已經(jīng)政策落地的整體市場(chǎng)反饋來(lái)看，數(shù)據(jù)并不是特別理想，至少?zèng)]有我們想象中的爆發(fā)增長(zhǎng)。所以即便是現(xiàn)在‘金九銀十’的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)到了，但我們并不急于做營(yíng)銷等策略上的調(diào)整。”一位央企區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)在受訪時(shí)稱。

??信貸調(diào)整有兩個(gè)重點(diǎn)

??此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。

??具體來(lái)說(shuō)，即不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”的城市和不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

??調(diào)整的另一個(gè)重點(diǎn)是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

??各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，對(duì)于首套來(lái)講，首付比例降低至兩成，這是繼2008年金融危機(jī)之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度也是算大了。其實(shí)，一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線，比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低購(gòu)房門檻。

??易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，在二套房首付比例方面，北京的二套房首付比例最高，為60%～80%，其次是上海，最高為70%，蘇州、杭州、鄭州、沈陽(yáng)等城市的首付比例是40%。

??“此次對(duì)首付比例進(jìn)行調(diào)整，最受益的就是熱點(diǎn)城市，因?yàn)檫@類城市的二套房首付比例更高。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??但是，對(duì)于首套剛需來(lái)講，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20～30年每個(gè)月房貸還款的費(fèi)用。張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期都不穩(wěn)定，有可能影響首套購(gòu)房者還款，進(jìn)而抑制了首套需求的釋放。因此，期望后續(xù)有針對(duì)首套住房群體的、穩(wěn)定收入和增加收入的政策措施出臺(tái)，穩(wěn)定收入預(yù)期，這樣也就穩(wěn)定了首套房的需求。這樣首套房需求的首付比例降低至兩成才有實(shí)際的意義，需求才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)和釋放。

??降低存量首套住房貸款利率

??近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

??存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

??7月中旬以來(lái)，央行持續(xù)發(fā)聲，推動(dòng)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

??中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，值得關(guān)注的是，此次《通知》指出，“具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。因此對(duì)借款人而言，具體能夠降低多少利率，還要看原貸款發(fā)放時(shí)城市的貸款利率政策下限以及與商業(yè)銀行的協(xié)商情況。

??“下調(diào)存量房貸利率還是很有用的，比如2018～2021年利率高位買房的，可以少還月供，現(xiàn)在降一降，每個(gè)月能少還不少錢，這樣點(diǎn)滴成河，就能給消費(fèi)騰出空間。”一位南京的購(gòu)房者稱。

??貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也表示，降低存量房貸利率將有助于減輕存量客戶的月供壓力。以商貸100萬(wàn)元、年限20年、等額本息的方式計(jì)算，假設(shè)房貸利率降低15個(gè)基點(diǎn)，月供將減少約80元，年度約節(jié)省950～1000元，30年累計(jì)節(jié)省1.9萬(wàn)～2萬(wàn)元。節(jié)省的還貸成本有望緩解居民提前還貸的局面，并有望形成消費(fèi)流入市場(chǎng)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定修復(fù)。

??如何申請(qǐng)降低利率？

??此次《通知》指出符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

??在具體申請(qǐng)流程上，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。

??調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

??當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席張鵬在受訪時(shí)稱，近期，政策層面頒布了一系列利好消息，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、個(gè)稅改革，降低存量房貸利率，降低首付比例，是當(dāng)前形勢(shì)下監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)一定程度的松綁。

??從短期來(lái)看，這一系列政策必定會(huì)產(chǎn)生一些積極效應(yīng)，能夠釋放一部分市場(chǎng)需求，尤其是一線城市的剛改客群和二、三線城市的剛需客群可能會(huì)增加一些置業(yè)意愿。但是，短期市場(chǎng)提升的程度取決于大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期和對(duì)發(fā)展的信心。

??“從中期來(lái)看，我認(rèn)為無(wú)法改變房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)，房地產(chǎn)已經(jīng)拋棄了傳統(tǒng)模式并且一去不復(fù)返，認(rèn)知的刷新一定會(huì)帶來(lái)模式的創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)也一定要找到全新的發(fā)展動(dòng)能和增長(zhǎng)曲線。”張鵬表示。

??他認(rèn)為，從遠(yuǎn)期來(lái)看，真正能夠刺激居民消費(fèi)的，是社會(huì)保障制度體系的逐步完善，需要從根本上解決失業(yè)、醫(yī)療、生育、教育、養(yǎng)老等維度的各種問(wèn)題，希望這也是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)要去著力賦能或參與的領(lǐng)域和方向。