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中國物業管理協會副秘書長、上海易居房地產研究院房地產測評中心副主任、中物研協總經理 楊熙

??中房網訊 9月23日，由上海易居房地產研究院主辦的“2021物業服務企業綜合實力研究成果發布會”在成都舉行。

??在本次測評成果發布會上， 中國物業管理協會副秘書長、上海易居房地產研究院房地產測評中心副主任、中物研協總經理楊熙發布了2021年物業服務企業綜合實力研究成果。楊熙表示，當下對物業服務企業而言，核心的能力有三個，首先是規模化，對大多數物業服務企業來說，還是處于規模為王的時代。第二，品質的服務，能不能有更好的品質，推高物業服務企業的滿意度和美譽度，是行業取得長遠發展的關鍵。第三，科技和智慧的應用，它們能對行業做一些數字化的改造，提質增效。

??以下為文字實錄：

??楊熙：各位領導、各位嘉賓，各位物業同仁，接下來由我發布2021年物業服務企業綜合實力研究成果。

??先看一下行業整體格局，我們認為在今天的市場上，整個的宏觀經濟形勢依然良好，無論是整體的2020年GDP的總量還是人均收入，人均可支配收入都在進一步的提高，城鎮化不斷的發展進程也會持續為中國的物業行業提供更多的新的增量。更具體來說，上游房地產供給到今天依然是非常的充足，2020年中國房地產無論是銷售額還是銷售面積都創下了新高。

??整個物業行業的發展到今天來看，截止到2020年年底，全國管理規模330億平方米左右，整體行業營收突破了1.1萬億，其實可以看到在2018年第十次經濟普查的時候公布了物業服務行業與國民經濟其他的三產相關數據情況，可以看到，物業行業在18年的時候，即將突破萬億的時候，在整個國民經濟第三產業中占有了比較重要的地位，遠比我們想象的住宿業、餐飲業大更多。

??預計未來的“十四五”物業管理行業的規模將會達到430億平方米，經濟總收入超過兩萬億，行業歷經40年的發展，到今天突破了一萬億，接下來在未來五六年突破第二個一萬億，達到兩萬億。

??整體上2025年整個行業突破兩萬億，我們可以設想一下，今天的物業服務企業，整體市場占比1%、2%左右，但是如果在2025年，達到了5%的占比，可能就會達到一千億的營收水平。

??同時可以看到，過去的兩年里面，尤其是去年，越來越多的物業服務企業上了資本市場，到目前12家物業服務企業成功上市，截止到現在遞表的企業26個，今年整個行業上市公司的數量有可能超過70家。

??但是我們同樣看到，尤其在今年以來，去年的三道紅線被房地產調控之下，今年上游房地產企業的狀況嚴重影響著關聯的物業服務企業，整個行業的整合在進一步的加速，我們看整個物業在資本市場上的走勢，過去的一兩年里面，持續都是走高的，而且遠遠高于房地產行業在資本市場的表現10到20%的百分點，今年八月份之后，多重因素影響下，物業股的走勢首次低于房地產股票，我們認為未來的行業并購還會進一步的頻發。

??行業整體的政策來講，我們認為整體的行業政策對我們的中國物業市場還是非常支持和鼓勵的，尤其是在今年年初的通知，為未來的行業發展指明了方向，2017年7月，也有關于整治房地產行業的通知，提到了物業管理行業，但是整體來看，我們認為整體政策的指向一方面更加的廣泛，進一步推動物業管理的覆蓋面，同時進一步推動整個行業的規范化和市場化，多元化，智慧化的發展。

??從500強物業服務企業的管理規模情況看，500強物業企業在2020年年底，整體的市場份額達到了44%左右，單獨把百強企業拿出來看，百強企業占整體行業的集中度，在表面積30.7%左右。管理的規模方面，越來越多的物業服務企業加強第三方的拓展以及并購，而且在今年的上半年，整個行業并購的金額超過了去年的一年，或者在剛剛過去的中秋節，碧桂園服務和富力的合作，我們相信在未來的時間里面，還會看到更大金額的并購的現象的發生。

