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??2022丁祖昱評樓市年度發(fā)布會完整演講PPT下載

??2021年最后一天，2022“跨越——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”如約和大家在線上見面。

??在剛剛結(jié)束的發(fā)布會中，丁祖昱以“告別白金時代”開始了上半場演講，從房企面臨的危機講起，深入分析造成行業(yè)巨大危機的內(nèi)外因，并提出，房地產(chǎn)過度金融化是導(dǎo)致今天危機的根本。

??“再看第二曲線”中，丁祖昱全面復(fù)盤租賃、商業(yè)、辦公、物管、文旅和養(yǎng)老等第二曲線遇到的問題，并提出趨勢研判。

??一系列現(xiàn)象背后，行業(yè)走進青銅時代，行業(yè)規(guī)模回到五年前，預(yù)計未來五年行業(yè)規(guī)模年均10.6-12.7億平方米，房地產(chǎn)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

??撥開云霧見天日，守得云開見月明。

??行業(yè)所面臨的危機，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)危機的真相，以及“青銅時代”下，行業(yè)何去何從？本文將完整記錄下丁祖昱的思考和分析。

告別白金時代

??告別2021年，意味著真正要和“白金時代”說再見，過去五年，是行業(yè)波瀾壯闊、快速發(fā)展的五年。去年“挑戰(zhàn)未來”年度發(fā)布會時，我們認為“行業(yè)進入無增長時代”，今年需要用另外一種方式和過去的時代告別。

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??房企巨大危機

??上半年形勢一片大好，2021年上半年累計操盤金額同比增長36.8%，現(xiàn)金短債比持續(xù)改善，百強企業(yè)的現(xiàn)金短債比1.46。下半年銷售、融資急劇下滑，2021年7-11月，過去五個月百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環(huán)比下降了40%。

??這對市場、企業(yè)影響有多大？首先，企業(yè)面臨違約風(fēng)險，部分企業(yè)已違約，還有一部分在違約的路上；其次，項目面臨交付風(fēng)險，城市因停工延期交付項目數(shù)量急劇增加，34城已售未交付項目達8.31億平，長沙、武漢、重慶、鄭州均超200萬平；第三，供應(yīng)商面臨支付風(fēng)險，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，供應(yīng)商面臨的風(fēng)險比房地產(chǎn)還要大。

??到底什么原因?qū)е逻@一現(xiàn)狀？

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??外因一：市場透支

??通過近五年的數(shù)據(jù)來分析，市場到底是不是透支的。

??1. 需求透支。近五年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額。

??2. 房價透支。過去20年，房價只漲不跌，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價復(fù)合增長率達到7%。

??3. 支付力透支。過去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過200%。

??4. 供應(yīng)透支。70城廣義庫存達到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應(yīng)近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其余45個城市則需要5年消化，許多城市暗藏風(fēng)險。

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??外因二：政策“猛藥”

??政策本身沒有問題，此次政策調(diào)控和去杠桿政策非常及時到位，之所以用“猛”字，是因為在執(zhí)行過程中過于迅猛。

??1. 去杠桿執(zhí)行層層加碼。首先，房企各種融資渠道全面收緊，三季度末新房按揭放款周期需要半年以上，二手房直接停貸。此外，三道紅線后，房企主動去杠桿，上半年就有29家房企全面轉(zhuǎn)綠。信托去杠桿速度過快，近期投向房地產(chǎn)資金信托余額從最高點的2.9萬億下降至三季度的1.9萬億，其中三季度同比下降18.15%。

??2. 政策疊加改變預(yù)期。73省市出臺249次政策加碼，深圳、廣州（分區(qū)調(diào)控）政策加碼高達20次，同時19城落地“限跌令”，房地產(chǎn)稅試點將落未落，這些政策疊加都對預(yù)期產(chǎn)生影響。

??3. 地方監(jiān)管力度過嚴。預(yù)售制度變“準現(xiàn)房制度”，部分城市監(jiān)管資金比例最高達到120%，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能支取50%的重點監(jiān)管資金，企業(yè)目前可動用資金只有現(xiàn)金的20%左右。

