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??3月7日傍晚，海南省新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，這場(chǎng)讓外界感到有些突然的新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)和解讀了海南剛剛出臺(tái)的房地產(chǎn)“調(diào)控新政”——《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。由于這次新政出臺(tái)是在新冠肺炎疫情尚未結(jié)束時(shí)，且事關(guān)疫情后海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向，引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從上述新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，這次海南房地產(chǎn)新政與以往相比，呈現(xiàn)3個(gè)方面的“爆點(diǎn)”：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策，以及商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。此前坊間流傳疫情后“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策或有松動(dòng)”一說(shuō)，被海南這次“反向加強(qiáng)升級(jí)”終結(jié)，依然堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行全域限購(gòu)政策的前提下，繼續(xù)“收緊”樓市。

??“政策不是松了而是緊了。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，是海南未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間解決人居問(wèn)題的一種供給形態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家也表示，海南“反向”收緊樓市、堅(jiān)持“房住不炒”，提出多形式結(jié)合的安居形態(tài)，是促進(jìn)海南房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展之舉。改革商品房預(yù)售制、進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的新政，被認(rèn)為是“全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策”。

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??為何要對(duì)本地居民停止購(gòu)買(mǎi)第三套？

??3月7日在海口舉行的這次新聞發(fā)布會(huì)，被外界解讀為“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)升級(jí)調(diào)控”。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從發(fā)布會(huì)上了解到，本次海南房地產(chǎn)新政，在堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行全域限購(gòu)政策的前提下，繼續(xù)加大調(diào)控力度。

??上述通知提出了本地居民購(gòu)買(mǎi)多套住房的限購(gòu)政策，是外界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)之一。該規(guī)定稱，對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。“簡(jiǎn)單地講，好比你手頭有兩套或者兩套以上房產(chǎn)，現(xiàn)在就不能再購(gòu)買(mǎi)第三套了。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??為什么要實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策？霍巨燃解釋稱，堅(jiān)持“房住不炒”、遏制投機(jī)炒房，不僅是針對(duì)省外購(gòu)房者還包括本地居民，出臺(tái)新的調(diào)控政策是為了進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，回歸住房民生和居住屬性；同時(shí)為防止占用過(guò)多社會(huì)公共資源，為海南自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障，這也是參照了國(guó)內(nèi)部分城市的做法。

??“我省房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。”霍巨燃回應(yīng)稱，上述通知的出臺(tái)并不是針對(duì)新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的要求。

??“今年是海南自貿(mào)港開(kāi)局之年，外界對(duì)海南普遍關(guān)注，其中一個(gè)重要方面是海南房地產(chǎn)能不能平穩(wěn)健康發(fā)展？”海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒向記者表示，甚至還有一種聲音就是海南自貿(mào)港開(kāi)局之年總體方案下發(fā)后，包括疫情結(jié)束之后，海南會(huì)不會(huì)迎來(lái)新的一輪炒房熱？確實(shí)有這么一些蠢蠢欲動(dòng)的投資者、炒房者。

??夏鋒稱，海南這次出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確了堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，堅(jiān)持兩個(gè)“限購(gòu)”，促進(jìn)海南房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南強(qiáng)化對(duì)本地居民購(gòu)買(mǎi)多套住房的限購(gòu)政策，有助于規(guī)范當(dāng)前購(gòu)房行為，也是在此前對(duì)外來(lái)人口限購(gòu)以后，對(duì)省內(nèi)戶籍人口等提出的收緊性政策。尤其是此前海南省的人才落戶等政策下，各類(lèi)戶籍人口數(shù)量在增加。從落實(shí)人才購(gòu)房政策、鞏固“房住不炒”精神等角度出發(fā)，對(duì)于本地戶籍人口等購(gòu)房也需要規(guī)范。另外，此類(lèi)購(gòu)房市場(chǎng)的穩(wěn)定也為了海南自貿(mào)港的建設(shè)發(fā)展提供了較好的環(huán)境。

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??“安居房”就是滿足“居者有其屋”

