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??2021年房企走過異常艱難的一年，融資被堵、銷售下滑、土拍市場遇冷，不少千億級房企陷入大面積債務違約危機。

??“今年感觸最深的就是房企融資環(huán)境全面偏緊，很多民營房企開始選擇離開房地產開發(fā)市場。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平對中國房地產報記者表示。

??好消息是，2021年年末政策見底信號逐漸明朗化，“穩(wěn)定”成為2022年樓市調控重要關鍵詞。

??在連平看來，中央經濟工作會議中提到的“促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”正是對房地產市場在整個經濟運行中重要地位的肯定，房地產市場最危險時刻已經過去，預計接下來會出臺一些緩解房企債務壓力的相關政策，給予房企一個比較寬松的融資環(huán)境。

??“預計2022年房地產市場運行將由下行逐漸走向平穩(wěn)，房價有望在三季度末至四季度初觸底回升。”連平說。

??房企融資過緊的一年

??中國房地產報：今年是房地產行業(yè)歷史上最難的一年，您最深的感觸有哪些事情？它給我們這個行業(yè)帶來了哪些新的思考？

??連平：感觸最深的是房企融資環(huán)境全面偏緊，很多民營房企開始選擇離開房地產開發(fā)市場。

??從歷年調控看，通常政策層面對房企資金管控的方式相對溫和，有松有緊。如2015年房企銀行信貸及開發(fā)投資增速放緩，房地產開發(fā)投資全年僅增長1%，但個人按揭貸款增速卻保持較高水平，達到22%；再如2018年，剔除土地購置的純房地產開發(fā)投資同比下降3.2%，但表外融資和預收款保持10%左右增長，使得當年房地產開發(fā)投資增速仍能達到9.5%。

??今年以來，在融資“三道紅線”及房貸集中度管理下，伴隨著金融機構風險偏好下降，房企資金管理面臨很大挑戰(zhàn)，資金來源幾乎全口徑收緊。2021年10月期間，部分商業(yè)銀行通知購房者年內房貸投放已結束，需等到來年才能有放款額度，這在以往是不多見的。

??中國房地產報：在今年整體市場調控中，您認為做對了什么？哪些方面做得不足？

??連平：到今年年底，局部地區(qū)房價上漲過快問題得到了控制，房企資產負債狀況有所改善，整體住房金融風險可控，應該說是值得肯定的。如果要說有哪些方面需要注意的話，主要有兩點：

??一是房企短期融資環(huán)境過度緊張，導致房地產投資增速存在下降過快風險。過去一年內，無論表內還是表外融資都非常艱難。截至2021年10月末，商業(yè)性房地產貸款余額同比增長8.2%，處于歷史極低水平，當年新增國內貸款增速同比下滑10%。信用債、信托融資余額持續(xù)減少，股權融資能力基本喪失，房企自籌資金壓力很大，部分房企出現違約事件，很多民營房企對未來行業(yè)發(fā)展持悲觀態(tài)度，市場風險明顯增大，這對行業(yè)“穩(wěn)預期”提出了嚴峻挑戰(zhàn)。

??二是重點二線、三線城市土地市場冷卻過快，土地供給和成交在短時間內下滑明顯，這意味著未來一段時間相關城市住房供給會趨向緊張，從而帶來新的房價上漲壓力。

??中國房地產報：目前，第三輪集中供地在各地推進，但從市場反饋來看效果并不理想，多地出現流拍情況，對于這一情況的深層次原因您如何看？

??連平：當下，鑒于融資環(huán)境偏緊和市場預期轉弱，土地市場處于比較冷清階段。這在過去10年房地產市場運行過程中也曾出現過，不過當前局面與過往也有些不同的地方。

??與2012、2015年類似的是，房企階段性進入較快“降杠桿”時期，受制于資金面偏緊影響，參與土拍市場的積極性不強，加之年初出臺的“供地兩集中”制度，對房企進入一級土拍市場門檻提出了更高要求，客觀上很多民營房企已經沒有辦法進入該市場了。

??與過往不同的是，目前無論是表內還是表外融資，房地產企業(yè)都處于偏緊狀態(tài)。即便是財務狀況相對理想的部分大型房企，在平衡了財務成本和利潤率等指標后，也是有心無力。因此，很多地方政府對第三輪集中供地要求有所放松，但似乎并未能從根本上改變流拍情形的發(fā)生，主要問題還是房企融資很難和對未來預期轉弱。

??中國房地產報：最近，政策層面不斷釋放積極信號。如11月底成都推出新政，將協(xié)調金融機構增加房地產信貸投放額度。此前，央行、銀保監(jiān)會表示，金融機構要配合維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。對于年底金融政策方面利好釋放，您怎么看？