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??內(nèi)因：追逐規(guī)模

??過去五年，房企過度追求規(guī)模，為現(xiàn)在的危機埋下了最大的伏筆。

??1. 銷售、融資、投資快速擴張。最近五年，百強房企新進城市數(shù)量占比超過50%，2014年以來，百強房企全口徑銷售額年復(fù)合增長率達到25%。

??2. 表內(nèi)負債表外化。今年上半年主要上市房企表內(nèi)凈負債率降至70%以下，但這并不代表負債真的降了，因為做成了表外負債。上半年，40家房企表內(nèi)有息負債和表外有息負債均為3.8萬億，比例為1:1，部分企業(yè)比例高達2.3倍，壓力毋庸置疑。

??3. 資產(chǎn)負債表做成了“負債表”。近五年，房企有息負債增速遠遠高于銷售增速。

??4. “永續(xù)債”不永續(xù)。2019年海外債發(fā)行達到最高點，達到4739億元，2020年降至3847億，今年再腰斬降至2527億。當(dāng)海外債不能再“借舊還新”時，永續(xù)債無法永續(xù)，行業(yè)整個風(fēng)險和壓力就暴露出來。

??歸結(jié)為最后一句話，就是“房地產(chǎn)過度金融化，導(dǎo)致今天的危機”。

??5

??樓市：走勢一路下行

??1. 行業(yè)、新房、二手住宅規(guī)模皆創(chuàng)新高。2021年商品房和一手住宅規(guī)模創(chuàng)新高，商品房成交面積超18億平方米，銷售金額超18萬億。數(shù)字規(guī)模已經(jīng)不重要了，更應(yīng)該看中觀和微觀情況如何。

??2. 同比增速逐月下行。上半年一季度壓力加大，但是二季度市場回升，百城成交數(shù)據(jù)量自3月以來逐月下行，14個典型城市二手住宅銷售面積和銷售金額在2月達到頂點，隨后逐月下行。這些數(shù)據(jù)值得關(guān)注。

??3. 下半年成交腰斬。下半年很多城市成交腰斬，通過年內(nèi)高點和年內(nèi)低點對比，部分城市成交金額跌幅超50%。

??4. 熱點三四線城市迅速退潮。整個樓市退潮速度非常快，下半年長三角、珠三角部分城市成交量較上半年顯著回落，部分城市跌幅超70%。

??5. 部分城市二手房已進入冰點。14個典型城市2021年成交面積和全年市場高低點最大跌幅超85%，其中杭州比較典型，杭州一手房成交比上海還高，但是二手房銷售規(guī)模只占一手房的30%，在核心城市中最低，二手房不回穩(wěn)，樓市很難回穩(wěn)。

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??地市：規(guī)模再下兩成半

??1. 300城全年成交建面同比下滑25%。地市和樓市不同，目前已連續(xù)下降好幾年，今年再降25%，實際影響非常大。各能級城市來看，一線城市土地成交上升10%，二三四線下滑25%。2021年全國300城土地成交總金額達到6.6萬億，下降10%左右。

??2. 去年TOP20，今年成交建面同比減少27%。今年成交TOP20中，三四線城市占6席，與一二線相比，三四線城市實際需求量遠低于供應(yīng)量，整體土地市場“不容樂觀”。

??3. 上半年房企蜂擁而入，下半年“國家隊”無奈托底。很多虧損的地塊，在上半年被前30強房企拿下，但是下半年房企拿地謹慎，甚至不拿地，三分之二的地塊都被國家隊托底，拿地比例超65%。從地價看，下半年起拍價比上半年上漲9%。從溢價率和流拍率看，第三輪溢價只有3%，流拍率達到30%。

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??房價：整體下行，分化嚴重

??1. 一、二手房價格下行。房價指數(shù)下行，其中11月石家莊最多下跌1.2%，而鹽城、衢州領(lǐng)漲，宏觀數(shù)據(jù)與微觀感知存在差異。

??2. 部分熱點城市房價轉(zhuǎn)折。以蘇北為例，熱點城市房價由漲轉(zhuǎn)跌，部分項目跌幅超40%，徐州、宿遷和鹽城部分項目、部分板塊價格一降再降，沒有最低只有更低。

