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??今日“煙花”臺風來襲，困于家中，望窗外狂風驟雨，黑云壓城，聯想起地產行業的境地，幾許類似，同樣風雨交加，近來更是暴雷聲不絕于耳。遂提筆總結若干望聞問切之觀測指標，希望能用之以規避風雨雷暴，靜候到云開日現的彩虹之時。

??黑云壓城城欲摧

??今年地產的調控進入深水區，特別是金融層面，而且是全主體、全方位、全聯動的調控，施行了銀行分級管控、企業三道紅線、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控，還從表內到表外，從境內到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。降準帶來的一萬億，也是嚴防死守不能流入地產行業，整個行業的融資規模比去年大幅下降，據克而瑞不完全統計，2021年上半年，100家典型房企的累計融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%。

??行業資金的緊縮之下，地產行業暴雷的消息也此起彼伏，一些困難已久的公司也就算了，但連一些濃眉大眼的同志也叛變了革命，讓人措手不及。有金融界的高層人士預估，如果金融政策的收緊維持到年底，可能百強地產企業會有十家以上會遇到資金困境，如果有黑天鵝事件出現，可能這個比例數會更高。

??如何識別房企的財務風險，可以將金融機構和行業監管的經驗做法，總結成為五顯五隱五征兆的十五個判斷標準：

??五顯五隱五征兆

??一、五顯是指五個顯性財務指標，也就是政府已經深思熟慮好的三道紅線和兩個觀察指標：

??1、剔除預收賬款后的資產負債率指標：不能超過70%，這個指標體現的是負債總額占比總資產的關系，因為預收賬款不需要歸還，交付后會變成結轉收入，相對風險小，所以從負債中剔除，70%是當下行業相對比較優秀的水平，有些企業遠高于這個數字。

??2、凈負債率指標：不超過100％，凈負債率是用企業的有息負債總額扣除賬面現金后，除以凈資產的數值。有息負債除剔除預收賬款之外，還剔除了往來款等，這個指標體現的是有息負債的凈額與企業凈資產之間的關系，行業優秀的企業，一般這個數字可以控在70%以內。

??3、剔除受監管資金的現金短債比：不超過1，這里的現金是賬面資金扣除受政府和金融機構的監管資金之后，也就是自由流動資金，短債是指企業一年內到期的債務，這個指標體現的是短期償債能力，超過1相對安全，優秀企業一般超過1.5，甚至2。

??4、經營性凈現金流為正：所有經營性現金收入扣除所有經營性現金支出，這是企業的自身造血能力，代表長期健康程度，融資性現金流不計算在內。但地產行業買地的支出也計入了，這個數值對于成熟型企業會為正，但對于增長型企業，常常買地投入會大于銷售收入，但是差距過大的話會有流動性風險，所以列為觀察指標。

??5、投資買地的金額：不超過年度累計銷售的40%，這個指標關注土地投入的總額，希望限制買地支出。但是由于地價在不同區域占比不同，這個指標也不太公平，比如一二線城市的貨值中地價的占比常超過70%，如果要控在40%以內，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長，另一種是到地價占比貨值低于40%的三四線城市去投資，所以也只是列為觀察指標。

??五個顯性指標基本體現企業的大風險，今年已經在幾十家房企中試行，未來可能會在所有的大型房企中普遍推廣，作為核心健康指標，一旦超過，會被教練強行瘦身。

??二、五個隱性指標也是大家可以從財報上分析得出，不太被關注但是也相當重要：

??1、總負債周轉率：

??用年度的總權益回款除以總權益負債，可以看出現金流對負債的年度覆蓋水平，如果大于等于1，說明企業一年內的權益回款就能覆蓋權益負債，屬于優秀水平，如果負債要兩年以上的回款才能覆蓋，就壓力大了，三年的話，可能就比較危險了。

??2、資產的流動性：

??企業的資產如果流動性好，隨時可以套現，也能降低債務風險。資產流動性跟項目布局和類型有關，總體來說，零售物業好過整售物業，住宅項目好過商辦項目，一二線好過三四線。很多港資地產企業的負債率都很低，主要也是因為他們早都轉型為自持收租的業務模式，負債的回款覆蓋以租金收入角度去考量，大宗商業資產的流動性也較弱，所以用低負債提高安全性。

??3、債務集中度：

??三道紅線中的現金短債比只針對一年內到期的債務，有時還不容易判斷風險。債務根據不同的類型，集中兌付的情況不一樣，比如信托與發債等，是大額集中到期，開發貸好些，跟著銷售進度走。如果自由現金不足，又集中在某個時間節點有大額兌付的情況，就要高度重視，至少要提前三個月看轉化安排。

??4、真實利率水平：

??企業的非標融資利率，比如信托、私募、基金、商票貼現等的利率水平，更能體現企業融資的真實利率水平，能比較客觀全面地反應企業的綜合情況，如果短期內非標利率突然大幅上升，則必有事發生。

??5、表外負債情況：

??報表上的負債并沒能體現全部的負債，觀察一下小股東權益也是還原企業明股實債可能性的一個重要方式，不是看小股東權益比的高低，而是看小股東權益占比與其分紅占比是否匹配，如果小股東權益比遠高過其分紅比，說明隱形債務可能較多。

