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??中房網訊 3月16日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2021中國房地產TOP500測評成果發布會暨房地產高峰論壇”在上海舉行。備受關注的"2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500"、"TOP500首選供應商服務商品牌"等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展13年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

恒大集團副總裁、首席經濟學家，恒大經濟研究院院長  任澤平

??恒大集團副總裁、首席經濟學家，恒大經濟研究院院長任澤平表示，我們能不能把貨幣利用好，實現人地掛鉤，是中國住房制度的根本。房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。人是需求，土地是需求，金融是飯碗。要振興、開發一個城市，土地指標要向它傾斜。中國現在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，這在經濟學來看是最普通不過的常識。土地指標是服務于人的，以及社保土地等等。十四五規劃以及這次兩會提出未來重點發展就是城市群都市圈，就是把土地指標服務于人。

??以下為文字實錄：

??尊敬的各位來賓，女士們先生們，一年之季在于春和大家交流一下對未來中國經濟政策和市場的一些看法。

??大家知道在2014年下半年當時提出5000點不是夢，2015年提出一線房價翻一倍，17年新周期，2020年新基建，后來學術討論國策，這段時間我一直在呼吁放開生命，后面我會講人口的問題，走到今天可能是未來的任務之一。

??在今年初提出要契合流動拐點，產生了比較大的爭議，這段時間市場出現一定程度的調整，給大家講兩個問題，一個是當前的經濟形勢，第二是中國人口的未來形勢，人口形勢跟每個人息息相關，跟房地產行業息息相關。大家知道原來提出一個房地產周期看土地，短期看金融，這個是多年的一個經驗。

??談一下現在的經濟形勢，其實并不復雜，中國在抗擊疫情已經恢復生產方面走在全球前面，展現了我們巨大的體制優勢和經濟韌性，去年把疫情恢復之后，中國經濟在快速增速，一季度是2.8，二季度3.2，年底恢復到4.5，今年我們知道增速是30%，很大一部分原因跟基數有關，但是客觀講中國經濟已經恢復到正常水平，這次兩會工作報告設定今年是6以上，其實6以上在今年是非常容易完成的，學界普遍預計今年是9到10個，一說9到10很多人很驚訝，中國多少年沒有見過兩位數的增長，自從08年經濟危機，07年增長是14%，一路從高速到高質量，2019年中國經濟增速是6.1，去年是2左右，今年由于經濟恢復可能是在6以上，正常應該是9到10這么一個概念，

??1月分上旬隨著疫苗的普及，美國歐洲疫情都出現了拐點，包括一度反復的日本拐點也開始出現，比較樂觀的意義上，因為這個需要科學家的計算，大致可能在今年2季度晚一點，或者3季度全球疫情進入尾聲，這是科學家的預測，我只是轉述。中國經濟在全球這么大的疫情百年不遇，恢復是非常好的，6.5是什么概念？中國經濟已經恢復到了正常的增長，未來就是5到6的增速，2014年當時講未來20年中國經濟年均增長5%左右，我原來在國內發展中心的時候，當時我的團隊也有人說中國未來高增長，增長8%，當時我們提出中國的增速范圍，后來我提出了一些觀點。未來20年中國經濟發展增速，新的增長可能在5%左右，所以5到6，說明中國經濟已經恢復正常了。

??我們來看生產，宏觀經濟我搞了20多年，其實并不復雜，最簡單的三駕馬車，消費支出，還有供給和需求，從生產角度，中國經濟生產恢復的非?？?，從去年5月份，因為經濟恢復，生產恢復的比較快，所以去年5月份我們貨幣增長進入正常化，去年底今年初開始結構性收緊，從地方性債務，到銀行，包括房地產，三條紅線集中管理等等，所以大家可以看到最近這幾個月中國的廣義流動性拐點出現，這是為什么這段時間股債市場都出現了調整，所有的資產價格，歸根到底都是通脹的問題，現在最基本的常識就是大河流水，水多了自然就漲，水少了水位就下降了。