??3. 滬深二手住宅價格漲跌分化。深圳二手住宅下半年下降明顯，二手住宅成交指導(dǎo)價政策影響比較大，房價上漲的項目有豪宅也有普通房子，下跌也存在此類情況，其中學(xué)區(qū)和景觀等對深圳二手住宅價格影響較大。而上海二手房價格很清晰，豪宅、中心城區(qū)下半年還在漲，部分項目漲幅達10%以上，但是普通社區(qū)、遠郊小區(qū)下半年房價出現(xiàn)下行趨勢。

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??豪宅：一片“繁榮”

??1. 千萬豪宅“一房難求”。上海、杭州最為典型，以杭州豪宅盤臻奧院為例，吸引A類人才認購，最終中簽率極低，僅有3.3%左右。今年豪宅客戶發(fā)生了巨大變化，首先是投資客，排第二位的是人才和社保巨子，第三位是富二代和新貴。

??2. 一手豪宅成交大增39%，二手豪宅成交降19%。2021年，總價1000萬以上豪宅成交超4萬套，其中一線城市成交超3萬套，皆創(chuàng)歷史新高，二手豪宅成交1.8萬套，成交處于歷史高位，僅次于2020年?？們r5000萬以上成交增速最高，較去年增長30%，上海2021年5000萬以上成交259套，市場火爆。二手豪宅市場，深圳5000萬以上成交數(shù)量只有16套，與一手豪宅成交差距較大，而上海整個二手房市場自住客戶數(shù)量非常多。

??3. 豪宅呈現(xiàn)出“價格越貴越好賣，價差越大越好賣”的特征。以杭州臻奧院為例，豪宅限價不到4.9萬/平方米，周邊二手房最高售價12萬/平方米。每個樓盤價差是導(dǎo)致豪宅市場繁榮的主要推手。導(dǎo)致很多人積分不夠，轉(zhuǎn)買二手豪宅。

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??營銷：全靠渠道

??1.渠道效果遞減，成交占比上升。2021年渠道占比并沒有降下來，渠道效果在遞減，但是成交占比繼續(xù)上升，下半年有54%的城市在繼續(xù)加大渠道使用率。

??2. 線上營銷效果提升。去年是線上營銷元年，今年頭部企業(yè)在線上營銷中做了很多工作，效果明顯提升。

??3. 諸多問題待解決。但是房企還是過多依賴于老帶新，最大的問題是售樓團隊對線上認同度不夠，一線銷售員花在線上營銷的時間不足10%，目前最多的工具是客戶管理系統(tǒng)，而中介公司、二手房經(jīng)紀人有超過50%的時間在線上。

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??城更：傳統(tǒng)模式被顛覆

??“8.31”政策殺傷力巨大，“2255”是底線：拆除建筑面積不大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；拆建比不宜大于2；居民就地、就近安置率不宜低于50%；住房租金年漲幅不超過50%。舊改的周期、舊改的成本、舊改的運行都會發(fā)生天翻地覆的改變。

??舊改、棚改量驟減，零星更新更具前景。2020年棚改量比2018年下降65%，棚改基本結(jié)束了，未來比較有前景的是城市零星更新，做一些小而美的項目。

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??客戶：剛租購并舉，改善主導(dǎo)未來

??對于客戶有兩個核心點：一個是剛需當(dāng)中的租賃占比上升，一個改善提升是未來主流。

??1. 需求變化一：租房接受度上升。年輕人租房比例五年增長12%，無房95后階段性租房比例為64%，所以對于剛需的考量，要把租房比例去掉。

??2. 需求變化二：改善全齡化。Z世代、95后已經(jīng)開始改善了，新生代“提升”改善，7080S“終極”改善，60S“養(yǎng)老”改善。

??3. 需求變化三：關(guān)注點差異巨大。幾類改善需求關(guān)注點大相徑庭。95后關(guān)注自己，追求產(chǎn)品漂亮、功能潮流；新生代關(guān)注孩子，把孩子擺平就可以了；7080S關(guān)注生活；60S關(guān)注養(yǎng)老，他們需要空間的高效利用，從普通健康設(shè)施到智慧養(yǎng)老是關(guān)注的內(nèi)容。

