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??中房網訊 （亞晨/文）5月27日，“2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。活動發布了最新的《2021中國房地產上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦的測評研究工作，已經連續開展了14年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究。活動還同時發布了《2021物業服務企業上市公司研究報告》，該項研究由中國物業管理協會指導，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦。

??在本次測評成果發布會現場，來自房地產行業的專家、學者，知名金融投資機構的代表、優秀上市房企、物企的代表，分別對下半年的房地產市場形勢分析與物業服務市場展望，房企投融資如何破局，物企在資本市場中發展的新趨勢和新特征，以及房地產與物業上市公司在各自領域還有哪些值得關注的新賽道等話題展開討論。

??周忻：開發+物業，中國房地產業將繼續繁榮

??中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻表示，通過疫情，物業行業的地位得到了充分提高，大家意識到了物業的重要性。中國房地產市場的整個規模，不應只看開發，而應把開發和物業放在一起，思考中國房地產行業的發展方向。從綜合角度來講，整個中國房地產行業是向前發展的，是做得越來越大的。如果過去30年、40年的時間，中國房地產行業是在“建設繁榮”，那么未來的30年、40年、50年，是在“守護繁榮”。把建設繁榮和守護繁榮加在一起，從一個企業的角度來講，是一個企業成長和成熟的過程，是做大的過程。

??周忻認為，雖然過去的2020年，整個行業的“地產+物業”是高歌猛進的發展，但從2021年-2022年，不管是地產企業還是物業企業，前途未必光明，需要大家如坐針氈、如履薄冰。

??丁祖昱：行業內部分化明顯，龍頭企業集中度不斷上升

??中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱稱，目前行業內部分化明顯，即強者恒強，排名靠后的企業整體集中度在下降，龍頭企業集中度在不斷上升，總資產分布情況也集中于頭部企業。31-50強的增速快于頭部和尾部房企，成長型公司對規模增長的訴求增強。在丁祖昱看來，2020年下半年發布“三道紅線”政策后，很有可能對這類企業增速產生相關影響，過去都在談彎道超車，但今天彎道超車可能會翻車，接下來這部分企業的整體增速，可能也會放緩。

??根據丁祖昱介紹，2020年上市房企凈資產收益率出現了大幅度的下降。從成長能力看，整體業績增速有所放緩。從營業收入增速、凈利潤增速、凈資產整體增速看成長能力，實際壓力都很大。丁祖昱分析，目前50強上市房企存貨占比達到八成以上。從存貨角度，主要集中在頭部房企。從健康的角度來說，希望存貨的占比能夠進一步下降。

??楊熙：未來會有越來越多的中小物企走向并購路線

??中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙表示，當前資本市場對高增長及大規模企業明顯更加追捧和青睞，也可以看到，未來五年物業服務企業還會經歷高速發展的階段。同時，在科技能力和品牌能力上，會進一步協同物業服務企業的發展，促進他們綜合實力的進一步提升。

??楊熙認為，香港聯交所提高主板上市門檻至三年累計盈利8000萬港元的水平，對物業服務企業未來在港上市會造成一定影響，他認為未來會有越來越多的中小企業走向并購路線，也可能需要聯合進行企業發展。

??楊熙稱，當前整個行業有46家上市的物業服務企業，目前遞表的有19家，還有2家準備擬上市分拆，從目前公開的信息來看，至少還有20家企業會上市，還有一些企業在醞釀的過程中。楊熙預計，截止2021年末，中國物業行業市場上的上市物企將達到70家。

??蔡金強：未來一年房企壓力巨大

??奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強，給出了自己對于行業的一個判斷。他認為，對于房企來說，目前屬于“黎明前的黑暗”，行業劇變在激烈進行中，房企基本再無彎道超車機會。除了“三道紅線”壓力，集中供地下熱點城市整體地貨比高，利潤率將繼續惡化，但房企拿地的激烈程度仍然未減，高地價將對房企2021-2022年結轉利潤率繼續產生壓力，中小開發商如果硬搶地，新拿的地塊利潤率嚴格上無利可圖，甚至虧損。

??蔡金強判斷，至少要在2022年三季度之后，隨著大量中小開發商的萎縮，地價開始回落，龍頭地產商通過平臺化發展，頂住2021-2022年利潤率壓力，將開始重拾成長。

