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??中房網(wǎng)訊 3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

申萬宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 楊成長

??會上，申萬宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長表示，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展，但是確實也面臨巨大壓力。房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)健健康科學(xué)有序地轉(zhuǎn)型，既關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也關(guān)系到中國金融市場能否保持持久穩(wěn)定。特別是在當(dāng)前全球大變局，處于急劇動蕩的情況下，也關(guān)系中國房地產(chǎn)財產(chǎn)安全，是全國上下高度關(guān)注的話題。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議去年底提到守住風(fēng)險底，疫情期間房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格因為流動性影響都出現(xiàn)了上漲，疫情之后風(fēng)險開始顯現(xiàn)。如果把房地產(chǎn)問題僅僅歸到政府，這是嚴(yán)重不科學(xué)的，一定要認(rèn)識到行業(yè)的發(fā)展一定有其自身客觀規(guī)律。

??關(guān)于房地產(chǎn)，一是堅持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實業(yè)屬性。這是中國房地產(chǎn)，特別是居民住宅的基本方向。二是從長期來看，強(qiáng)化所有權(quán)，淡化使用權(quán)是必然方向，由此導(dǎo)致的是房地產(chǎn)市場的重構(gòu)。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，中國土地制度改革和城市群的發(fā)展模式起到關(guān)鍵作用，所以房地產(chǎn)很多問題不能從房地產(chǎn)自身比較。

??中國房地產(chǎn)市場不管后面怎么變，從直接房地產(chǎn)消費到房地產(chǎn)聯(lián)動消費的轉(zhuǎn)變是不可改變的。無論現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。但是這個轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個點：一是，房地產(chǎn)未來仍然是中國最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費中占第一位的，而且將來這個趨勢也不會改變的；二是，住房和住房相關(guān)的消費，從過去增量向存量，從出售到使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

??以下為文字實錄：

??楊成長：

??大家下午好！各位線上線下朋友們大家下午好！

??首先熱烈祝賀TOP500測評成果的發(fā)布，我們房地產(chǎn)行業(yè)總體保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展，但是確實也面臨巨大的壓力，房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)健、健康、科學(xué)有序地轉(zhuǎn)型，既關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，也關(guān)系到中國的金融市場能否保持持久穩(wěn)定，特別是在當(dāng)下全球大變局，處于急劇動蕩的情況下，也關(guān)系中國房地產(chǎn)財產(chǎn)安全，是全國上下高度關(guān)注的話題。

??“兩會”對今年全年工作、政策方方面面都有了安排，作為全國政協(xié)委員我參加了“兩會”，今年“兩會”中總書記提到了全國農(nóng)業(yè)和社會保障，總書記在這個時期特別關(guān)心的是糧食安全、蔬菜安全、鄉(xiāng)村振興、社會保障，這幾天上海抗疫就可以看出總書記關(guān)心的恰恰是當(dāng)下最重要的問題，盡管我們有大量各種各樣的需求，小區(qū)封閉幾天的時候需求就降低到了買菜米面油能不能得到有效保障的問題。李克強(qiáng)總理今年到了經(jīng)濟(jì)委員會組，跟大家交流了經(jīng)濟(jì)形勢和方方面面的看法，結(jié)合“兩會”中《政府工作報告》，克強(qiáng)總理在全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會上的講話精神給大家做個解讀，為了方便信號通暢，我就關(guān)掉視頻了。

??今年“兩會”盡管時間比較短，會期7天，但是會議開得非常成功。關(guān)于今年“兩會”精神，特別是政府政策目標(biāo)、宏觀調(diào)控的安排，在這樣的宏觀調(diào)控下怎么樣理解房地產(chǎn)今年、后面幾年發(fā)展的大環(huán)境，我想利用較短的時間簡要說一下。

??我的題目是《又到爬坡過坎時》，意味著爬坡過坎要完成今年各項任務(wù)和目標(biāo)是非常艱難，2015年、2016年爬坡過坎，那時候中國經(jīng)濟(jì)跌破7，想保6.5爬坡過坎，實行了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，“三去一降一補(bǔ)”。2018年第二季度之后由于中美貿(mào)易摩擦加劇，經(jīng)濟(jì)又面臨下行壓力，再次爬坡過坎，這次爬坡過坎要頂住下線是6，能不能穩(wěn)在6-7之間。2019年采取一系列措施，取得一些成效。2020年、2021年由于疫情起來，這輪爬坡過坎整體還不是穩(wěn)定的周期，因為疫情起來之后，所有人比較經(jīng)濟(jì)的坐標(biāo)變了，橫向、縱向、環(huán)比、同比都不對了，形成了國與國之間的比較，2020年疫情最重的那年取得2.3%增長率，是全球唯一保持正增長。去年完成了8.1%的增長，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中居于高位，這兩年坦率說盡管面臨巨大防控疫情，恢復(fù)增長的任務(wù)，但是經(jīng)濟(jì)增長的壓力并不高，去年《政府工作報告》中經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)設(shè)在6%以上，實際完成8.1%。但是今年為什么又提爬坡過坎？說明要完成今年的任務(wù)可不像去年那樣，所以我想主要就四個方面給大家做個介紹：一是為什么說今年又是爬坡過坎期？二是爬坡過坎這么困難的時期，為什么經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5.5%左右，相對偏高。三是怎么樣完成這個相對偏高的指標(biāo)，房地產(chǎn)今年一些政策的微調(diào)也是基于這點，要完成今年5.5%，必須要各項政策動員起來才能完成相對比較艱巨的任務(wù)，其中也包括了房地產(chǎn)。四是完成今年這樣的指標(biāo)必須要有托底的工程，怎么托住今年的底，今年的底是什么，也跟房地產(chǎn)有很大關(guān)系。

