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??他還是那個(gè)熱心而專業(yè)的“中國(guó)房地產(chǎn)之父”，思想開放，言談耿直，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知和剖析獨(dú)樹一幟，一貫為房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用發(fā)聲。
　　在位于北京CBD地段的世紀(jì)財(cái)富中心19樓辦公室，記者近日對(duì)匯力基金董事長(zhǎng)，中房集團(tuán)、幸福人壽原董事長(zhǎng)孟曉蘇進(jìn)行了專訪,圍繞新常態(tài)下樓市展開了一場(chǎng)回顧與展望。
　　2020年上半年，疫情沖擊與復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨銷售去化壓力，與此同時(shí)，以深圳、寧波為代表的一批城市步入局部交易火熱與限購(gòu)加碼等境況。其中，二手房漲幅居首的深圳6月份單月成交量破萬套，均價(jià)較去年底上漲14.37%；在長(zhǎng)三角地區(qū)漲幅亮眼的寧波，屢現(xiàn)“萬人搖號(hào)”。繼此之后，深圳發(fā)布“7·15”新政，提出在深落戶且社保滿3年才可購(gòu)房、離婚3年內(nèi)受限、增值稅免征由2年提高至5年等措施；寧波的“穩(wěn)樓市十條”，則擴(kuò)大了限購(gòu)區(qū)域。
　　“全國(guó)樓市的啟動(dòng)一定是梯度演進(jìn)，有先有后。抑制居民購(gòu)買力對(duì)一些城市是降溫冷水，但對(duì)樓市與經(jīng)濟(jì)還沒起來的城市可能是一記大棒。”孟曉蘇告訴記者，全國(guó)樓市不能總是處于不溫不火的狀態(tài)，在外需持續(xù)不振的情況下還是要倚重內(nèi)需。他認(rèn)為：“房地產(chǎn)市場(chǎng)是鏈接國(guó)內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，樓市活躍能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮，發(fā)揮出國(guó)內(nèi)超大規(guī)模市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)”。
　　“房改第一人”傳遞的理念不止于此。此次訪談中他提到“新剛需”概念，認(rèn)為疫情之后的改善性住房需求明顯提升；提出堅(jiān)持住房體系建設(shè)與保障房建設(shè)“雙軌制”下進(jìn)入到住房“大保障”時(shí)代，一味抑制房?jī)r(jià)有損多數(shù)家庭既有利益；他把自己推介了15年之久的REITs產(chǎn)品比作用心良苦的“卞和獻(xiàn)玉”，認(rèn)為只有基建與房地產(chǎn)同時(shí)驅(qū)動(dòng)，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)才是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的正確路徑；他勸告房企“咬定青山不放松”，看好住房市場(chǎng)背后的旺盛需求。“盡管目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)舉步維艱，但是可以預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利復(fù)蘇的晴雨表。”
　　“全國(guó)樓市啟動(dòng)有先有后，不能把剛生起的火苗撲滅”
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：站在年中節(jié)點(diǎn)，您對(duì)上半年的樓市發(fā)展形勢(shì)怎么看？
　　孟曉蘇：近半年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處于下滑通道，受疫情影響，一季度下滑尤其明顯，二季度稍微好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)依舊表現(xiàn)為負(fù)值。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年全國(guó)的房產(chǎn)銷售的面積同比增速為-8.4%，銷售額同比增速為-5.4%。
　　這不能僅僅用疫情來解釋，房地產(chǎn)投資增速這幾年早就收窄，自從2011年施行樓市限購(gòu)政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?gòu)漠?dāng)初的20%左右，下滑到2019年的9.9%，直到今年上半年表現(xiàn)為1.9%。與之對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)投資增速下降，造成固定資產(chǎn)投資增速與GDP增速下降。我國(guó)從2012年結(jié)束了8%以上的GDP增幅，隨后就一路下滑至6.1%。
　　在目前這種情況下，各方都希望能夠營(yíng)造出經(jīng)濟(jì)新亮點(diǎn)，包括投資新基建，用財(cái)政補(bǔ)貼刺激居民購(gòu)買力。中央會(huì)議也多次提出來要擴(kuò)大內(nèi)需、恢復(fù)居民購(gòu)買力。在追新的同時(shí)不要忘記了，樓市對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)力還是存在的。它不是短期的拉動(dòng)力，而是具有長(zhǎng)效機(jī)制的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力。