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??產(chǎn)品：概念有余，創(chuàng)新有限

??過去五年，產(chǎn)品變化不大，概念其實不少，但是并沒有太多創(chuàng)新。

??下面有些觀點供參考：首先，剛需小型化。第二，未來戶型的三房話占比越來越高。第三，三孩戶型欠缺。第四，養(yǎng)老戶型，這其實是偽命題。第五，客餐廚一體化將成為未來潮流。第六，衛(wèi)生間多衛(wèi)化，兩衛(wèi)是起步。第七，衣帽間必須升級，收納精細化。第八，精裝家居一體化。第九，豪宅酒店化。此外，風(fēng)格現(xiàn)代化、主入口功能細分化、運動設(shè)施標配化、社區(qū)空間老幼化、智能家居概念化也值得參考。

再看第二曲線

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??租賃：保障性租賃改變格局

??今年租賃有巨大的政策，這個政策我認為會影響未來3-5年租賃行業(yè)的格局。

??1. 7.2政策確立租賃住房大保障體系

??各城市都有很多動作，主要體現(xiàn)在制度方面、土地支持方面、簡化審批流程方面以及在資金支持方面。

??2. “十四五”目標井噴

??25個城市“十四五”的保障性租賃住房供應(yīng)目標是545萬套，按照每套50平方米，實際是非常大的市場容量，部分城市租賃的套數(shù)供應(yīng)超過商品住宅的套數(shù)供應(yīng)，包括北京、上海、廣州、深圳。

??3. 實施難度巨大

??怎么完成這個目標，有五個方面的問題：（1）涉租賃用地新建租賃住房空間錯配；（2）產(chǎn)業(yè)園配套用地建設(shè)租賃住房面積占比與人口的錯配；（3）非改租物業(yè)形態(tài)錯配及多部門決策效率問題；（4）現(xiàn)有機構(gòu)化房源籌集經(jīng)濟效益與保障性錯配；（5）空置、未售的保障性住房轉(zhuǎn)化房屋狀態(tài)與租賃需求錯配。

??4. 市場租金上漲

??今年租賃市場租金上漲速度比較快，全國平均上漲7.4%，高端公寓租金漲幅超20%。租金上漲核心原因：供需錯配、房價上漲傳導(dǎo)至租金上漲。

??5. 盈利仍是難題

??租賃行業(yè)面臨的問題還是盈利難題，發(fā)展模式都在做不同的調(diào)整和創(chuàng)新，但是不管哪一種模式，測算回報壓力還是挺大的，租賃能夠走出來最重要把賬算過來。

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??商業(yè)：亮點頻出，競爭激烈

??商業(yè)今年亮點還是非常多的，但是競爭依然非常激烈。今年商業(yè)有兩個鮮明對比，一個是傳統(tǒng)消費還是挺低迷的，但是新興消費異常火爆。

??1. 開店/閉店冰火兩重。今天并不是都在關(guān)店，而是不同業(yè)態(tài)、不同的消費模式，特別是線下商業(yè)有很大的差異。

??2. 餐飲頹勢盡顯，新型餐飲受熱捧

??傳統(tǒng)餐飲市場壓力非常大，前十強利潤不到2019年的10%，新面食、低度酒等新的餐飲受到資本的熱捧。

??3. 大型商超遇冷，小型便利火爆

??大型商超今年非常冷，四大典型商超凈利潤都是負增長，但小便利店從去年、前年起數(shù)字增長就很快。

??4. 影院持續(xù)恢復(fù)，票房TOP十占六成

??今年影院恢復(fù)情況還是非常不錯的，去年全年只有186億票房，今年已經(jīng)480億票房了。前十大票房提供了284億，今天的爆款越來越爆了。

??5. 美麗產(chǎn)業(yè)持續(xù)走高，高低兩端增長迅猛

??化妝品延續(xù)2020年的趨勢持續(xù)增長，美麗產(chǎn)業(yè)還是很有前途的，不管經(jīng)濟好壞，總要把自己搞的美一點，特別今天的醫(yī)美，從目前情況來看空間非常大。