??本次海南出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政還有一個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)：通知提出了發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房四類(lèi)住房，滿足居住需求，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。其中，“安居房”對(duì)于外界許多人來(lái)說(shuō)，仍是一個(gè)新“面孔”。

??“安居型商品住房限定銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房。”霍巨燃表示，安居型商品住房售價(jià)由各市縣按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、物價(jià)水平、建設(shè)成本等實(shí)際情況確定，并在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度，“近期，我省擬在需求較大、住房?jī)r(jià)格較高、住房問(wèn)題較突出的市縣開(kāi)展安居型商品住房試點(diǎn)建設(shè)。”

??霍巨燃解讀稱，公共租賃住房的保障對(duì)象為城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員住房困難家庭；安居型商品住房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷(xiāo)售；市場(chǎng)化商品住房根據(jù)本地居民和引進(jìn)人才改善性住房需求適度建設(shè)，市場(chǎng)化租賃住房根據(jù)在城鎮(zhèn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、務(wù)工和旅游度假養(yǎng)生的省內(nèi)外居民租賃住房需求，加快發(fā)展。

??其中，對(duì)困難群眾主要通過(guò)公共租賃住房、安居型商品住房進(jìn)行保障，符合條件的引進(jìn)人才可以申請(qǐng)公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對(duì)城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金；對(duì)低收入住房困難家庭減免租金；對(duì)其他符合條件的保障對(duì)象，租金原則上不超過(guò)市場(chǎng)平均租金的50%。

??夏鋒認(rèn)為，海南人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入，目前還只相當(dāng)于全國(guó)平均水平的90%，還沒(méi)有達(dá)到全國(guó)的平均水平，但是低收入和高物價(jià)、高房?jī)r(jià)形成一個(gè)突出的矛盾。這次通知出臺(tái)，提出了很多保障性住房，它實(shí)際上滿足“居者有其屋”這樣一個(gè)訴求，讓廣大的社會(huì)成員分享自由貿(mào)易港紅利，是一個(gè)重要舉措。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南推出安居房制度政策，實(shí)際上也是為了讓符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套住房。類(lèi)似規(guī)定和當(dāng)前海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)有很大的關(guān)系。另外安居房制度的推出，也體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對(duì)于今年全國(guó)各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

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??“全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策”

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也注意到，上述通知中也提出海南實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。現(xiàn)房銷(xiāo)售制度就意味著未來(lái)要逐步取消商品住房預(yù)售制。有專(zhuān)家表示，取消商品住房預(yù)售制實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)影響極大。那么基于什么原因，海南出臺(tái)新政對(duì)商品住房預(yù)售制度進(jìn)行改革呢？

??霍巨燃對(duì)此回應(yīng)稱，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售，甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。他說(shuō)，為了從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，通知提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。同時(shí)，按照規(guī)定，現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

??“政府鼓勵(lì)存量商品住宅用地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房。”霍巨燃表示，下一步，該省將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；繼續(xù)實(shí)施棚戶區(qū)改造和大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求；有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。

??海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李仁君接受采訪時(shí)表示，商品住房預(yù)售制是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色，開(kāi)發(fā)商在資金不到位的情況下蓋了一層兩層就預(yù)售了，拿買(mǎi)房人的錢(qián)再來(lái)蓋。他認(rèn)為，商品住房預(yù)售雖然加大了開(kāi)發(fā)商的融資杠桿，但對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)形中也帶來(lái)了較大風(fēng)險(xiǎn)，“海南進(jìn)行商品住房預(yù)售制改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)得到進(jìn)一步規(guī)范；從另外一個(gè)層面上把那些沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、小開(kāi)發(fā)商進(jìn)行排除（淘汰），我們要鼓勵(lì)有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商來(lái)做，這個(gè)應(yīng)該是一個(gè)好的政策。”

??“此類(lèi)規(guī)定可以認(rèn)為是全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策，其對(duì)于房企的購(gòu)地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)形成較大的影響。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)資金約束性更大，投資拿地等也會(huì)更加理性。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月7日海南發(fā)布相關(guān)調(diào)控政策，總體上以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。