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期深圳、寧波等城市樓市交易活躍，當(dāng)?shù)仉S后升級(jí)限購(gòu)政策，引起業(yè)界關(guān)注，您如何看待這批城市限購(gòu)加碼？
　　孟曉蘇：一些城市樓市先活躍起來是好事，在外需不振的情況下，我們迫切需要購(gòu)買力回到市場(chǎng)。而且目前只是個(gè)別城市率先啟動(dòng)并非全國(guó)性的普遍啟動(dòng)。上半年全國(guó)城鎮(zhèn)房屋銷售面積為-8.4%，是歷史上最低位。
　　全國(guó)樓市啟動(dòng)一定是梯度演進(jìn)有先有后，重點(diǎn)表現(xiàn)為一線城市或沿海城市，預(yù)示著下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。有的地區(qū)要把剛剛生起的火苗撲滅這不算帶了個(gè)好頭。整個(gè)樓市不能長(zhǎng)期只是不溫不火的狀態(tài)，必定要有一定的突破。
　　2016年在“樓市去庫(kù)存”政策鼓舞下，正是深圳率先突破低迷，當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲超過50%，因?yàn)閴阂至藥啄甓紱]有上漲。接著深圳帶動(dòng)了北京和上海樓市，隨后是南京、廈門、青島、蘇州、合肥這些城市，房?jī)r(jià)增幅都達(dá)到了50%。那一輪“樓市去庫(kù)存”并沒有給經(jīng)濟(jì)帶來?yè)p害，反而幫助相關(guān)產(chǎn)業(yè)把連續(xù)幾年的“產(chǎn)能過剩”消化掉了。
　　現(xiàn)在讓我質(zhì)疑的并不是這些城市“因城施策”，而是會(huì)不會(huì)成為“槍打出頭鳥”？會(huì)不會(huì)對(duì)其他城市造成連帶影響？就怕這一刀砍下去，砍了深圳的“鞋跟”，卻砍到其他省市的“脖頸”。就像2017-2018年那次調(diào)控，讓2016年房?jī)r(jià)上漲50%的城市都跑掉了，卻抓住房?jī)r(jià)后漲起來的省市痛打一頓。
　　如果全國(guó)樓市總是起不來，那么受害的不僅是房企而是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，還算扛得住，反倒是那些難于轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)鏈，譬如鋼鐵、建材等行業(yè)，就要陷于困難。每次受打擊最大的其實(shí)都是它們。
　　總體來說，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)外嚴(yán)重受阻的情況下，啟動(dòng)樓市而非抑制樓市應(yīng)是正確的政策選項(xiàng)。現(xiàn)在一方面用財(cái)政補(bǔ)貼去促進(jìn)居民買東西，一方面卻限制居民購(gòu)房，這是一種奇怪的“政策混搭”，好像是不同的人在各管各的。在樓市調(diào)控上因城施策、精準(zhǔn)施策很重要，抑制居民購(gòu)買力對(duì)一些城市是降溫冷水，但對(duì)樓市與經(jīng)濟(jì)還沒起來的城市可能是一記大棒，會(huì)把人們給打懵。
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：也就是說疫情之后需要重點(diǎn)依靠住房來拉動(dòng)內(nèi)需？
　　孟曉蘇：有人問我，疫情之后人民群眾更需要什么？是更需要醫(yī)院?jiǎn)幔渴聦?shí)上疫情期間醫(yī)院反而成了“禁區(qū)”，一些常規(guī)的手術(shù)與診療也被推遲。
　　疫情反而讓居民對(duì)住房的需求更加明確。疫情期間的居家隔離、居家辦公，使“家”的功能被延伸和擴(kuò)大，增加了人們對(duì)改善性住房的需求。居家窘迫甚至讓一些地方的離婚率增加了不少。有人說“房小蹲禁閉、房大休養(yǎng)地、別墅度假區(qū)”。現(xiàn)在應(yīng)對(duì)“改善性住房”有進(jìn)一步認(rèn)知，把它視作疫情過后居民的“新剛需”。
　　這就可以解釋為什么在不少城市人們?nèi)匀辉谯x躍購(gòu)買住房，并推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。不是因?yàn)樗麄冊(cè)敢舛嗷ㄟ@筆錢，而是因?yàn)樽》抗┎粦?yīng)求，城市管理者提供的住宅建設(shè)用地有限，城市開發(fā)者沒有足夠的土地來建設(shè)住房。
　　回到我們剛才說的個(gè)主題。首先買房本身就是消費(fèi)，它相當(dāng)于把構(gòu)成房屋的鋼筋水泥，電氣管線、鋼板玻璃都買了下來，后續(xù)的裝修、家具、空調(diào)電器也都要花錢購(gòu)買；其次，購(gòu)房活動(dòng)拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)。居民購(gòu)房款并不是交給開發(fā)商就消失了，而是從此開始了貨幣的傳導(dǎo)過程：開發(fā)商把錢交給營(yíng)造商，營(yíng)造商交給部品制造商，再交到原材料生產(chǎn)商與能源提供商……。這種貨幣傳導(dǎo)機(jī)制作用不僅盤活了多個(gè)產(chǎn)業(yè)，而且每個(gè)環(huán)節(jié)都有對(duì)勞動(dòng)者的支付，勞動(dòng)者拿到薪酬去養(yǎng)家糊口，又拉動(dòng)了居民消費(fèi)。這不正是“國(guó)內(nèi)大循環(huán)”的具體表現(xiàn)嗎？相關(guān)產(chǎn)業(yè)正是在這種大循環(huán)中獲得市場(chǎng)與生機(jī)的。2016年就出現(xiàn)了這樣的情況，中央采納了我們的建議實(shí)行“樓市去庫(kù)存”政策，把再次陷入“產(chǎn)能過剩”的鋼鐵、煤炭、有色金屬等行業(yè)都拉動(dòng)起來，使經(jīng)濟(jì)很快走出困境。