??6. 奢侈品與快時尚兩頭火爆

??今年奢侈品繼續(xù)上升，快時尚也不錯，奢侈品和快時尚都非?；鸨?，年消費在5萬以下的人群消費量上漲了15%，中國大陸全球奢侈品消費占比25%，而且在持續(xù)走高，以重奢為主力業(yè)態(tài)的商場的業(yè)績暴漲。

??7. 嬰兒消費后續(xù)乏力，寵物經(jīng)濟持續(xù)走高

??第四次嬰兒潮沒有如約而至，鼓勵生三孩政策下，嬰兒紙尿褲持續(xù)負增長，寵物消費在持續(xù)走高，每一年平均30%的上升速度，寵物消費已經(jīng)接近4000億一年。

??8. 消費總量上漲有限

??主要是人口結(jié)構(gòu)問題，一個是第四次嬰兒潮沒有來，一個是消費引擎，就是14歲以下人口增速持續(xù)走低。另外一個數(shù)字16-24歲青年人口的失業(yè)率相對比較高，CPI和PPI剪刀差不斷加大，大家支付能力在下降，總的消費上漲速度緩慢一點。

??9. 資本助推業(yè)態(tài)更迭

??資本在消費領(lǐng)域的推動速度還是挺快的，今年年內(nèi)融資和2019年數(shù)量上是持平的，金額上也是持平的，但是我們也注意到，有一些傳統(tǒng)的企業(yè)今天想搞第二曲線，實際上已經(jīng)很難了，非常難，所以品牌規(guī)模發(fā)展到一定的階段必然會碰到瓶頸。

??10. 購物中心壓力增加。當(dāng)然購物中心今天壓力還是很大的，主要還是客流的回暖率不行，特別今年三季度客流回暖度開始下降。

??11. 年內(nèi)開業(yè)量井噴。大量2020年延期開業(yè)的項目今年都在搶開業(yè)，計劃開業(yè)量和實際開業(yè)量遠遠超過預(yù)期，所以今天新商業(yè)新開幕情況特別多，特別部分區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)飽和現(xiàn)象。

??12. 市場前景分化。市場規(guī)模與消費支付能力脫節(jié)的區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險加大。

??13. 線下商業(yè)加速上線。今天線下商業(yè)反而在加速上線，典型以超市就例，線上銷售額增速超過200%。

??14. 新開商業(yè)亮點頻出，爭當(dāng)網(wǎng)紅，熱點趨同

??15. 消費者關(guān)注“科技感”。消費者今天特別關(guān)注科技感，雖然商業(yè)企業(yè)在數(shù)字化賦能，但是消費者不管太多的數(shù)字化的概念，更關(guān)注的是科技感。

??16. 房企投入力度持續(xù)加大。部分房企宣布了百城計劃、百店計劃、百萬商場計劃，這幾年也是商業(yè)房地產(chǎn)大發(fā)展的幾年，真正參與到商業(yè)房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量還是非常有限。

??17. 競爭力的核心還是在于運營效率，有很多項指標，最核心的就是看運營效率，假設(shè)按照1萬塊錢每平米每月，這是一個幾個的銷售額的話，其實很多的商業(yè)今天沒有達到這個合格線，所以能夠把這個平效真正提高才是今天我們商管企業(yè)應(yīng)該做的事情。

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??辦公：壓力依舊巨大

??辦公不像商業(yè)，商業(yè)有競爭、有壓力、有亮點，辦公目前來看真的只有壓力。

??1. 投資、供應(yīng)雙雙下降。二三線還是未來辦公投資的主力，潛在供應(yīng)鏈非常大，這才是壓力更大的事情。

??2. 去化壓力凸顯

??辦公的賽道已經(jīng)縮量了，一線城市可售辦公成交在下行，二線雖然還不錯，但是二線很多改成了公寓，三四線隨便你改什么都是賣不掉的，今年唯一一個好的是大宗交易。

??3. 辦公資產(chǎn)證券化增兩成達到400億

??辦公資產(chǎn)的REITs市值400億美金，同比增長20%，但是這個和新加坡、中國香港數(shù)量相比，是數(shù)量級的差異，日本、新加坡、中國香港2021年市值加在一起2500億美金。

