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??昨日，“全面實施一對夫妻可生育兩個孩子政策”的受關注度和討論熱度，遠遠超過了十八屆五中全會上宣布的其他事項。

??比起三中全會啟動的“單獨二孩”，“全面二胎”讓更多人嗅到了更加濃厚的“人口紅利”和“兒童商機”的氣味，其中也包括開發商。很多新項目就趁熱打出“別讓第二個孩子住的還像現在這樣擠”、“早為遲早到來的他/她做準備”等廣告。

??但這一條人口計生政策方面的變動，究竟能對已經確實進入到下半場的樓市起到多大作用呢？很多業內人士的共識是——有積極影響，但十分有限且需時間發酵。

??有助去庫存利好改善盤

??一項調查表明：目前在我國，購房主力年齡段在20—44歲，大部分人在25—30歲期間就會面臨首次買房置業需求。根據測算，全面放開二胎后至2050年，20—44歲的人口比例將比之前增加4%——達1.28億人，這部分絕不算少的新增人口，勢必會有相應的住房需求，對提振樓市大環境、延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對去化當前樓市的積壓庫存也有積極意義。

??雖然尚未到完全放開生育的程度，但“全面二胎”無疑是我國經濟發展中的一個里程碑，比如美國就是四口之家居多。但對照其他發達國家的居住條件和房屋戶型，我國市場上現有的戶型還不能十分符合“一對夫妻兩個孩”的家庭結構。

??同策咨詢研究部總監張宏偉就分析：生育二胎后，夫妻二人難免顧及不暇，需要長輩來幫忙或雇傭保姆，隨之產生的就是居住空間的擴大需求。因此，過去一孩時夠用的一居或二居至少要變為二居或三居，甚至四居，因此對改善性住宅項目是利好。

??另一位業內人士也提出，未來，“一妻、二子、四房”或是未來家庭的標準模式，繼四居之后，五居的戶型產品將會被大量研發落地。因為“兩個孩子消耗的體力和精力讓主人有更多的獨立空間訴求。”

??但張宏偉同時表示，放開二胎給予改善性項目機會的同時，也對這種類型產品的開發商提出了更高考驗。

??他闡釋，由于城市家庭養育小孩的成本較高，因此首批對二胎政策積極反應的應該多為經濟條件較好的家庭。也因此，他們對生活配套、居住環境、空間功能等方面有更明確和嚴格的要求，且不同的家庭之間還會有差異化需求。這就要求開發商從拿地規劃到設計建造都要更精準和用心，洞悉改善性客群心理和提高研發能力將是未來開發商的核心競爭力之一。

??馬上談樓市大漲夸大作用

??但若僅憑“放開二胎”就期冀樓市馬上大漲缺乏基礎。“畢竟，生育還有個時間窗。”上述業內人士直言。“另外，生與不生是夫妻二人選擇。有的沒政策時也生，有的有了政策也不生，真正因為政策放開而去生二胎的人可能沒那么多。”

??真實數據可能也的確會讓“盼二胎力挽狂瀾”的開發商們失望。按當前我國育齡人口計算，放開二胎后每年新增人口在600萬—700萬，分散到各個城市就是一個不太顯眼的數字，對整體市場能起到的作用甚微。

??張宏偉也總結：“當前中國樓市的“病灶”是庫存高、去化慢、利潤低，是整個行業的結構性失衡。”白銀時代已到，人口紅利改變不了大格局，充其量是靜水微瀾。