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??在調控全面升級之下，多數城市房價依然上漲。

??5月17日，國家統計局發布4月70個大中城市房價指數，一線城市繼續領漲，新房和二手房銷售價格分別環比上漲0.6%和0.8%。其中新房漲幅比上月擴大0.2個百分點。

??不僅一線城市樓市火熱，二三線城市已開始接棒上漲。31個二線城市新房和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新房和二手房銷售價格分別環比上漲0.4%和0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點和持平。

??總而言之，各等級城市房價都在漲，且漲幅均有所擴大。樓市這個堅硬的泡沫依然處于高位運行狀態。

??這樣的上行態勢引人關注。須知這是在政策重壓的態勢下，樓市交出的成績單。去年年底以來至今年3月，中央出臺多項政策，形成金融信貸、土地供應和行政調控等層面的組合拳，密度和強度前所未有。隨著房企端的“三道紅線”，銀行端的“兩個集中度”、地方政府端的“供地兩集中”等政策的相繼落地，房地產長效機制的輪廓已經基本勾勒清晰。

??進入4月以來，樓市行政調控政策頻仍。中央政治局會議首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”。韓正副總理在省部級干部建立現代財稅金融體制專題研討班座談會上，強調要堅持房住不炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，加強房地產市場調控，不斷完善政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。

??此外，住建部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位、切實扛起城市主體責任。住建部約談、中介整頓和經營貸相關治理措施成為當月調控重點。隨后，各地相繼下達相應房地產調控舉措。

??據中原地產統計，4月單月房地產調控刷新年內新高，達51次。

??除了行政調控之外，金融制度與土地制度成為新的發力重點。正是在4月“供地兩集中”政策正式落地，全國第一階段集中供地在長春、沈陽、天津、廣州、重慶等城市鋪開，房地產調控進入全面升級階段。

??不過，在這樣的政策態勢下，房地產市場熱度仍處于歷史高位，房價漲幅擴大，市場預期與基本面繼續背離，樓市“虛火”過旺。

??眾所周知，調控房地產價格的關鍵在土地和金融。應該說，4月樓市上漲并非金融因素驅動。從融資的數據來看，無論是融資額還是信用利差都較為平穩。不久前，央行公布2021 年4 月社融數據，住戶貸款同比少增1386億元。其中，短期貸款增加同比少增1915億元，消費貸監管加強效果體現；中長期貸款增加同比多增529億元，但環比3月少增1321億元。

??需要警惕的是土地供應端的傳導。在需求平穩釋放的背景下，土地市場的緊平衡，將成為樓市緊平衡的初演繹。可能恰恰是“供地兩集中”政策的全面落地，土拍的火熱推高了樓市的預期。

??據國信證券的數據，4月18家龍頭房企拿地溢價率達33.4%，創近3年新高，反映了土地市場的極度火熱。數據背后反映出的行業圖景是：一、經歷了快速去杠桿及銷售“小陽春”后，當前房企對于補庫存的需求非常旺盛；二、土地供應兩集中不僅被動推遲了供地時間，離散型的供給節奏加大了低土儲房企的恐慌情緒；三、高溢價率與流拍共存，反映了供地區域結構仍需優化。

??除了龍頭房企拿地溢價率高之外，值得警惕的是，這次集中供地，有的城市還出現了“馬甲”，某房企35個馬甲參與搖號，志在必得。

??這涉及深層次的問題，“集中供地”和“三道紅線”、貸款集中度等，這些土地市場和融資市場長效機制的核心內容需要形成政策合力。“集中供地”要達到給地市降溫的目的，前提是“三道紅線”對開發商過度加杠桿能形成約束，特別是買地資金必須自有。

??根據明源地產地產研究院的數據，對部分熱點地塊追逐，導致融資成本自然水漲船高，不少“前融”的成本達到了15%以上。顯然，“三道紅線”還未明顯發揮效力。

??針對樓市“虛火”現象，必須對癥下藥，下一步需要完善人口、土地和住房聯動機制，形成政策合力，強化督導約束機制，控制好土地出讓規模、節奏和價格，有效避免地價上漲帶動房價上漲，引發房價剛性上漲預期，提高房地產市場調控的系統性、整體性和協同性，確保樓市平穩運行。