　　居民踴躍買房是好事而不是壞事，我國(guó)現(xiàn)在正需要擴(kuò)大內(nèi)需，形成國(guó)內(nèi)大循環(huán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是鏈接國(guó)內(nèi)大循環(huán)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，樓市活躍能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮，發(fā)揮國(guó)內(nèi)超大規(guī)模市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)拉動(dòng)力很強(qiáng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它能起到一把鑰匙開多把鎖的作用。中國(guó)古代有個(gè)寓言故事叫“葉公好龍”，真龍來了反而把葉公給嚇跑了，被人評(píng)價(jià)為“是葉公非好龍也，好夫似龍而非龍者也”。這就像現(xiàn)在很多人說要啟動(dòng)內(nèi)需，擺出啟動(dòng)內(nèi)需的各種姿態(tài)，可當(dāng)內(nèi)需真正來臨的時(shí)候，他們反而驚恐不安，甚至要?jiǎng)邮执驂簝?nèi)需。
　　“房?jī)r(jià)下降有損多數(shù)居民家庭利益”
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在大家都在談?wù)摦a(chǎn)業(yè)升級(jí)的時(shí)候，我們應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)秉持怎樣的階段性認(rèn)知？
　　孟曉蘇：我認(rèn)為在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段仍應(yīng)是以住房、汽車和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這“最新三大件”來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，其中核心是住房和汽車。我曾在1997年12月的美國(guó)報(bào)刊采訪中談到“Chinese dream”，取學(xué)自美國(guó)所說的“American dream”。那時(shí)我就預(yù)言，中國(guó)居民會(huì)進(jìn)入到以買房和買車為主的消費(fèi)階段。事實(shí)證明，當(dāng)時(shí)對(duì)這一經(jīng)濟(jì)起飛階段的判斷是正確的。
　　1998年開始房改的時(shí)候，中國(guó)的GDP只是排名世界第7位。當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，到2025年中國(guó)GDP將能接近日本，2050年可能超過日本成為世界第二。沒想到房改釋放出中國(guó)巨大的內(nèi)需力量，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，平均每?jī)赡瓿揭粋€(gè)國(guó)家。到了2010年即房改12年后，中國(guó)GDP超過日本成為世界第二，近十年又進(jìn)一步擴(kuò)大了與后面國(guó)家的距離。這就是選準(zhǔn)住房作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史作用。
　　重化工業(yè)的增長(zhǎng)對(duì)國(guó)力的影響很大。現(xiàn)在即使一些低端制造業(yè)向東南亞轉(zhuǎn)移，只要重化工業(yè)基地仍然在中國(guó)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐力就依然穩(wěn)固。
　　這就是依靠?jī)?nèi)需所起的作用。通過房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)的發(fā)展，又對(duì)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出需求。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不是無本之木，它跟人們的居住和出行需求緊密相關(guān)。出于人們對(duì)更好居住條件的追求和城市擴(kuò)張的需要，新建住房會(huì)建得離老城區(qū)更遠(yuǎn)，于是就需要增加車輛和建設(shè)道路，這就把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)起來，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又讓遠(yuǎn)處的土地增值。如果抑制住房地產(chǎn)開發(fā)，單獨(dú)搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，請(qǐng)問這些基礎(chǔ)設(shè)施是給誰(shuí)修建的？建設(shè)它們的投資借款又從哪里償還呢？
