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??2024年12月11日-12日中央經濟工作會議在北京舉行。

??會上再次強調明年重點任務之一就是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

??這是繼12月9日中央政治局會議強調“穩住樓市股市”表態之后，中央對房地產市場走向的再次強調。

??從本次經濟工作會議內容來看，主要內容如下：

??1、持續用力推動房地產市場止跌回穩。

??2、加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

??3、推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

??4、發揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕。

??中央一以貫之的定調為2025年房地產市場的發展指明了方向，“房地產市場止跌回穩”將是政策發力和檢驗政策效果的重點，預期在更加積極的財政和適度寬松的貨幣政策加力穩經濟、保就業之下，對房地產行業的影響也更加積極，短期為市場止跌回穩提供強有力支撐。

??中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。總結2024年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2025年經濟工作。

??房地產方面，會議強調穩住樓市股市。要持續用力推動房地產市場止跌回穩。

??無論是從“穩住樓市股市”還是從“持續用力推動房地產市場止跌回穩”來看，明年房地產行業寬松政策環境的主基調不變，將繼續發力穩主體、穩需求和穩預期。

??自9·26會議首次明確要求“房地產市場止跌回穩”以來，中央對房地產行業態度可以說已發生了根本轉變，隨之央行、財政、住建部等相繼出臺落地措施，通過“4個取消、4個降低、2個增加”推動落實“促進市場止跌回穩”的目標。

??結合2024年四季度以來市場發展趨勢來看，市場已經出現了眾多較為明確的企穩信號：

??其一，一手房成交占比回升，“提高質量”獲認可。2021年下半年以來，面對房價下行和房產稅等悲觀預期，部分家庭重新配置資產結構，減少房屋持有規模，“賣二不買一”，導致新房成交規模出現了“超跌”。但這些家庭規模數量終歸有限，在這些家庭完成資產配置之后，隨著一二手房交易鏈條重新恢復，再加之近年來房企提高品質帶來的推動，一手房必然會重新拿回應有的市場份額。2024年下半年以來典型城市一手房成交占比迎來回升，由8月的35%提升至10月的43%。

??其二，開盤去化率上行，購房者信心回升。2024年年末典型城市開盤去化率接近四成，較三季度提升了12個百分點，其中成都、長沙、無錫、鄭州、上海等開盤去化率均在五成以上。得益于供給側的積極調整，以及四代宅等產品力提升的帶動，2024年四季度以來購房者信心明顯回升。

??其三，土拍縮量升溫，投資信心回升。2024年11月，土地市場平均溢價率突破6%，創下年內新高，月內上海、北京、杭州等地均有高溢價地塊拍出，上海浦東楊思宅地更是溢價率40%，突破了上海取消限價后的溢價率紀錄。

??再加之新房成交規模同比的止跌回正，當前的新房市場正在逐步走出低谷。

??中央經濟工作會議確定加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

??從需求側來看，會議提出：“加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。10月底住建部曾提出將新增100萬套城中村改造貨幣安置，預期在2025年加力實施城中村和危舊房改造過程中，除央行PSL支持貨幣化安置外，若以實物安置將發力“以購代建”或“房票”安置，增加短期市場需求，降低商品房庫存，改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期。

??從供給側來看，預期2025年中央和地方仍將會從以下兩方面發力，一方面是繼續落地實施收儲存量商品房用作保障性住房；另一方面則充分用好地方專項債和央行專項再貸款收回收購企業閑置存量土地，短期減少無效新增商品房供應穩定庫存預期。

??2024年9月27日，中國人民銀行辦公廳發布關于優化保障性住房再貸款有關要求的通知：為支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，進一步增強對金融機構和收購主體的市場化激勵，中國人民銀行決定對保障性住房再貸款有關事項進行調整優化。對于金融機構發放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

??2024年11月8日，全國常委會辦公廳召開新聞發布會，從2024年開始，我國將連續五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元。再加上這次全國人大常委會批準的6萬億元債務限額，直接增加地方化債資源10萬億元。（詳見：陣地丨10萬億化債！對樓市有什么影響？）

