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??重磅！上海進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的政策落地。

??9月29日晚間，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上?？偛俊⑸虾＝鹑诒O(jiān)管局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。

??通知明確，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)職住平衡、服務(wù)安居，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策。提出調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施。自2024年10月1日起施行。

??這是北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市中，第一個(gè)在中央政治局會(huì)后調(diào)整限購(gòu)政策的城市。

??為控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，上海已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行限購(gòu)政策13年。2011年1月31日起，上海市政府響應(yīng)國(guó)家新出臺(tái)的“國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，上海的住房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全新的管控階段。

??9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議首次明確提出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)出國(guó)家穩(wěn)樓市的決心。對(duì)于備受關(guān)注的住房限購(gòu)政策，會(huì)議明確表示，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策”。

??對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，對(duì)于上海而言，樓市限購(gòu)政策的調(diào)整以及首付比例的降低是重要利好因素，將有助于釋放一部分被壓抑的購(gòu)房需求，特別是對(duì)于那些有購(gòu)買(mǎi)能力但受限于政策限制的人群，需求的釋放將直接體現(xiàn)在成交量的增長(zhǎng)上，成交量增長(zhǎng)往往是樓市回暖的先行指標(biāo)。在成交量持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，市場(chǎng)信心會(huì)逐漸恢復(fù)，購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期也會(huì)發(fā)生變化，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的回升，形成一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的良性循環(huán)。

??“此次上海政策，立足服務(wù)安居導(dǎo)向，深入回應(yīng)群眾關(guān)切，尤其是針對(duì)5月份以來(lái)上海購(gòu)房市場(chǎng)的新情況和新特點(diǎn)，積極在政策方面調(diào)整優(yōu)化，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更穩(wěn)更健康。同時(shí)針對(duì)群眾關(guān)切的問(wèn)題，此次政策做了積極回應(yīng)，包括職住平衡、產(chǎn)城融合、非滬籍居民購(gòu)房、購(gòu)房成本、稅費(fèi)問(wèn)題、改善型住房需求等”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上此次政策務(wù)實(shí)有效，為促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展和保障人民群眾住房利益等發(fā)揮了積極作用。

??全面調(diào)整

??這次通知涉及的方面較為全面。

??一是縮短非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房所需繳納社保或個(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，從“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

??二是提升持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購(gòu)房待遇。對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買(mǎi)住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。

??三是在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購(gòu)房政策。對(duì)在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購(gòu)1套住房，促進(jìn)職住平衡。

??通知還提出，按照因城施策原則，優(yōu)化個(gè)人住房貸款的有關(guān)政策。一是落實(shí)國(guó)家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購(gòu)房人房貸利息支出。二是降低房貸首付比例。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調(diào)整為“不低于15%”。二套房貸從“不低于35%”調(diào)整為“不低于25%”；實(shí)行差異化政策區(qū)域從“不低于30%”調(diào)整為“不低于20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。

??此外，通知要求，為降低住房交易稅收成本，支持居民多樣化改善性住房需求，一是調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年；二是按照國(guó)家工作部署，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

??上海限購(gòu)政策始末

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2000年~2005年，上海平均房?jī)r(jià)從3300元/平方米左右漲到6414元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)94%。2006年~2010年，上海平均房?jī)r(jià)從7038元/平方米左右漲到22491元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)219%。

??針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)，上海開(kāi)始采取了一系列措施來(lái)進(jìn)行調(diào)控。2011年1月31日起，上海市推出了具有地方特色的限購(gòu)措施，這標(biāo)志著上海的住房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全新的管控階段。限購(gòu)政策的實(shí)施，旨在抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，對(duì)非戶籍居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房設(shè)置了增值稅和個(gè)人所得稅的高門(mén)檻。

??上海現(xiàn)行限購(gòu)政策是滬籍已婚家庭限購(gòu)2套，滬籍單身人士限購(gòu)1套，多孩家庭可增購(gòu)1套房。非滬籍已婚家庭或單身人士購(gòu)房，需要有3年社?；騻€(gè)稅證明，限購(gòu)1套住房。其中，單身人士?jī)H限購(gòu)買(mǎi)市中心二手房、郊區(qū)新房或二手房。另外，多孩家庭可增購(gòu)1套房。

??實(shí)施限購(gòu)后，限購(gòu)政策初期，房?jī)r(jià)上漲速度得到有效遏制，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，同時(shí)因部分購(gòu)房者失去購(gòu)房資格退出市場(chǎng)，導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)下滑。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，在調(diào)控政策刺激下，成交量創(chuàng)下近6年新低，但成交價(jià)格小幅上漲。

??2011年~2015年，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整后，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了平穩(wěn)上漲的階段。上海平均房?jī)r(jià)從23591元/平方米漲到32440元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅37%。

??2016年~2020年，因貨幣寬松政策、戶籍制度改革等政策，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪新的上漲行情。上海平均房?jī)r(jià)從45621元/平方米漲到55454元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅21%。從成交套數(shù)來(lái)看，上海二手房年度成交套數(shù)從2016年的38.6萬(wàn)套，驟降至2017年的14.8萬(wàn)套，隨后呈現(xiàn)一路回升態(tài)勢(shì)，2018年成交16.4萬(wàn)套，2019年成交23.7萬(wàn)套，2020年達(dá)到30.1萬(wàn)套。

