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??再過半個月，就到2025年，這一年既是“十四五”規劃收官之年，也是“新兩步走”的首個五年收官之年。

??外有百年未有之大變局，內有穩增長的需求，經濟、收入、消費、樓市、股市、科技……比以往顯得更為重要。

??12月11日至12日召開的中央經濟工作會議指出，實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創新和產業創新融合發展，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。

??對于房地產，會議重點提出，有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。穩妥處置地方中小金融機構風險。央地協同合力打擊非法金融活動。

??防風險是近年來房地產和金融工作的重中之重，已連續3年成為中央經濟工作會議的焦點。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，防風險是當前的首要任務。樓市和股市作為中國資產的兩大典型代表，“穩定樓市股市”放在一起表述，意在穩定價格、穩定量。“如果風險得不到有效控制，就影響止跌回穩大局，不僅會導致房地產行業的問題蔓延至金融和上下游產業，還會削弱居民的預期，降低財產收益，對就業造成沖擊，進而影響內需和消費的信心與能力。”這是不被允許的重大問題。

??房地產市場止跌回穩工作還需加力，目前，房地產市場回穩的基礎仍然不夠牢固，回升的態勢還需要進一步夯實。

??李宇嘉認為，此次會議使用“持續用力推動”的表述，新穎且富有深意。這意味著下一步將繼續貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”的發展邏輯，形成政策疊加和釋放效應。同時，“用力”二字也預示著未來不僅會有新政策出臺，而且政策力度還將進一步加大。從會議內容來看，無論是穩定房地產市場還是擴大內需，都不再單純依賴財政或貨幣資金的投入，而是強調要打好政策“組合拳”。

??對于房地產發展新模式以及下一步的政策重點，李宇嘉提出了四個方面的建議：

??一是積極的財政政策要考慮致力于降低城鎮化與住房消費成本。在更加積極的財政政策推動下，特別國債將重點支持國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設，其中包括“以人為本”的城鎮化所需的基礎設施和公共服務設施投資。此外，政策工具箱的創新也將促進消費，未來可以增加對生育、養育、教育等方面的補貼，為房地產消費市場注入新的活力。

??二是專項債對接存量盤活，實現房地產去庫存。在更加積極的財政政策下，專項債發行力度加大，支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房等工作。

??三是寬松的貨幣政策，降低房地產開發和消費成本。不僅通過降準降息（降低LPR和存量房貸利率）來降低住房消費成本，還將與積極的財政政策緊密配合，實現貨幣的精準投放。這將支持房地產消費基礎設施的建設，如老舊小區改造、地下管網升級以及教育醫療均等化投入，從而間接促進住房消費市場的繁榮。

??四是推進城中村改造貨幣化安置。目前，鄭州、廣州等熱點城市已率先實施“房票安置”政策，預計隨著專項債和專項借款發行規模的擴大，“房票安置”將在2025年大規模落地。隨著庫存去化加速和房地產銷售增加，市場止跌回穩的趨勢將穩固形成，為城中村改造提供有力支持，使之前因資金平衡問題而難以推進的改造項目變得可行。

??“城中村和危舊房改造，不僅是新一輪增量政策的重點，也是未來實現房地產市場止跌回穩的新抓手。”李宇嘉認為，新一輪城中村改造計劃自去年提出以來，已經從最初的35個大中城市擴大到了300個地級市，并計劃新增100萬套貨幣化安置名額，未來還將繼續擴大。