　　我支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但不能因此否定自己現(xiàn)成的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。包括產(chǎn)業(yè)升級(jí)中的房屋智能化、智慧城市與無人駕駛汽車等等，都是房屋、汽車與其運(yùn)營(yíng)環(huán)境的更新?lián)Q代，這些科技產(chǎn)品的附著物仍然離不開人們衣食住行等基本需求。
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您最初在房改方案中強(qiáng)調(diào)建設(shè)住房體系和保障房體系，這種住房“雙軌制”目前成效如何？
　　孟曉蘇：根據(jù)最近央行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)96%的城鎮(zhèn)居民擁有產(chǎn)權(quán)房，平均每個(gè)家庭擁有1.5套住房；其中最低收入的20%的居民，住房自有率也達(dá)到了89.1%。這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)已基本實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)。房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)使房產(chǎn)占居民家庭財(cái)產(chǎn)59.1%，居民家庭負(fù)債率僅為9.1%。對(duì)比國(guó)外的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)已成為僅次于美國(guó)的世界第二大家庭財(cái)產(chǎn)持有量的國(guó)家，房屋財(cái)產(chǎn)增值為居民帶來了富裕與尊嚴(yán)。
　　在解決城鎮(zhèn)居民住房問題上，我國(guó)實(shí)際上已進(jìn)入“住房大保障”時(shí)代。在普通居民所持有的各類住房中有不少是房改房、經(jīng)濟(jì)適用房或其他保障性住房，包括房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房時(shí)所提供的拆遷安置房。所有這些保障性住房加起來應(yīng)當(dāng)占到現(xiàn)今城鎮(zhèn)居民住宅的主要比例，高于城鎮(zhèn)商品房的套數(shù)。為此我將它稱為“大保障”。商品房建設(shè)與保障房建設(shè)就像一枚硬幣的兩個(gè)面相輔相成。砸毀硬幣的這一面，當(dāng)然就會(huì)傷及那一面。
　　房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入增幅下降的“新常態(tài)”是與限購(gòu)、限貸政策聯(lián)系在一起的。這種限制最初來自對(duì)房?jī)r(jià)上漲的顧慮，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒有全面提供保障房，房?jī)r(jià)上漲會(huì)損害低收入者利益。但是在大規(guī)模建設(shè)保障房、基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保以后，依舊顧慮房?jī)r(jià)上漲會(huì)傷及百姓就不符合實(shí)際了。
　　住房建設(shè)極大改善了居民居住條件，住房的財(cái)富效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)出來。我們強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，這在強(qiáng)調(diào)房屋的居住功能時(shí)，并沒有否定房屋的財(cái)富價(jià)值。而房?jī)r(jià)上漲直接表現(xiàn)為居民財(cái)富增長(zhǎng)與家庭財(cái)富增值。現(xiàn)在向銀行貸款都要看貸款人是否有房產(chǎn)，甚至出現(xiàn)了“房抵經(jīng)營(yíng)貸”，使小微企業(yè)能靠抵押房產(chǎn)獲得運(yùn)營(yíng)資金。這就反映出房產(chǎn)價(jià)值對(duì)小微企業(yè)增信的重要性。當(dāng)然其中也有潛在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)搞不好無法還債，就要拍賣房產(chǎn)抵賬。我預(yù)計(jì)未來“法拍屋”數(shù)量會(huì)大幅度增加，問題根源將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的問題，而非房地產(chǎn)的問題。
　　另外，由我提倡并推行的“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，也是建立在老人房產(chǎn)已經(jīng)增值的基礎(chǔ)上。目前已有幸福人壽、中保人壽推出一批產(chǎn)品，取得了很好的效果。現(xiàn)在的問題是這種以房養(yǎng)老產(chǎn)品的提供者太少，只有兩家保險(xiǎn)公司，更多保險(xiǎn)公司還沒有進(jìn)入，問題出在供給側(cè)而不是出在需求端。還出現(xiàn)了打著“以房養(yǎng)老”幌子的騙子公司欺騙老人。
　　如果讓我對(duì)樓市調(diào)控提出什么建議的話，那就是要“不忘初心”。我在房改方案中就強(qiáng)調(diào)“住房雙軌制”，現(xiàn)在更要加緊建立“兩個(gè)體系建設(shè)”。在已進(jìn)入“大保障時(shí)代”的今天，打壓房?jī)r(jià)不僅不能維護(hù)低收入家庭的利益，反而會(huì)損害大多數(shù)家庭的利益。