??林峰：地產行業新形勢下的七個觀點 

??旭輝控股CEO林峰談到了地產行業新形勢下的七個觀點：

??第一，存在的不一定是合理的。目前“兩集中”政策下，全國土地市場較為火熱，諸多房企寧愿犧牲利潤也要搶地。但是“沒有花不完的錢，只有買不完的地”，旭輝一直保持理性，選擇在別人貪婪的時候恐懼，別人熱烈的時候冷靜。 

??第二，行業準金融屬性進一步加強。行業的強管控將規避行業出現風險，未來只有財務穩健的公司才能行穩致遠。

??第三，行業最佳窗口期已經過去。地產公司依賴財務杠桿彎道超車的時代不復存在，中小房企面臨更大挑戰。

??第四，行業進入強者恒強階段。“高手博弈半目求勝”，行業高手的對決勝負都在分毫之間，精細化運營必不可少。高手都會重視經營質量，以客戶為導向，這樣才能保證合理利潤。

??第五，行業依然面朝大海。城市分化、板塊分化、企業分化情況并存，對于穩健均衡的頭部房企而言，機會大于挑戰。沒有消亡的行業，只有熬過黑暗，才能見到黎明。

??第六，行業整合加劇。行業已經從大魚吃小魚，到大魚吃中魚、大魚吃大魚、快魚吃慢魚時代，地產收并購和物業收并購均迎來機會。

??第七，你改變不了世界，只能改變自己。面對行業變化，旭輝將追求有質量的增長，始終保持有利潤和回款的銷售。同時，旭輝將以客戶為中心，用心做好產品和服務，贏得市場認可。此外，旭輝還將以戰略終局思維布局多元化賽道，為旭輝未來可持續增長奠定基礎。

??張宇：預計下半年政策收緊，開發商要與時間賽跑

??中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇表示，政策不是一個外生變量，政策是因為行業本身發生的變化，而不得不進行的回饋。短期看要從庫存出發，庫存高、庫存低基本決定了這個行業接下來的供需價格，價格又決定了買地，地價又決定了政策，所以這個邏輯的核心出發點就是庫存。

??張宇指出，已開工而未銷售的庫存，這個指標比較低，一二線這些年一直庫存比較低。三四線這兩年庫存仍然不高，特別是一些都市圈的強三四線。這個庫存狀態不改變，房地產價格向上的壓力就始終存在。張宇稱，假設今年前4個月和后8個月符合歷史比例關系，就意味著今年下半年的政策會收緊。最后幾個月可能會出現明顯放緩，所以開發商短期的銷售要與時間賽跑。

??崔霽：市值管理是上市公司戰略管理的核心內容

??上海易居房地產研究院院長助理、課題組執行組長崔霽表示，中國房地產經過30年的發展表明，價值與市值管理并重，市值管理是上市公司健康成長的基礎，而價值創造與價值實現的協同，是上市公司持續發展的關鍵。

??據崔霽介紹，課題組對整個房地產上市公司的市值管理提出了發展對策建議：一是，重視和明確市值管理戰略定位及具體目標。二是，把握市值管理的科學性、專業性、主動性。三是，加快建立與完善市值管理制度。四是，建立市值管理監測，保障企業科學決策。五是，以市值管理規劃引領企業發展。

??劉策：房地產成了“賺錢”但“不值錢”的行業

??佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策認為，房地產行業未來的發展還是樂觀的。劉策表示，目前房地產行業變成了“賺錢但是不值錢的行業”，換句話說資本市場給的PE很低。房地產未來核心的方向，就是讓房地產往既賺錢又值錢的賽道去轉移。而賽道轉移首先則離不開運營，其次便是新業態的發現，以物業為例，PE倍數很明顯，是房地產的數倍甚至數十倍。此外，劉策指出，房地產能夠成功跨越第二曲線的核心是往相關的康養、健康領域轉型。

??李仿：房地產行業已進入地產資本管理時代

??當代置業金融資本中心總經理李仿認為，自從資管新規之后，最近這幾年，銀行、央行監管體系已經實現了政策上的監管閉環，希望地產行業能夠平穩健康的發展。

??對于地產行業如何平穩健康發展，李仿提出三點看法來啟發地產企業做好資本破局：第一，投資性業務、股權上的合作，這些沒有卡死；第二，正常銀行的開發貸款，水也在持續流入；第三，整個監管體系并沒有在按揭上給大家更多的限制。它會鼓勵地產行業在獲取土地的時候，盡量用自己的自有資金獲取土地，或者找合作伙伴的資金獲取土地。