??連平：2021年年底金融政策轉為偏向呵護的姿態(tài)為主，主要是改善市場融資環(huán)境，強化住房金融合理預期管理，政策取向更為靈活，從而有利于平衡風險。

??近年來住房金融政策持續(xù)收緊，房地產開發(fā)貸款增速持續(xù)回落，導致房地產投資增速可能在短期內面臨較大下行壓力，居民購房需求受到明顯抑制，行業(yè)彌漫著某種程度的恐慌情緒。年底金融政策的松動，一方面意在平抑短期內房地產行業(yè)過度擔憂情緒，緩釋市場積累的風險，避免局部風險帶來系統(tǒng)性擴散和沖擊；另一方面也是著眼長期，保持房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進新型城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進。

??2022年樓市由全面下行逐步趨穩(wěn)

??中國房地產報：您認為應如何促進中國房地產行業(yè)健康有序良性發(fā)展？重點要做好幾方面工作？

??連平：“十四五”時期，做好人口、土地和金融等資源的優(yōu)化配置，對促進房地產行業(yè)健康有序良性發(fā)展至關重要。

??一是要進一步減少阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘；二是有條件地適度提高大城市人口限制；三是盤活存量建設用地，推動存量商業(yè)用地轉住宅用地；四是鼓勵有條件的農村宅基地進入土地流通市場；五是嘗試土地指標跨區(qū)交易，解決重點城市土地指標不足問題；六是增加對保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體住房困難；七是提供合理穩(wěn)定的金融支持，落實好“因城施策”差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運行；八是建立人口流動、土地供給、金融支持與房價變動掛鉤機制。

??中國房地產報：對于房地產行業(yè)明年或未來發(fā)展有什么預測？

??連平：展望2022年，房地產行業(yè)融資環(huán)境將逐步有所改善，市場運行將由下行逐漸走向平穩(wěn)，市場風險將趨向收斂，市場預期將漸趨好轉。

??一是商品房銷售放緩。由于部分地區(qū)住房預售制度政策有所收緊，對房企銷售回款提出了更高要求，預收款增速料有所放緩，預計2022年預收款增速將從9%降至6.6%。

??二是土地市場料呈現量跌價升態(tài)勢。在供地“兩集中”和“三線四檔”條件下，部分中小民營房企紛紛撤離土拍市場，土地購置面積持續(xù)下降，地價則因為土地成交不足和土地財政壓力而出現上漲。預計2022年全國土地購置面積同比下降逾3成，土地成交價格同比大幅上漲，土地購置費同比微增0.1%，是自2005年以來最低水平。

??三是房地產投資增速將進一步放緩。在堅持“房住不炒”和房地產稅試點推進背景下，房地產行業(yè)景氣度可能繼續(xù)走低后企穩(wěn)。結合2012年、2015年及2018年類似周期情況看，預計伴隨著商品房銷售增速放緩、土地購置較為低迷，以及融資環(huán)境邊際小幅改善，預計2022年房地產開發(fā)投資約15.59萬億元，同比增長4.5%，兩年平均增速降至5%。

??四是房價可能呈現先抑后揚態(tài)勢。在高基數和二線、三線城市購房需求放緩影響下，房價漲幅在2022年大部分時間將處于負值區(qū)間；預計在三季度末到四季度初觸底回升，全年新房同比下降1.5%左右，二手房房價與2021年基本持平。

??中國房地產報：針對2022年房地產市場運行，有什么發(fā)展建議？

??連平：有三點金融支持建議：一是建議提供合理穩(wěn)定的信貸支持。為保障市場供給能力，有效控制大城市房價上漲壓力，銀行信貸應避免大起大落，保持按揭貸款平穩(wěn)運行。金融機構理應滿足資質優(yōu)良房企的合理融資需求，滿足居民剛性和改善型購房需求，在風險可控基礎上，提供合理的金融支持。

??二是建議增加對保障性租賃住房的金融支持。據統(tǒng)計，全國范圍內適齡租房年輕人約在1.5億-2億，假設每年能夠解決1000萬年輕人的租房問題，每人每年提供1萬元信貸支持，即每年需要新增1000億元租賃住房信貸支持，以保障年輕人在大城市的住房基本需求。

??三是建議適度增加重點二線城市土地供給及與之配套的金融支持。為解決大城市住房問題，2021年一線城市土地供給和成交相應增加，但重點二線城市土地市場則較為冷清，部分城市土地供應同比下降30%-40%，這可能在未來引發(fā)現房庫存不足問題，進而對穩(wěn)定當地房價產生隱患。