　　另外，還有人擔(dān)心征收房產(chǎn)稅會(huì)帶來問題，其實(shí)房產(chǎn)稅本來就是應(yīng)該征的。不征房產(chǎn)稅對(duì)兩部分低收入群體的不公平：一是對(duì)農(nóng)民，二是對(duì)城里最后買房的群體。他們都是需要扶助的弱勢(shì)群體。前者被廉價(jià)征收土地，后者承受著最后的高房?jī)r(jià)。如何征收房產(chǎn)稅？不需要過分復(fù)雜的設(shè)計(jì)，不需要建設(shè)一個(gè)覆蓋14億人民的“住房產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)”。不必把這個(gè)本來簡(jiǎn)單的稅種搞得復(fù)雜化。我的方案設(shè)計(jì)是“見房就征，見證就退”，即全部城鎮(zhèn)住房都要繳納房產(chǎn)稅，然后每位居民可以憑身份證退稅一套房。這樣就把房改房、拆遷安置房等都包括在內(nèi)了，也能避免人們“離婚避稅”。
　　“讓基建與房地產(chǎn)兩個(gè)輪子都轉(zhuǎn)起來”
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前的宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，您個(gè)人比較關(guān)注哪些領(lǐng)域？
　　孟曉蘇：我最關(guān)注的兩個(gè)方面，就是固定資產(chǎn)投資的兩個(gè)輪子，一個(gè)是房地產(chǎn)投資，另一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，二者分別占了固定資產(chǎn)投資的22%左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)投資這個(gè)輪子已經(jīng)被陷在泥里，今年上半年投資額同比增長(zhǎng)僅1.9%；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這個(gè)輪子由于多年的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在也已然被債務(wù)纏住，今年上半年投資額同比下降2.7%。
　　中央曾經(jīng)提出了“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”，其中的第一大攻堅(jiān)戰(zhàn)就是化解金融風(fēng)險(xiǎn)。我們現(xiàn)在要努力把這兩個(gè)輪子拖出泥沼，讓它們正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面要講清楚房地產(chǎn)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，人民群眾還有旺盛的購(gòu)房需求；另一方面是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它是造成地方政府高額負(fù)債的主要原因。如果能通過推動(dòng)資產(chǎn)證券化即權(quán)益型REITs，把債務(wù)變成持有這些資產(chǎn)的股權(quán)，就能讓第一大攻堅(jiān)戰(zhàn)取得決定性的勝利。
　　房地產(chǎn)投資信托基金REITs是一種金融創(chuàng)新，在國(guó)外它的主要基礎(chǔ)資產(chǎn)構(gòu)成是商業(yè)用房，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目只是其中的一個(gè)小門類。近期有人問我，為什么中國(guó)要從小門類起步？我告訴他們，這與我國(guó)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的誤解有關(guān)，總擔(dān)心資金流向房地產(chǎn)。其實(shí)全世界的REITs多是從商業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)，因?yàn)榉课莸脑鲋禎摿Υ螅瑥拈L(zhǎng)線看比基礎(chǔ)設(shè)施更能給投資人帶來利益；而基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目增值效應(yīng)低，多數(shù)是有折舊和功能衰減的。
　　為引入REITs這個(gè)產(chǎn)品，我從2005年就開始呼吁，就像卞和獻(xiàn)玉一樣，苦苦獻(xiàn)了15年。現(xiàn)在終于被人們接受了，但推動(dòng)試點(diǎn)仍很為吃力。如果只是兩個(gè)業(yè)務(wù)主管部門努力推動(dòng)，而不能系統(tǒng)引入國(guó)外REITs的全套法規(guī)，我擔(dān)心即使試點(diǎn)成功也難于復(fù)制。現(xiàn)在只能努力邁出試點(diǎn)的第一步，然后要盡快完善配套法規(guī)。權(quán)益型REITs對(duì)于化解地方政府過高負(fù)債，將會(huì)是“藥到病除”，明顯降低我國(guó)面對(duì)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　“住房需求始終旺盛，房企應(yīng)咬定青山不放松”
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于下半年的樓市走向您作何預(yù)判？