??為什么說今年又是爬坡過坎？基于三條理由：

??一是去年所有金融機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)、境外機(jī)構(gòu)對中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測經(jīng)濟(jì)增長，沒有一家低于8%，認(rèn)為去年中國經(jīng)濟(jì)增長在8%-10%的水平，最悲觀的也是8%。但是我們設(shè)計目標(biāo)是6%以上，克強(qiáng)總理很清楚說我們?nèi)ツ昴繕?biāo)大家覺得低了，但為什么去年設(shè)了比社會預(yù)期低很多的指標(biāo)？當(dāng)然不是中國經(jīng)濟(jì)增長高點不好，而是去年重要任務(wù)，設(shè)6%以上，是說政策力度在6%以上使勁，也就是說，去年主要政策不是推動經(jīng)濟(jì)過高增長，而是把2021年過寬的政策、過松的貨幣、過寬的流動性投放慢慢地收回來，所以去年任務(wù)是慢轉(zhuǎn)彎、轉(zhuǎn)慢彎、托好底。今年幾乎沒有一家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)增長可以超過6%，樂觀一點認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)今年增長率6%，中性點5左右，悲觀點4上下或者5以下。所以我們設(shè)定5.5，一定是社會預(yù)期的上區(qū)。一般政府設(shè)指標(biāo)總是比社會一般預(yù)測要略低一點，留有余地，完成今年的任務(wù)跟完成去年任務(wù)的基期是不一樣的。

??二是今年我們是面臨去年的三個高峰，去年GDP增長十年多來的高峰。中國企業(yè)利潤，特別是國有企業(yè)利潤恐怕也是這十多年的高峰，規(guī)上企業(yè)利潤6萬多億上升到8萬多億，整體國有企業(yè)利潤包括上市公司利潤是歷史高點，而且是相當(dāng)高的高點，增幅達(dá)到34%-36%。三是去年也是我國財政收入的高點，增長10%以上。財政收入、企業(yè)利潤、GDP是高峰，今年要完成指標(biāo)即使看數(shù)量比去年下降不少，但是仍然在高峰下爬。

??三是去年下半年，乃至今年一月份對中國發(fā)展環(huán)境的預(yù)測，沒有想到碰到這么復(fù)雜的環(huán)境。首先，俄羅斯和烏克蘭之爭，這是去年年底沒有想到的，引起全球經(jīng)濟(jì)、金融、資本市場的動蕩。這是西方大國美國、歐盟和俄羅斯戰(zhàn)略長期博弈結(jié)果，不是短期就能有截然的界限簡單化解的，所以這個影響我們還是要充分估計。二是我們防控疫情形勢嚴(yán)峻復(fù)雜，當(dāng)然我堅定擁護(hù)中央政治局關(guān)于目前我們必須堅持動態(tài)清零的防疫策略，任何時候都必須要把人民的生命健康安全放在第一位，這是完全正確的。但是也要看到防控疫情的形勢嚴(yán)峻對我們經(jīng)濟(jì)和生活帶來的沖擊。三是由于國際形勢的變化，使得中國經(jīng)濟(jì)其他方面因素也比去年下半年情況要變得復(fù)雜一些。這兩年中國經(jīng)濟(jì)增長中突出問題幾個：總需求尤其內(nèi)需增長不足，前兩年消費、投資增長率低于GDP增長率，大大影響到了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。剛才我們講房地產(chǎn)去年出現(xiàn)下行，重要原因主要是銷售收入或者是銷售面積，盡管有所增長，但是增速放緩，大大下降了，所以同樣內(nèi)需下降，也使得所有企業(yè)銷售收入下降。二是出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性短缺，這是這幾年甚至十多年中國經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)的情況，我們一直相對處于過剩狀態(tài)，但是從去年開始缺煤、缺電，最近缺芯片、缺集裝箱（柜）、結(jié)構(gòu)性缺勞動力，缺勞動力問題在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還比較突出，農(nóng)民工回鄉(xiāng)了，看到防控疫情壓力那么大就近就業(yè)就引起了缺工，中國經(jīng)濟(jì)一方面是過剩，一方面是短缺，一方面是解決就業(yè)問題，一方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性用工短缺。三是成本抬高，去年工業(yè)企業(yè)效益好，主要原因是短期出現(xiàn)價格大幅度上漲，由于工業(yè)品特別是上游能源資源品價格大幅度上漲，必然就漲價，短期價格上漲必然轉(zhuǎn)化為利潤，持續(xù)上漲就有成本的推動，去年特別是上半年以至于前三季度我們享受的是漲價的紅利，房子突然漲價，其他成本沒有增加，那肯定就增加了。但如果持續(xù)漲價就變成中下游的成本了，從第四季度開始成本壓力增加，下游成本壓力、中小企業(yè)成本壓力增加，價格傳導(dǎo)下去的行業(yè)壓力增加，這個情況今年不但沒有化解，局部甚至加劇，去年沒有多少人預(yù)測油價100美元以上，最近最高140美金，現(xiàn)在在110多美金，由于油價帶來工業(yè)品、能源價格上漲，在全球出現(xiàn)嚴(yán)重通脹，在中國成為一個非常重要的成本推動。還有其他方面，比如中小微企業(yè)、個體工商戶連續(xù)三年的抗疫遠(yuǎn)超預(yù)期，影響了發(fā)展，有金融風(fēng)險的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)風(fēng)險、金融風(fēng)險等等的。搞房地產(chǎn)要理解當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)增長所面臨的環(huán)境，今年的確異常復(fù)雜，很多因素是最近才發(fā)生，需要我們認(rèn)真思考。說現(xiàn)在是爬坡過坎期是名副其實。