??去年5月份以后，去年下半年，包括今年，中國的工業生產都恢復到正常水平，尤其我們的投資，去年新基建，新重大工程，支撐了我們的發展，商品房去年銷售還是不錯的，去年局部熱點城市也出現了房價的異動，所以開發商包括大家加速歸盤，去年整個流動性相對比較寬松，但是今年可能對流動性的層面不能有過高的預期，其實任何的政策，因為我原來在宏觀經濟部，主要研究財政政策貨幣政策，等等公共政策，所有的政策其實都是干什么的？都是隨著經濟形勢而調整的，我們講相一抉擇，或者逆周期調整，這是很正常的。

??為什么中國經濟恢復相對比較好呢，一個是投資，另外一個是出口，從去年下半年以來，在全球經濟都不好的背景下，中國出口實現了2位數的增長，為什么？主要是因為中國恢復了以后，對其他國家的作用，比如電子產品，居家辦公的產品，都是高達30%50%的出口，還有內出口是防疫物資，中國的口罩防護服洗手液，包括呼吸機，都是50%到100%的出口，世界上85%的口罩是中國生產的，為什么中國可以打贏這場疫情的戰爭，除了強大的體制優勢之外，還有中國是世界制造業的中心，所以當我的同班同學在工信部工作，在去年大家還在過節的時候，大年初二已經上班了，要開工恢復生產，這是國家的政策，戴口罩，疫情為什么下降，跟我們的體制和文化有關，在去年世界上討論一個問題，中國疫情這么成功，我們套用中國的辦法不就完了嗎，實際上套用不了，因為文化不一樣。

??問題來了，我這里給大家講一個，就是全球這一輪，中國經濟抗擊疫情在先，經濟復蘇在先，后面隨著美國歐洲的疫情的拐點出現，大家最近看到美國經濟也開始恢復，但是這一輪復蘇有一個什么特點？大家在新聞看到一個詞，叫K形復蘇，很多朋友問我們聽說過U形復蘇，V形復蘇，什么叫K形復蘇，所謂的K形復蘇就是表面上經濟復蘇了，但是只是少數人的狂奔，但是大部分人是下降的，在經濟總量復蘇的背景下掩蓋了很多結構問題，一部分人改善了，比如他持有資產，但是大部分人可能就業實際收入是下降的，這一輪的復蘇是消費低迷，為什么呈現K形復蘇，這是全球大家討論最多的，原因是過多對貨幣的依賴，因為并不是每個人都持有資產，嚴格來講持有股票房子資產的人可能還是少數。所以這種復蘇跟很多人沒有關系，資產價格的上漲通脹上漲導致很多人弱化了，看這次兩會提到了調節收入分配，包括共同富裕的重要性，中國有一個好消息，中國在全球率先推動貨幣政策的調整，當時很多人在向往多大的A股流失的時候，當時我非常理性向市場講通脹預期會遇到拐點，所以這是這么一個情況。

??這就是我們現在總的來說經濟形勢在過去這一年，中國在抗擊疫情和恢復生產方面走在全球的前面，但是我們也存在一些問題，面臨這些問題，我們開始做一個政策的調整，比如貨幣政策的正?；_始更多的調節收入分配的問題，包括所謂的擴張，更多強調高質量發展，都跟這個背景有關，所有的政策都是時代造就的，每一個政策都有時代的烙印，好像我們每個人的成功一樣，到最后都是時代的。

??最近我們的廣義貨幣增速沒有像去年那么高，增速有所放緩，但是兩會也講了，我的意見是為了避免經費的大起大落，我們這幾年宏觀調控的水平越來越高，越來越成熟。所以不會急轉的，不會像以前大家感受到宏觀調控的政策明顯的收和放，這個緊和松，這次宏觀調控包括貨幣政策可能是相對溫和的。