??李仿指出，整個地產行業已經到了地產資本管理的時代。他進一步指出一個概念——地產投行業務，即用投行、資本管理、資產管理的思維做地產。地產行業所謂的類金融屬性，最終聚焦的就是資本管理和資產管理。

??李長江：物企想得到資本青睞需走合縱連橫之路

??碧桂園服務執行董事、總裁李長江表示，未來物業服務行業的變化，以上市企業來說，如果要長期吃這碗飯，得到資本市場的寵愛，毫無疑問，必須走合縱連橫之路。以后在這個行業里基本過得好的，大概只有十家企業左右。

??在李長江看來，物業服務行業企業的發展，最后就是要分成兩個部分，大的越來越大、越來越好。比如像他們現在做的，在投機器人，還要投兩個億的數字化建設。當投出來以后，別人沒辦法投，只能跟著跑，這就是步步領先，當然也要有行業的使命感。

??陳海照：基礎物業做寬，專業公司做強

??招商積余黨委書記、董事總經理陳海照表示，今天大家生活水平日益提升后，開始轉向對美好生活的向往，加上科技賦能、互聯網以及資本的推動下，我們稱物業服務為“現代物業”，跟以前的“四保”（保安、保潔等）有一些差異，所以企業被資本看好，排隊上市，才有100倍市盈的發生。

??關于未來的發展，他認為，首先，把傳統的基礎物業作為一片“沃土”，希望把這片“沃土”做得更寬，在中心主要城市做得更厚，包含住宅、非住宅、機構。其次，招商物業和中航物業自身又有一些專業公司，所以在這片沃土上，要長出幾棵樹，希望這些樹長得更強，比如樓宇科技、電梯維保，光這塊，就有2萬多部的電梯。還有到家匯商城，以前是招商局集團內部集采的，現在給1000多家寫字樓客戶開放進行采購。

??韓芳：腰部物企要打造IP，追求質量

??南都地產服務集團、南都物業服務集團董事長韓芳表示，未來物業行業空間肯定非常巨大，它是存量房市場，有無限的想象空間。

??關于物業行業的特征，她指出三個明顯的特點，其一，未來這個行業，會更多聚焦規模、聚焦于龍頭企業發展，這個趨勢不會改變；其二，未來的多元化板塊領域會發展得更好；其三，智慧物業的應用，在行業中會有非常大的變局，這也是行業變化的一個趨勢。

??韓芳表示，以南都物業的發展邏輯來看，作為腰部企業，其明確自己的發展定位，打造屬于自己的IP，不僅僅是要追求規模，更多的是要追求質量，站在以客戶第一的角度，把目標落地為我們的行動計劃，拓展未來屬于自身的多元化領域。

??夏冠明：運營賦能與科技賦能是核心競爭力

??合生活科技集團總裁夏冠明出席會議并表示，資本對物業股認知已趨于理性化。據夏冠明介紹，合生活定位為一家科技型企業，而非僅僅是一家物業管理企業。談及合生活區別于其它已上市物業公司的最大差異點，夏冠明指出，物業管理企業主輔營結構比例，正常來講是70%的物業管理收入，30%其它收入。而合生活是20%的物業管理收入，剩下的80%全部是創新業務收入。

??夏冠明認為，合生活的核心競爭力有兩點：一是運營賦能，二是科技賦能。目前的客戶有C段、B端、G端，有收入渠道來源，這是合生活最大的不一樣的地方。

??閉濤：在細分領域里找到自己的生存空間

??新力控股集團副總裁、新力服務集團董事長兼總裁閉濤表示，八年的時間，走到了腰部企業的位置。當然，也代表了在過去房地產領域的傳統賽道，依靠優質服務，獲得了過去前幾年的高速增長，面對未來的轉型還是比較焦灼。

??“一方面，要延續過去房地產領域的優質服務品牌；另一方面，要適應資本市場的轉型。” 閉濤認為，更多的腰部企業共同的想法是，能不能找到自己的賽道、找到自己的新賽道、在細分領域里找到自己的生存空間。這個邏輯，大家這么想是沒有問題的，但實際上對于腰部企業，提出了更高的要求。因為如果按照簡單的收并購、孵化新賽道，像頭部企業手握幾百億的資金，隨時可以收購這個賽道的龍頭企業，這樣一來就把你的路堵住。