??物業服務企業布局的情況看，除了住宅之外，其他的業態，新賽道也逐漸更加的成型。整體來看，住宅服務業63%降到60%以下，非住業態逐漸增加到40%以上。

??越來越多的物業服務企業不斷的打造自己的獨立的細分業態的子品牌，尤其在過往兩年，原來以住宅聞名的物業服務企業不斷的將自己的商企物業品牌獨立化，大家通過市場的招投標還是并購各種方式不斷的擴張自己的規模，規模依然是今天所有的物業服務企業發展的重點。

??從管理的密度情況來看，越來越多的物業服務企業認識到需要加大自己的力度，500強的物業服務企業也在不斷的加劇。在單個城市里面500強企業管理的項目差不多均在99個左右。

??整體上營收的情況看，2020年業績持續保持比較高的增長態勢，行業整體的營收增長達到了34%，從集中度的情況來看，達到的30.49%，如果單獨看百強企業的收入，集中度23.52%。

??我們的營收結構里面，增值服務持續的加碼，對500強企業而言，增值服務的營收從18年的20%左右到2020年的25%左右，增值服務在營收里面的比重越來越大。

??住宅物業依然是基礎物業服務收入里面非常大的一塊，但是同時我們看到在非住的領域，創收能力更強。

??物業服務企業，今天我們也通過多元化的服務支撐不斷的發展，今天我們看到社區的電商方面，社區的空間運營，社區的房屋租售，停車位的管理方面以及社區的到家的家政服務。這幾塊是當前所有的物業服務企業經營社區增值服務這塊內容的時候，占比超過10%或者接近10%的最大的一塊。

??我們也看到在整體行業的營收的情況以及毛利率的情況下，整體的行業毛利水平今天是在18%左右，凈利的水平在9.9%左右。

??如果毛利進一步做切割和細分，我們的基礎物業管理服務，行業的平均水平約在15%左右，但是非業主的增值服務毛利更高，40%。

??我們的物業服務企業通過多個舉措，共同在智慧物業方面的發展，通過外包的方式不斷的降低成本，提質增效初步建立了成效。整體上來看，成本率從2018年84%降低到2020年81%，科技智能化的手段確實起到了一定的效果。

??整體行業500強企業人均管理面積的指標，在2020年達到了5500左右，目前的上市企業人均管理面積在6300到6500左右。2020年，人均創收差不多15.4萬，人均創凈利潤1.52萬元。

??我們的物業服務企業也直接或間接的通過直接就業或者外包就業的方式，總計解決了379萬人的就業情況，也對整體國家的就業和經濟做出了相應的貢獻。

??我們也看到今天在物業行業里面，雖然大專以上畢業生從業者占很大的比重，但是高學歷的比重在逐步的提高，過去這兩年大量的來自于房地產企業里面的人才，包括來自于跨界，無論是咨詢公司還是互聯網公司的人才，不斷的流入到物業行業，高學歷人才持續的引進，也給我們的行業創新發展作出了相應的貢獻。

??在2020年，因為疫情的發生，物業企業表現出自己的擔當，我們在2020年物業管理協會做出相應的業主調查情況，90%以上的業主非常愿意按時繳納物業服務費，這也是行業價值提高的最實在的表現。

??從全國拉通的情況看，無論是各個業態還是一二三線不同的情況來看，今天的全國的物業費均值水平在每月每平米3.19元左右。

??我們物業服務企業也不斷的通過自己的貢獻，在社會責任方面，包括持續開展精準扶貧，包括支撐行業的就業，再就業，包括履行納稅的義務，開展保障性住房的相關的服務，老舊小區的相應的服務，做出了自己的社會貢獻，越來越多的上市企業發布自己的報告，更加注重自己的社會責任。