??給大家解讀一下2021年剛剛結束的我們盛大的兩會傳達的一些重要的政策信號，僅代表我個人的看法供大家參考，這次兩會有幾個要點，大家可能還要相對重視。第一個是對于目標，對于今年的增長目標，強調高質量發展，沒有把目標定的過高，其實今年把目標增速定到7以上8以上都可以完成，嚴格講從統計的角度還相對有余力，因為去年增速全年只有2.3，為什么定在6，而不是7以上8以上，是為了想在今年把主要的精力放在推動中國經濟高質量發展，推動新舊動能的轉化，推動創新上，這是第一個。

??第二個今年的財政擴張力度可能有所下滑，去年發了很多專項債，抗疫國債，今年有所收縮，財政的擴張力度可能今年是有所放緩。

??第三個貨幣政策，就是我講的要回歸正常，去年是松，今年現在談不上緊，叫中性適度，恢復到不松不緊的這樣一個貨幣金融環境里面。

??第三是擴大內需擴大消費，還有發力新基建，這是我在去年一直呼吁的事，去年我這篇文章在我自己的微信公眾號，閱讀量400多萬，我有一個微信公眾號，不知道有沒有朋友訂閱，在國內財政領域排名第四，還有就是今年推進重點領域改革，大家留意昨天我們財政工作會議講到這個話題，叫強化反壟斷和防止資本的無序擴張，還有一個推動注冊制改革，在今年或者明年，注冊制在各個板全面推開。就是以后上市的門檻降低了，這是監管重心的后移，更加強調信息披露和嚴懲重罰，包括退市制度，這個對資本市場是一個重大的改變，未來資本市場會越來越多的好公司來到資本市場，不好的公司會大幅度降低，這是為什么19年以來，尤其去年出現資本市場嚴重分化，跟我們的制度改革有關。那些小的沒有業績的，跌的一塌糊涂，過去兩年大家擁抱資本年和輕資產，跟我們的資本市場改革有很大的關系，過去我當券商研究所所長，在15年拿過大滿貫，當時說實話市場14、15年是炒新炒小，但是這一輪不存在這個概念了，因為注冊制，上市平臺降低，大量的公司可以上市，所以核價值大幅度降低，以前價值幾十個億，現在幾個億，你來還不一定愿意見，還有越來越注重價值投資的回歸，都跟我們的制度改革有關系。

??其實房地產一樣，我們是在去年出了一本書，叫全球房地產，把我們過去十年對美國、德國、日本、新加坡、香港、英國等等代表性經濟的住房制度，以及跟市場的關系做了一個梳理，市場決定制度，那時候我們認認真真把這個做了一個嚴謹的書，可以推薦大家閱讀，我相信大家看了之后，對中國房地產的問題以及出路答案其實非常清楚，講到這里比如這次又提出了要解決好住房問題，要搞租賃，其實我跟大家講，中國每隔一兩年都會出一個新政策，但是不解決問題，中國其實搞租賃不是不可以，但是中國人制度的基因我們過去20年并沒有出大的變革，經濟學的人知道經濟學有一個科叫制度經濟學，有一個著名的詞叫制度依賴，現在通俗地講是制度有強大的慣性和反哺，中國的住房制度就是這樣的，小修小補根本改變不了方向，這只代表我個人的看法。

??中國房地產如果要解決根本問題，要放眼全球，把所有的住房制度，因為98年房改，中國香港土地批注制度預算制度都在香港，你有制度，就有今天的市場，如果說你要改變現在這樣一個趨勢，或者是制度的依賴，那有必要改變它的基因，就是它的制度。比如說德國有德國的制度，就有了德國的住房市場，德國的制度是什么？就是以租賃為主，土地租賃，在德國60%的人是租房，德國有一套的住房租賃的法案，比如房東不能隨意漲價，德國租賃價格有嚴格的控制等等一套的法律，不是簡單的建了租賃房就可以解決。