??4. 整體租賃壓力加大。部分三四線城市辦公空置率高達60%以上。

??5. TMT、金融和科技成新增需求主力，是租賃最重要的客戶。

??4

??物管：走下神壇，回歸理性

??今年要理性的看待物管，雖然每一年都說物管好，但是今年用了“走下神壇，回歸理性”。

??1. 資本市場承壓下滑

??今年恒生物業(yè)服務(wù)的指數(shù)從年初到現(xiàn)在已經(jīng)下滑了46.5%，我們大多數(shù)的物管公司都是在香港上市的，上市物業(yè)企業(yè)PE倍數(shù)腰斬，和去年相比下降53%。

??2. 規(guī)模增長蘊藏諸多風(fēng)險

??在高速推進的過程當(dāng)中，大家一定要小心彎道翻車，參與并購企業(yè)當(dāng)中，上半年財報顯示，參與并購企業(yè)50%的毛利率下降，今年成交10億以上的并購中，43%的買方披露交易后股價下跌。

??3. 母公司依賴喜憂參半

??母公司對物業(yè)企業(yè)來講有好有壞，一個就是母公司可能暴雷，也可能會違約，一旦違約一定拖累物業(yè)企業(yè)，而獨立第三方物業(yè)企業(yè)缺乏地產(chǎn)端穩(wěn)定的規(guī)模供給，無法保證規(guī)模和盈利的持續(xù)增長，資本市場估值低。

??4. 基礎(chǔ)物業(yè)費難以快速提升

??從客戶需求角度來講，實際上這10年我們很多的物業(yè)公司給我們的體驗并沒有發(fā)生大的變化，基礎(chǔ)物業(yè)費難以快速提升，高物業(yè)費未能實現(xiàn)一分價錢一分貨，價格跟著房價走，服務(wù)沒有變化。

??5. 增值業(yè)務(wù)現(xiàn)實骨感

??上半年物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入同比略優(yōu)提升，但是占比仍然不足16%，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價仍然存在，增量項目受控制，存量項目難提價。提供的增值服務(wù)和業(yè)主需求不匹配。

??6. 智慧社區(qū)好事多磨

??一方面的智慧社區(qū)是標配，安防、門禁、停車都用了，但是還有很多人不考慮智慧社區(qū)，一方面覺得貴，另外覺得沒有用，沒有使用智慧社區(qū)的居民，開發(fā)商不可能再投入了。

??5

??文旅：跌宕起伏，生態(tài)重建

??文旅今年也是壓力很大的一年?；謴?fù)情況堪憂，今年上半年情況非常好，但是今年下半年文旅減弱速度非?？??！拔⒛康牡亍笔軣崤?，文旅已經(jīng)開啟了省外向省內(nèi)，城市向近郊的轉(zhuǎn)變，還有微目的地受到熱捧，為了一個點去一個城。

??文旅地產(chǎn)低速增長，并會延續(xù)更長時間。

??優(yōu)質(zhì)爆盤難以復(fù)制，每一個優(yōu)質(zhì)樓盤，要么老板特別有情懷，要么就是資源特別好，今天再優(yōu)質(zhì)的文旅地產(chǎn)要復(fù)制的難度都是很大的，所以這就是文旅地產(chǎn)最大的問題。

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??養(yǎng)老：產(chǎn)業(yè)提速，空間可期

??養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間很大，也在提速。

??政策加速落地。2021年作為“十四五”首年，國家和地方出臺的政策超過300條，核心產(chǎn)業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)、輔助產(chǎn)業(yè)各個方面出臺了大量落地性的政策。優(yōu)質(zhì)項目備受青睞。

??客戶接受度提升?？梢越邮芤痪€的高押金，甚至可以接受二線城市高月費的養(yǎng)老項目，客戶傾向于和新趨勢高領(lǐng)養(yǎng)老，近郊低齡康養(yǎng)，所以客戶的改變非常重要。

??護理型需求持續(xù)攀升。護理型需求才是真正養(yǎng)老的剛需。

??未富先老，支付能力不足，是養(yǎng)老最大的問題。他們的家庭結(jié)構(gòu)很難支撐，支付能力不足，除了消費問題、支付力問題，還有醫(yī)療資源匹配問題、服務(wù)供給問題、人才問題，愿意做養(yǎng)老的人太少，大專院校沒有專門培育這方面的人，包括高職培育護理型人才也是欠缺的。