??很多的物業企業難免受到房地產開發企業的影響，放在每個籃子里的菜可能少一些，但是鍋還是足夠大的，當前的情況來看，整個的行業還是處于非常好的黃金發展的周期。

??今天我們認為對物業服務企業而言，核心的能力有三個，第一個首先還是規模化，各種業態的服務方面以及多元化的經營的收入或者多元化收入的層次結構方面可以體現整體的發展規模。

??今天對大多數物業服務企業來說，還是處于規模為王的時代。同時另外品質的服務，能不能有更好的品質，推高我們的滿意度和美譽度，取得長遠的發展。

??第三塊，科技和智慧的應用對行業做一些數字化的改造，提質增效。

??我們認為，如何看待物業服務企業的競爭力，短期上來看，我們比較直觀的看到結果指標，可能來自于收入不斷的增長，合約的面積，在管的面積大幅度的增長，或者我們的利潤在增長，以及相關的業務結構有比較好的增長。

??我們認為長效，核心還是每個企業鍛造出自己的戰術能力，首先是組織和建設相關的能力，有沒有很好的組織建設的制度，讓員工和企業一起共同發展，向上而生。

??同時，還要考驗我們在市場上有沒有足夠的競爭力，我們是不是只能去依靠自身，還是說我們有比較大的外拓的能力，有并購的能力，還有整合的能力。

??第三個，我們在科技和數字化方面賦能的能力，有效的去提高公司的運轉的效率，降低相關的成本。

??更長效的我們認為還是戰略資源的選擇上，第一點我們是否擁有很好的資源的優勢，這個資源優勢一方面可能來自于我們公司或者我們集團，今天我們看到有一些公司和集團或者房地產開發關聯的企業出現問題，對我們的運營服務企業就是一個比較大的傷害，但是同時，房地產開發關聯的資源優勢，如果能夠為物業服務企業更好的應用，我相信它也是非常好的推動。

??除了關聯房企的資源優勢之外，我們的上市公司本身也是戰略資源優勢，今天很多的上市的物業服務企業可以發展，可以募集更多的資金，收并購的時候，比今天市場上還沒有上市的頭部企業會有更好的優勢，這也是資源優勢。

??未來我們選擇做什么或者不做什么，賽道的布局上到底建立哪些點，住宅之外要不要進入商管，要不要進入不同的賽道，這個考驗的是我們自己戰略的選擇。

??第三個，你相信什么，我們是否相信品質和服務是所有物業服務企業最基本的，或者最應該重視的，沒有品質，就沒有未來更好的機會。長遠來看，還是用品牌和口碑在市場上發展，這是長期的戰略資源布局，這也是未來會決定企業發展的命運。

??我們也做出了這樣的判斷，中國的物業管理行業處于這樣的發展周期，這樣的黃金時代不能只成為碧桂園的黃金時代，我們應該更好的聚合行業之力，聚合行業的更多的優秀的頭部企業以及優質的服務商和供應商以及行業的組織，我們共同把大家聚在一起，我們為更多的中小企業實現價值提升的方案，在智慧領域，我們借鑒成熟頭部企業的經驗，從底層設計開始，少走彎路，拿來主義，做跟隨戰略，把他們已經成熟的服務整合進來，立足自身的規劃，把成熟的企業，他們已經驗證的，在社區增值服務方面，無論是供需資源的利用上還是新零售層面，他們已經驗證的模式和成果，能不能更好的使用，包括我們在管理規模擴張和提升方面，服務品質的把控方面，中小企業的自身價值的挖掘，是做賺錢的企業還是在市場上非常值錢的企業，我們如何幫助企業梳理這樣的價值，包括社區的SaaS小程序解決的應用，物業費的催交，車位的快速的去化和社區零售供應鏈整合的降本增效的方案，我們希望幫助物業服務企業將來更好的增效，創收，我們希望聯合更多的物業服務企業一起，助力更多的中小物業服務企業，與大家同行，達成共同富裕，不辜負這個時代。

??謝謝大家！