??包括新加坡主屋制有一套覆蓋人群的主屋制，這是要做詳細的研究的，當然新加坡德國在發展租賃方面非常成功，但也有失敗的，美國和日本在住房的保障方面，包括市場方面，都談不上成功，甚至付出沉重的代價，爆發了經濟危機，我們把教訓當經驗，中國的住房制度改革走到今天是有進步的，我這幾年一直呼吁，其實解決中國的住房制度改革長效機制就是八個字，世界上百年的住房制度的發展，我們城鎮化率60多，中國城鎮化還有20年，所以歷史還留給我們20年的時間窗口，讓我們把住房制度進行完善和改革。哪八個字？叫人地掛鉤和金融領域，什么叫人地掛鉤，房地產長期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，金融是飯碗，人口流動的地方你給他供地，人口源源不斷流入不給他供地，這就是深圳杭州不斷上演的故事。別的地方人都跑了，但是你要是振興它開發它，土地指標向它傾斜，就一定會做好，中國現在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，一點不復雜，經濟學來看是最普通不過的常識，土地指標是服務于人的，社保土地等等，是服務于人的。人在源源不斷向都市圈和城市群遷移，把指標配過來。

??我們過去20年我覺得房地產最根本的就是人地脫鉤，要解決就是人地掛鉤，這還有一個認識的問題，好消息是經過幾年的呼吁，大家越來越認識到不可能均衡發展，產業也好人也好，是集聚的，所以十四五規劃包括這次兩會提出未來重點發展就是城市群都市圈，可能很多沒有研究過，以前國土規劃有一個詞反復出現，叫區域均衡化，重點發展小城鎮，控制大城市，這句話消失了，這就是我們認識改善了。當我們的認識開始尊重客觀規律，人口流動的規律的時候，政策就到位了，當然不可能一步到位，有一個過程。第二是金融穩定，這個不展開講了，這個展開講比較麻煩。

??德國為什么房價控制的好？不僅德國房價控制的好，德國通脹也控制的好，德國是世界上控制通脹最好的發達國家之一，這是為什么在歐盟成立之前，整個歐洲把馬克作為貨幣，歐盟成立之后設在德國的法蘭克，所以是跟貨幣有關的，我們能不能把貨幣利用好，實現人地掛鉤，是中國住房制度的根本。其他的都是權宜之計，你發現根本不解決問題，還有扎實做好碳達峰和碳中和的各項工作，什么叫碳達峰，在2035年實現中國碳排放開始下降，達到峰值開始下降，碳中和通過植物造林我們把碳排放可以吸收掉，碳中和是這樣的概念。

??中國這幾年我覺得還是體現了在全球來說在保護生態環境方面，擔當了責任，昨天北京爆發了20年以來，起來一看好像是霧霾，其實是沙塵暴，非常嚴重，但是據說這次沙塵暴不是我們自己刮的，是從外面來的，我是01年在北京上學，當時01年02年那時候沙塵暴習以為常，每年都有，但是為什么這次來的之后，大家很驚訝，就是因為我們多年沒有發生了。14、15、16年在北京霧霾非常嚴重，我身邊的很多朋友后來就南遷，要不搬家到上海，搬家到深圳，當時好像15還是16年，當時我都打算要舉家搬到上海，小孩的學校都找好了，但是后來難以想象，我們用三年的時間，迅速把霧霾治理好，所以我們國家有他的優勢，我是研究經濟學的，我們這幾年很多西方的經濟學家，包括我們自己留洋回來的經濟學家，經常唱衰自己的國家，但是這幾年我們國家蒸蒸日上，很多問題我們值得反思，中國的問題制度跟國外不一樣，過去這幾年我們這套是成功的，無論是霧霾還是這次抗擊疫情。

??這是經濟形勢，簡單講一下我最近呼吁的這個放開生育，很多朋友問我是一個經濟學家，為什么最近呼吁放開生育，應該是過幾年中國發展高峰論壇，當時我被受邀去呼吁放開生育，2020年十四五規劃，包括這次兩會也是一個熱點話題，優化生育政策，增強生育政策的包容性，這次政府報告也提到了生育問題，為什么生育問題老齡化問題這么受關注？