??針對居住升級和好房子消費需求趨勢，提高住房供應質量，加大適銷對路的好房子供應規模。預計更多地方政策可以在以下方面繼續用力。比如調整計容規范和套型面積要求、調整土地使用權屬性盤活存量商業和辦公商品房、取消土地出讓配建等增加市場有效供給，建設適銷對路的好產品，多出讓區域供應斷檔、居住消費升級、公建配套完善和城市界面友好區域地塊，可以適當調容調規做到當年出讓當年銷售當年產生投資拉動效益。

??中央經濟工作會議提出要推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

??所謂發展新模式，住建部部長倪虹在10月國新辦發布會上再次重申其內涵——在理念上，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。在體制機制上，一方面是“人房地錢”的四要素聯動機制，以人定房，以房定地，以房定錢，防止市場大起大落。另一方面，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括優化開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

??基礎性制度的完善也將圍繞這些要素展開，土地供給層面，根據人口增減情況動態調節用地指標，通盤活存量建設用地，健全城鄉建設用地增減掛鉤節余和補充耕地指標跨區域交易機制等；住房供給層面，以推進城中村改造、保障房建設為抓手，推動形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局，滿足不同層次人群的住房需要，規范租賃市場發展，優化改革商品房預售制及相應資金監管模式等均是題中之意；房企經營層面，轉向拼品質、拼科技、拼服務等。

??除此之外，中央經濟工作會議還提出要實施更加積極的財政政策。提高財政赤字率，確保財政政策持續用力、更加給力。加大財政支出強度，加強重點領域保障。增加發行超長期特別國債，持續支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。增加地方政府專項債券發行使用，擴大投向領域和用作項目資本金范圍。優化財政支出結構，提高資金使用效益，更加注重惠民生、促消費、增后勁，兜牢基層“三保”底線。黨政機關要堅持過緊日子。

??要實施適度寬松的貨幣政策。發揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩定功能，創新金融工具，維護金融市場穩定。

??在之前10月12日國新辦發布會上，財政部部長表示，2024年安排財政赤字4.06萬億元，比上年年初預算增加1800億元;新增地方政府專項債務限額3.9萬億元，比上年增加1000億元;發行1萬億元超長期特別國債，用好2023年增發國債資金，全年一般公共預算支出規模達到28.55萬億元，持續保持較高的支出強度。預期2025年財政赤字率仍有上升空間，已批準提高的6萬億元地方再融資債限額也將分批下達。

??貨幣政策時隔多年重提適度寬松，提出適時降準降息，這意味著在2024年的基礎上仍有下降空間。

??據中國人民銀行公布的2018年以來金融機構平均法定存款準備金率變動情況來看，2018年以來，人民銀行18次下調存款準備金率，共提供長期資金約14.4萬億元。截至2024年9月27日，金融機構平均法定存款準備金率約為6.6%，較2018年初降低8.3個百分點。

??據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。較上個月持平。從趨勢來看，LPR年內共三次下調。5年期以上LPR已累計下調60個基點。LPR下調無論是新增房貸還是存量房貸都將產生實質影響。目前我國房貸利率已進入歷史寬松階段。

??可以看到，這些都將在生產-消費-投資等經濟環節產生積極推動，擴大就業、穩定收入，改善居民消費預期，緩解收入就業焦慮，繼而為房地產市場止跌回穩提供強有力支撐。

??2024年是“行業供需關系發生重大轉變”的重要一年，房地產行業政策全面轉向化風險、穩主體、穩市場，用足用好政策工具箱，刺激政策已基本應出盡出。

??展望2025年，發力點主要在已出臺政策的落地實施，比如繼續下調房貸利率、存量房貸繼續下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，推進“白名單”融資協調機制做好保交付穩預期，多措并舉逐步改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期，最終實現房地產市場止跌回穩。