??然而，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，政府再次加大了調(diào)控力度，推出了一系列新的調(diào)控措施，如限購(gòu)升級(jí)、限售政策等，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。進(jìn)入2020年后，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定與分化的階段。

??2021年~2024年上半年，上海平均房?jī)r(jià)從65958元/平方米漲到69583元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅僅5%。從成交套數(shù)上看，2021年上海二手房成交套數(shù)為27.1萬(wàn)套，驟降至2022年的15.8萬(wàn)套，在疫情事件的影響下，2023年成交18萬(wàn)套，2024年上半年成交10.7萬(wàn)套。

??實(shí)施限購(gòu)后上海整體的樓市交易和價(jià)格方面都發(fā)生了顯著變化，這些變化不僅反映了政策對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控效果，也體現(xiàn)了市場(chǎng)自身的適應(yīng)性和調(diào)整能力。

??限購(gòu)政策已多次調(diào)整

??事實(shí)上，今年以來(lái)，上海已多次優(yōu)化購(gòu)房政策，旨在進(jìn)一步放寬限購(gòu)條件，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??1月30日，上海宣布取消非本市戶籍單身人士限購(gòu)，此前，上海對(duì)非本市戶籍單身人士進(jìn)行限購(gòu)，要求同時(shí)滿足“連續(xù)繳納5年社?！薄耙约彝閱卧M(jìn)行購(gòu)買(mǎi)（即已婚）”兩個(gè)條件；其次，明確優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域范圍，此次非本市戶籍單身人士可在外環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)一套住房，崇明區(qū)除外；同時(shí)，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域，降低了人才購(gòu)房門(mén)檻，包括放寬購(gòu)房資格，調(diào)整非滬籍人才社保、個(gè)稅限制年限?。

??市場(chǎng)反應(yīng)迅速，上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，上海全市共成交二手房1.48萬(wàn)套，環(huán)比下降3%，同比增長(zhǎng)86%；成交金額537億元，環(huán)比下降2%，同比增長(zhǎng)94%；套均總價(jià)363萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)4%；成交均價(jià)42437元/平方米，環(huán)比持平，同比增長(zhǎng)2%。

??進(jìn)入5月，上海再次加碼。

??5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局四部門(mén)又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限；擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域；取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對(duì)夫妻離異后購(gòu)房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)；調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；對(duì)二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買(mǎi)1套住房。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“5·27新政“對(duì)新房市場(chǎng)的提振效果比較明顯，新政后的第一周和第二周上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬(wàn)平方米，相比新政前兩周增長(zhǎng)了10%。新房開(kāi)盤(pán)及認(rèn)購(gòu)方面，“5.27新政”至6月16日共17個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中長(zhǎng)風(fēng)豪宅項(xiàng)目嘉佰道開(kāi)盤(pán)即罄，觀宸潤(rùn)府及象嶼遠(yuǎn)香湖岸等外環(huán)外剛改優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率也較上一批次有所提升。從續(xù)銷(xiāo)新房表現(xiàn)來(lái)看，剛改項(xiàng)目在新政后到訪熱度明顯提升，優(yōu)于遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目。

??中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭曾預(yù)判，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，新政出臺(tái)后短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)情緒或高漲，最先表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，帶看及簽約量增量明顯，隨著一二手置換鏈條暢通，新房市場(chǎng)或?qū)㈦S之回暖，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度或?qū)⑻嵘?/p>

??上述數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)這些政策的調(diào)整，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度確實(shí)有所提升，購(gòu)房需求有望得到釋放。

??但進(jìn)入下半年后，成交量開(kāi)始有所波動(dòng)。同時(shí)，上海樓市還呈現(xiàn)出了更為顯著的區(qū)域分化特征，即市區(qū)紅盤(pán)“不愁賣(mài)”，郊區(qū)樓盤(pán)“賣(mài)不動(dòng)”。

??具體來(lái)看，7月，上海新房市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌近4成，8月成交量繼續(xù)縮量，環(huán)比下降超10%。成交價(jià)格方面，盡管有月份出現(xiàn)環(huán)比下降，但整體仍呈上升趨勢(shì)。

??不過(guò)，在豪宅市場(chǎng)方面，高端客戶對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅的需求依然強(qiáng)勁，表現(xiàn)出色。例如，中海順昌玖里、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院等百億級(jí)項(xiàng)目紛紛亮相，并在市場(chǎng)上取得良好反響；中海領(lǐng)邸、錦園、越秀蘇河和樾府等均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，反映出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅資源的持續(xù)追捧。

??二手房成交量同樣呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。8月份二手房成交量環(huán)比下降超10%，市場(chǎng)處于政策釋放后的調(diào)整期，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格敏感度較高，成交周期有所延長(zhǎng)。成交均價(jià)方面，環(huán)比微跌但總體保持穩(wěn)定，顯示出市場(chǎng)在一定范圍內(nèi)的波動(dòng)性。

??“從這次通知下發(fā)來(lái)看，上海政策屬于精準(zhǔn)調(diào)控，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示。