??我給大家講一個簡單的事實，大家先記住一個數據開始，什么數據？就是中國的嬰兒床是62到76年出生的這批人，62到76年出生的這批人是中國的嬰兒床，也是中國人的人口紅利的來源，后來人口紅利下降，中國人口曲線基本是這樣的情況，62到75年出生的這批人，經濟增長和經濟結構高增長，包括房子，62到76年出生的人，90年代二三十歲，改革開放加入WTO，中國過去房地產黃金一二十年，從一批人生子買房，為什么最近大戶型賣的好，就是因為這批人要換房。人是經濟增長的根源，人是購房的力量，投機需求也要建立在剛性的基礎上。62到76年出生的人是中國的主流人群，是中國社會各個崗位的中堅力量。

??我有一次參加一個銀行的活動，都是高凈值客戶，62到76年做的一個調研，高凈值占百分之六七十，現場也可以做一個調研，62到76年是中國的主流人群，62到76年出生的同志請舉一下手。現在問題來了，62年出生的人，這批中國的嬰兒床，62年出生的今年多大？59歲，明年退休，為什么這次兩會提出要延長退休年齡，為什么要說放開生育，因為時代發展到今天依然有體現。

??76年出生的今年多大年齡？44歲，中國主流勞動力是44歲到59歲，為什么工地不好招人，為什么勞動力成本上升了，為什么快遞小哥變成快遞大哥了，人口變遷，62到76年出生的人是44到59歲，大家往后推5年10年，想一下中國人口老齡化怎么到來？加速到來，我們跟美國日本的人口老齡化不同之處是因為他們沒有計劃生育，是20年30年慢慢來，中國的老齡化是加速鋪面而來，所以應對老齡化放開生育，都是我們政策的選項，但是問題是什么呢？放開大家也不生了，這是一個很大的問題。

??按照聯合國統計人口生育是倒V的，有一些人發現女性，包括物質極大滿足之后反而不愿意生了，這是為什么發達國家生育低的原因，16年全面放開二胎之后當年攀升了，后來17、18年連年下降，19年再度下降，到了20年大幅度下降，我們的生育率開始大幅度下降，因為有生育能力的主流人群大幅度下降，第二生育成本也上升了，生得起，養不起，社會保障體系要建立起來，還有一個重要的原因，大家觀念變了，最近發現50到60是一代，70到80是一代，90后00后是一代，70后到80后是轉型的一代，他們強調奮斗節儉家庭觀念，90后是更強調獨立自由享受，不結婚不生育，歐美也是這樣的，他們是現代人，70后80后來帶著60后的影子，90后00后是抖音B站，是這樣的文化，跟我們不一樣。所以發現結婚率也下降，生育率也下降了，離婚率上升了，晚婚率上升了。還有老齡化，中國老齡化在加速到來。

??根據我們的預算，大約到2033年左右，中國超級老齡化社會，20%，65歲以上，到2060年三分之一是老人，日本就是這樣的，日本開出租的是70歲的老人，只要可以拿出健康證可以正常上班，人在不斷向都市圈流入，東京大阪名古屋，老人在三四線，所以大家看日本鬼片很盛行。我們跟歐美國家一樣，中國的人均GDP是一萬，美國是六萬，日本是五萬。如果我們不改變，我們不做改變，不調整，那么中國人口在十四五時期陷入負增長，再過80年中國人口降到8億。大家發現印度人口不斷膨脹，全球人口結構發生巨大的變動，歐洲已經受到了沖擊了，人口問題會影響經濟增長，影響我們的儲蓄，影響社會活力。

??最后我想講的是政策，我估計可能后面會做調整，怎么調整呢？也是我們呼吁的全面放開生育，實在不行先放開三胎，加快構建生育支持體系，比如女性就業的保障，加大托育服務，教育醫療，社保的支出，建立老年友好城市社會，這是最近在呼吁的。所以大家保重好身體，我估計十四五會放開生育，再過十五五可能我們就鼓勵生育了，到時候三胎也放開了，四胎五胎國家會給你獎勵，像俄羅斯一樣，授予國家英雄母親的稱號。謝謝。