??五個隱性指標結合五個顯性指標一起來看，能夠更加客觀綜合地體現企業的債務風險度。

??三、此外還有五個征兆指標是在財報或公告上所沒有的，屬于望的范疇，不一定準但是有一定的預警性：

??1、傳言：有的企業一直有負面傳言，始終未能徹底澄清，那么哪怕傳言未成真，也要小心，因為無風不起浪，巨風常起于青萍之末，對于債券，不要有僥幸心態，贏了也只是票面值，空間有限，輸了卻是可能歸零。

??2、名單：經常看看金融機構的白名單，因為黑名單不一定有，哪怕有也不會輕易告訴你，看白名單容易些，交叉對比分析一下，如果企業都不在多家主流金融機構的白名單上，就要注意了，即使不抽貸，但如果只有存量沒有增量融資時，也是很危險的。

??3、人事：企業近期的核心高層，比如CEO或是CFO的變動情況，如果人員頻繁變動，就要小心謹慎些，此時企業要么正處于磨合動蕩期，要么可能有些隱情壓力。

??4、買地：如果企業近六個月的買地量極少，也是非常值得關注的情況，正常情況下，六個月滾動周期的新增投資貨值至少應該與銷售持平，如果要保持增長，補的貨要更多過于銷售才行。如果不買地，說明業務已經在高度收縮，或是資金鏈承壓較大。

??5、項目：證券的投資分析師常會到企業的實地進行考察和調研，這個方法可以套用到對地產企業的項目踏勘和分析上。選幾個項目去看一看他們的產品力，聽一聽客戶的反饋，算一算售價與成本間的差距，基本可以看出企業盈利的基本能力，如果大部分項目不賺錢甚至虧損時，可以考慮提前撤退。

??五顯五隱五征兆，是觀測房企財務安全性的一些經驗標準，也可以作為財務風險內控的自律要求，有病治病，無病預防。如果企業只是碰到一兩個，并不代表就有問題，但如果交叉踩中好幾條，就要小心了，君子不立危墻之下。

??此外股東結構也是另一個重要參考因素，從抗風險能力來看，同樣的指標下，國企大于民企，央企強于地方。但不論國企民企，都應該順應大趨勢，控負債、降杠桿，有質量的發展才是正道。

??行至水窮處 坐看云起時

??危機危機，有危必有機，目前不論股債，房產行業都處于絕對的低谷期，也正是一個投資的窗口期。有一些小規模的地產企業和投資者，在這個時間點，常常買不到地，不是資金量不夠，就是地價抬過高，這時的策略，不如放棄買房買地，拿著資金改為買股買債，打不贏他，就買了他，讓他們替你打工，不僅價格更便宜，還不用辛苦干活，樂得輕松。

??現在行業中好幾個優秀企業都能滿足三五一十五原則：分紅率超過5%，市盈率小于5倍，市凈率低于0.5倍，ROE超過15%以上。買這些股票，比買房買地的流動性好、安全度強，并且收益率高。當然，得挑對能熬過紅海的企業，行業回歸正常之后，常態應該是十幾倍的市盈率，如果本身買的又是有持續增長的企業，那兩項疊加，收益率還是可觀的。

??這個時候中小房企上市，也不是最佳時機，企業融到的資有限，股東也拿不到現金，同時中介和監管的成本也高，不如做并購重組，選一些優秀的企業合作，有可能資產出讓的價格還能高過上市發行的價格，且后繼的業務與財務風險都有更強的伙伴共擔。

??彼得·林奇曾經總結，哪怕是普通人，投資自己熟悉的行業，也可能勝過專業投資者。當然所有的投資都先考慮好本金的安全性。企業的現金流安全性決定了債券漲跌，企業的成長性和價值創造能力則決定了股價漲跌。

??五顯五隱五征兆主要是看債務風險，選擇房企股票也可以從五個緯度去觀察：

??? 毛利潤率水平：銷售價格扣除直接成本，不容易被調整，比凈利率真實，是最實際的經營水平，體現企業的價值創造能力，也即盈利能力。

??? 交易量：股票交易量的影響會越來越重要，是因為不論港股A股，機構投資者的比例都越來越高，如果股票沒有交易的活躍度，機構投資者都無法買入，退出也不能保障，則不容易漲。

??? 增長率：每年企業銷售、回款與利潤的增長率是否跑贏行業平均，投資者是根據增長率動態看股價趨勢的，最重要參考指標就是PEG。一般來說，中等偏上的規模企業增長率會略高于頭部企業，中等偏下的增長率可能沒有，也可能更高，波動風險大些。

??? 持續穩定的分紅政策：穩定的分紅體現了穩健經營，有現金且守承諾，保持持續的股息增長，也能吸引很多長期的養好和保險基金的持倉，有利于股價的平穩增長。

??? ROE水平：如果企業常年的ROE水平都高過行業平均數，說明的同樣利潤水平下的周轉率高，或是同樣周轉率下的利潤率高，兩者都意味著其可能有機會持續跑贏大盤。

??衣食住行，都是基礎的民生行業，房地產行業會持續經營下去，哪怕再嚴厲的調控，也是為了行業平穩健康的發展。沒有倒閉的行業，只有倒閉的企業。選擇好，就可能規避風險、低點投資，從而化危為機、借勢而行，在這一輪全球貨幣超發的泛濫中，也許是一個不錯的避風港。