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??“一些地方房地產泡沫化金融化傾向嚴重，相當數量的政府融資平臺償債壓力很大，”6月10日，在第十三屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清如是說。

??這已經不是郭樹清今年首次提及房地產泡沫化。今年3月份，郭樹清在談到防范化解金融風險攻堅戰時，就提出“房地產是金融體系最大灰犀牛”的看法。

??對于這只“灰犀牛”評價，郭樹清直言不諱：“押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。”

??他表示，部分大中型企業債務違約比例上升，加劇了銀行機構的信用風險。此外，部分中小金融機構面臨的形勢更為嚴峻。為此，必須督促銀行機構做實資產分類，加大撥備計提力度，確保能夠更快更多地處置不良資產。

??中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林在受訪時表示，此次，銀保監會對外釋放出一種信號，那就是從某種程度上說，當前房價上漲的壓力還在，在通貨膨脹預期以及全球貨幣寬松的大背景下，遏制我國部分城市的房地產泡沫化和金融化的態度不會放松。

??當前，在整個實體經濟遭遇疫情和各方面還處于復蘇的過程中，要對房價以及房地產泡沫做適度控制。如果大量資金進入房地產，不利于實體經濟的復蘇，也會導致房地產的金融化和泡沫化，從而加大我國金融的系統性風險。

??房地產泡沫“上山不易下山難”

??2020年以來，為應對百年一遇的疫情大流行，發達國家紛紛推出超級經濟刺激計劃。郭樹清認為，在財政猛烈擴張的同時，貨幣政策達到前所未有的寬松程度。

??郭樹清表示，美聯儲資產負債表已擴張將近一倍，歐央行擴張一多半，日本銀行擴張超過四分之一。這些超常規舉措，短期內確實起到了穩定市場、穩定人心的作用。

??但是相伴而來的負面效應則需要全世界各國來共同承擔，郭樹清稱，發達國家的金融資產和房地產價格普遍出現較大幅度上漲。特別是股票市場很快就達到了創紀錄的高水平。

??對于這種金融系統風險的堆積，6月10日，郭樹清這樣闡述，“經常爬山的人都知道，越是陡峭的山峰，上去不易，下來更難。”

??如其所言，自2020以來，全球各大央行開啟了史無前例的貨幣寬松浪潮，多國利率下降至歷史最低水平。降息直接帶來購房貸款利率下降，降低購房者成本，刺激購買需求。

??6月2日，亞洲最大的房地產科技公司居外IQI集團發布了《2021年一季度全球房價報告》。報告顯示，今年一季度全球樓市熱潮洶涌，美國、加拿大、歐洲和亞太部分國家和地區房價飆升。

??在全球貨幣寬松的大背景下，我國的金融系統性風險亦不容忽視。

??據專業機構測算，2002年房企負債總額為社融存量的16.67%，到2019年，我國房企負債總額漲至年度社融存量的30.31%。如果社會融資過于集中到某一個領域，其風險不言而喻。

??到2020年，盡管受到新冠肺炎疫情的影響，我國房地產業的相關指標仍在增長。根據國家統計局的數據，2020年，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%；全國商品房銷售額173613億元，同比增長8.7%。

??截至2020年年底，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39％，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，郭樹清此前表示。

??不過問題所在之處，皆有應對之策。據統計，2020年以來，銀保監會各級派出機構配合各地政府出臺了130多項房地產調控措施。

??首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，社會資金的涌入對房地產市場起著助長助跌作用。因此，適當把控資金杠桿和投向非常重要。為此，我國房地產金融政策一直是房地產市場調控的重點。

??2017年“317”以來，各地堅持“房租不炒”的定位，支持租購并舉的住房制度不斷得以完善，房地產金融化的趨勢得到了有效控制。趙秀池表示，整體而言，房地產泡沫也在限貸、加強銀行房地產貸款集中度管理、開發商“三道紅線”管理、查處中小微企業經營貸違規使用等有效措施下得到了抑制。

??局部城市面臨調控壓力

??應該說，總體來看，當前我國對房地產涉及的金融風險控制確實取得了一定成效。

??6月1日，銀保監會黨委委員、副主席梁濤在發布會上表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。

??截至4月末，房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年新低。房地產信托余額和投向房地產的理財產品規模也都持續下降，其中投向房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。

??今年3月2日，郭樹清對外稱，房地產現在金融化、泡沫化傾向還比較強，但是2020年投向房地產的貸款增速多年來第一次降到了平均貸款增速之下，這個成績來之不易。

??盤和林認為，自2016年中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，尤其是今年以來，我國在住房領域的金融調控還是比較嚴厲的。因此，近些年我國房地產金融化、泡沫化的勢頭得到了一定的遏制。

??“但我們應該看到整體和局部的差異，從整體來看，相比原來的勢頭，房地產這次踩的剎車是比較猛的；但從局部城市來看，比如深圳，近些年來由于一些非市場化的因素導致當地房地產泡沫化的情況比較嚴重。”盤和林告訴記者。

??今年6月份，在銀保監會會同住建部、央行成立了專門工作組，赴熱點城市查處經營貸違規流入房地產市場時，各種問題層出不窮。

??排查中發現，一些企業和個人挪用經營貸手段多樣，通過各種方式規避監管要求。有的拆入資金全款買房后，申請經營貸款償還買房資金；有的借款人將個人經營性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉套現，以掩蓋買房目的；有的編造交易背景、虛構貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸后資金管理不足。一些中介機構協助包裝貸款材料、提供過橋資金，協助借款人繞過銀行審批條件。

??郭樹清曾表示，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的，因為持有那么多房產，將來市場要是下來的話，個人財產就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就會發生很大的混亂。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜對記者表示，盡管此前一段時間的相關措施和工作在遏制房地產金融化泡沫化方面已經取得了一定成效，但一些地方房地產泡沫化金融化的傾向依然比較嚴重，還是要繼續努力貫徹之前的去杠桿和降負債措施，促使房地產回到“房住不炒”的大的戰略方向與行業定位上來。

??銀保監會此前也表示，將保持房地產金融監管政策的連續性、穩定性，避免房價大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。同時，保持對違規業務的高壓態勢，防范化解好房地產業務風險，防止亂象回潮。