??60后需求迅速提升。未來5年，新增老人超過一個億，未來10年超過兩個億。

??企業(yè)聚焦七類投資模式。其中照護、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)配套、保險、養(yǎng)護等等，這些方向都有盈利的模式。

??對于房企來說，做養(yǎng)老必須堅守長期主義，房企想靠養(yǎng)老賺錢就不要做養(yǎng)老，不在養(yǎng)老上有情懷，不愿意為養(yǎng)老多做一點付出真的不要做養(yǎng)老

??保險公司與養(yǎng)老相結(jié)合，在軟服務(wù)上不斷提升。運營商聚焦硬剛需。其他企業(yè)專注產(chǎn)業(yè)鏈。有醫(yī)療照護、智慧養(yǎng)老、適老化改造、養(yǎng)老健康等。

??7

??產(chǎn)業(yè)：從銷售到運營

??1. 銷售模式越來越難

??產(chǎn)業(yè)今天再講銷售模式肯定不行了，最大的問題是什么？賣也賣的不好，還限制很多，而且今天拿地的時候又給出很多條件，這些條件一般企業(yè)還做不到，要交稅收，要有畝產(chǎn)值，還有罰則，有一個案例賣地款1.33億，約定的罰金兩個億，達不到要求罰的錢比土地的錢高一倍，所以今天用傳統(tǒng)銷售模式做產(chǎn)業(yè)其實是太難了。

??2. 定位相似，千園一面

??定位太相似，今天產(chǎn)業(yè)園挺難的做的，不能把定位依賴于極少數(shù)的產(chǎn)業(yè)園上，搞成千園一面，里面配套也一樣，搞商業(yè)、員工宿舍、會議中心、餐飲等等，別人搞我也搞，也不管有沒有人使用，回報率低到不可接受。

??3. 運營強調(diào)“輕重結(jié)合”與“國民共進”

??所以未來運營我覺得應(yīng)該強調(diào)兩個方面：第一，輕重結(jié)合，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合。第二，強調(diào)國民共進，產(chǎn)業(yè)園做好不是國家隊一家的問題，也不是民營企業(yè)可以搞成的問題，最好民營企業(yè)和國家隊結(jié)合在一起，發(fā)揮國家隊政策上、資源上、融資上的優(yōu)勢，民營企業(yè)一些運營商的一些優(yōu)勢，可以結(jié)合起來，搞成國民共進，輕重結(jié)合。這樣結(jié)合在一起，未來空間可能更大一些。

走進青銅時代  

??關(guān)于未來預(yù)測，我把它叫做“走進青銅時代”。

??行業(yè)跳過黃金和白銀時代，從“白金時代”一步跨入到“青銅時代”，并將持續(xù)比較長的時間。

??1

??行業(yè)規(guī)模回到五年前

??這是第一個觀點，也是核心觀點。

??1. 2015-2016年是行業(yè)轉(zhuǎn)折點。整個住宅行業(yè)規(guī)模在2016年發(fā)生轉(zhuǎn)折，從11億左右跳到14億-15億左右。

??2. 經(jīng)測算，預(yù)計未來五年行業(yè)年均規(guī)模為10.6億-12.7億平方米，中位數(shù)是11億多平方米，與2015年-2016年的水平基本相當(dāng)。未來5年的住宅規(guī)模總量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。

??房地產(chǎn)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。如果算上商品房總量，每年成交金額還在15萬億左右。相比其他產(chǎn)業(yè)，整個房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模依然很大。

??2

??長期聚焦25城

??評判城市未來發(fā)展前景指標體系

??1. 硬實力

??（1）城市容量：十二城領(lǐng)先

??未來最值得關(guān)注的12座城市，其中，上海的一二手房成交總金額為1.5萬億，總成交面積達到3300多萬平方米，數(shù)據(jù)均位列第一。杭州的一手房成交金額達到6800多億，但二手房僅為上海的五分之一。