　　孟曉蘇：下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將逐漸趨穩(wěn)，但總體上今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀。在逆境之下，房地產(chǎn)業(yè)仍會(huì)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供向上的托力，它仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　現(xiàn)在人們給房地產(chǎn)穿上了各種馬甲，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等等。這是規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的一種手段，脫掉“馬甲”它們都是房地產(chǎn)。這反映出人們對(duì)于某種輿論的懼怕心理。作為當(dāng)年房改的推動(dòng)者之一，看到這種情況我覺得又好氣又好笑。畢竟還是居民旺盛的購(gòu)房需求，作為一種長(zhǎng)效機(jī)制拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。現(xiàn)在中央強(qiáng)調(diào)的因城施策、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這些要求應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁玫膱?zhí)行。
　　我對(duì)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)能否順利啟動(dòng)，將是下半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否復(fù)蘇的晴雨表。目前一些城市的樓市已經(jīng)啟動(dòng)，但遭遇到輿論的壓力。不少城市出現(xiàn)“樓市松綁一日游”，寬松政策剛冒頭就被嚇得縮回去了。下半年要推動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)，在動(dòng)用財(cái)政力量補(bǔ)貼消費(fèi)的時(shí)候，別忘記樓市中蘊(yùn)含著巨大的內(nèi)需力量，要讓居民能夠正常購(gòu)房。面對(duì)疫情的沖擊和國(guó)際上諸多困難因素，如果我們自己再不斷給樓市潑冷水，那就是為構(gòu)建國(guó)內(nèi)大循環(huán)設(shè)阻的行為了。
　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于房企的轉(zhuǎn)型道路，您有何建議和期待？
　　孟曉蘇：我對(duì)房企的勸告就是要“咬定青山不放松”。當(dāng)年我們房改課題組曾作出判斷，住房會(huì)成為我國(guó)居民的消費(fèi)熱點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。多年后再看，這個(gè)觀點(diǎn)沒有過時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有居民的旺盛需求，住房仍然是市場(chǎng)需求的重點(diǎn)，由此建立對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期信心。
　　有人說“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入到了白銀時(shí)代了”。我認(rèn)為這個(gè)判斷為時(shí)過早。美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展243年，從2012年開始再次恢復(fù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在依舊是全美的第二大產(chǎn)業(yè)。中國(guó)自房改以來房地產(chǎn)業(yè)才發(fā)展了22年，還有著巨大市場(chǎng)需求和長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)力，怎么就是發(fā)展到頭了呢？這明顯是淺見。
　　在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)板塊中到底應(yīng)該更關(guān)注什么？我認(rèn)為是居民住房。現(xiàn)在居民住房總體上供不應(yīng)求，本身又是需求最旺盛。現(xiàn)在限購(gòu)最為嚴(yán)格的是住房，供地最為不足的是住房，最應(yīng)該投資建設(shè)的恰恰也是住房。現(xiàn)在一些商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)也開始回歸住房建設(shè)。不能忘記“衣食住行”是人們的基本需求，其他門類的地產(chǎn)項(xiàng)目往往是為住宅建設(shè)提供配套。特別是現(xiàn)在，住房產(chǎn)品潛在的供不應(yīng)求值得關(guān)注，被限制的居民購(gòu)買力一旦被釋放，就能讓人們重新看到我這一判斷的客觀性。
　　房地產(chǎn)行業(yè)過去是、現(xiàn)在是、未來很長(zhǎng)時(shí)間仍會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)舉步維艱，我們要胸懷全局、立足本職，努力為恢復(fù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展、形成國(guó)內(nèi)大循環(huán)做出貢獻(xiàn)。