??（2）人均庫存兩極分化

??人均庫存、房價梯度、搶人落戶問題、新經(jīng)濟、財稅收入等亦是城市評判的硬性指標。人均庫存兩極分化，人均庫存最少的門檻是25平方米每人，而人均庫存最高的宿遷是87.8平方米，人均可以分一套房。如果大家把人均庫存理一下，就知道在哪里投入。

??（3）城市房價梯度差距巨大

??（4）“搶人落戶”沒有先發(fā)優(yōu)勢

??中國的戶籍政策是可以流動的，只要上海、北京出臺人才相關(guān)政策，最后人口還得來回到一線，所以搶人落戶沒有先發(fā)優(yōu)勢。

??（5）新經(jīng)濟：北京、上海、深圳、杭州位列前四

??（6）財稅收入：上海一棟樓稅收超過大部分三四線全年

??2. 軟實力

??在軟實力指標中，疫情管控、百歲老人數(shù)量、寵物經(jīng)濟、奢侈品消費、轟趴和劇本殺數(shù)量、網(wǎng)紅經(jīng)濟分布等均可作為參考指標。其中，疫情管控是軟實力當(dāng)中最為核心的指標。

??3

??第二曲線空間巨大

??1.到2025年，物業(yè)行業(yè)總規(guī)模近1.6萬億元，年均增長5%左右。

??2.到2025年，租賃市場總規(guī)模達到4萬億元。剛需對于租賃的接受程度越來越高，租賃市場需要得到重新關(guān)注。

??3.二手規(guī)模保持，中介新模式呼之欲出

??二手市場規(guī)模目前仍保持一年7萬億規(guī)模，新的中介模式或?qū)⒊霈F(xiàn)，關(guān)于中介費、單邊委托等問題，需要消費者和行業(yè)共同推動和探索。

??4.未來五年商業(yè)壓力進一步顯現(xiàn)

??不管是庫存存量到8.6億平方米，未來五年商業(yè)壓力挺大的，計劃開店非常多，空置率重點城市走到10%左右。

??5.辦公租金、出租率、資產(chǎn)價值進一步走低。辦公真的是未來最大的問題。

??6.到2025年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破12萬億元。

??當(dāng)下，80歲及以上高齡人口數(shù)量達到3580萬人，復(fù)合增長率保持高位，2025年高齡人口數(shù)量將達到4600萬人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬億，設(shè)防部分達到3萬億，這將會是一個巨大的產(chǎn)業(yè)。應(yīng)當(dāng)繼續(xù)關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

??4

??企業(yè)：剩者為王

??企業(yè)回歸“剩”者為王，要改變過去依賴房價上漲和市場規(guī)模上升等傳統(tǒng)路徑，而是重新尋找適合企業(yè)未來發(fā)展的增長路徑。不改變沒有出路。

??整個中國地產(chǎn)行業(yè)不存在“國進民退”，未來一定會是“國民共進”，民企在過去20多年的發(fā)展效率最高、發(fā)展速度最快，專業(yè)能級相對較高，優(yōu)秀企業(yè)未來仍將不斷引領(lǐng)和前行。

??企業(yè)未來要做事，歸根結(jié)底總結(jié)為：長期主義，堅持做難而正確的事；誠信經(jīng)營，要主動擔(dān)起社會責(zé)任。

??除此之外還包括以下十點：

??堅守主業(yè)，兼顧民生保障；

??效益導(dǎo)向，追求精細管理；

??戰(zhàn)略收縮，聚焦城市深耕；

??降低負債、控制財務(wù)風(fēng)險；

??降本增效，向制造業(yè)學(xué)習(xí)；

??回歸產(chǎn)品，契合需求迭代；

??提升營銷，減少渠道依賴；

??人才更替，告別高薪時代；

??善待供應(yīng)商，適應(yīng)模式改變；

??重塑第二曲線，理性選擇賽道。

??行業(yè)進入“青銅時代”，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

??行業(yè)面臨的危機已找到內(nèi)因和外因，留給地產(chǎn)人要做的，就是跨越行業(yè)痛點，解決危機，未來要“跨越”的困難已逐步清晰，相信行業(yè)終將會迎來“撥開云霧見天日，守得云開見月明”的那天。