??既然情況如此嚴(yán)峻負(fù)責(zé)，當(dāng)然我們有信心，為什么我們要定一個比市場預(yù)期還略微高一點的指標(biāo)，為什么不能是5左右，而必須是5.5左右呢？主要基于三點：

??一是前兩年中國經(jīng)濟(jì)增長率盡管是波動較大，兩年平均5.1，前兩年疫情最嚴(yán)峻的時候，現(xiàn)在防疫任務(wù)比較重，但是全球疫情來講我們屬于中后期。前兩年平均5以上，平滑下來今年沒有理由低于5以下，這是我們確定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的一個方向，前幾年增長的移動平均平滑。

??二是今年面臨這幾年都沒有的就業(yè)壓力，前幾年大學(xué)生、研究生七八百萬，今年高校畢業(yè)生達(dá)到1000萬，幾十萬退役軍人，再加上每年總有農(nóng)民工的事，而且現(xiàn)在積極推動常住居住的市民化，解決新增的農(nóng)民工問題。加起來就業(yè)壓力就在1300萬上下，甚至更高。有些研究機(jī)構(gòu)，GDP增長一個百分點可以解決200萬就業(yè)，也就是說，1300億新增城鎮(zhèn)就業(yè)必須有5-6的增長作為托底，所以中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展跟就業(yè)的壓力是高度正相關(guān)的。

??三是中國長期增長目標(biāo)已確定，去年“十四五”規(guī)劃2035年增長目標(biāo)，2035年GDP增一倍，15年增一倍指標(biāo)看起來壓力是相對保守的，但是現(xiàn)在看起來15年增長一倍的指標(biāo)也不是輕而易舉可以完成的，測算下來每年平均增長率如果到2035年GDP增一倍，每年大概4.7%左右，就是靠近5，沒有理由在2035年中長期目標(biāo)起步階段GDP就掉在5%以下。

??三方面一結(jié)合就可以看出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長率定在5.5左右恐怕是必然選擇，也就是我個人理解5.5左右重要含義，短期我們恐怕不認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)增長在5以下是個特點，合理的區(qū)間應(yīng)該在5以上。這個指標(biāo)是我們市場預(yù)測的中上線，所以克強(qiáng)總理在《政府工作報告》也說得很清楚，完成這個指標(biāo)和完成去年指標(biāo)完成不同，這個指標(biāo)設(shè)立體現(xiàn)了主動作為，需要付出艱苦努力才能實現(xiàn)。

??那怎么樣完成這個偏高的指標(biāo)？這恐怕是最關(guān)鍵的。指標(biāo)設(shè)得相對偏高，在這樣情況下，怎么保證今年指標(biāo)？當(dāng)然還有其他7個子指標(biāo)，我不展開了。中國推動經(jīng)濟(jì)增長，從《政府工作報告》來講，由短期到長期有四個層面的措施：

??一個層面是最直接的宏觀調(diào)控政策，2018年開始把就業(yè)優(yōu)先作為跟貨幣財政并行的宏觀調(diào)控政策，現(xiàn)在講三大政策：財政、貨幣、就業(yè)優(yōu)先政策，因為中國現(xiàn)在，乃至于在可預(yù)見的未來十年八年，盡管總勞動力數(shù)量在下降，但是每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人以上，我感覺這個壓力不會松，所以就業(yè)優(yōu)先作為與財政、貨幣并行的宏觀政策完全必要。

??二是要完成今年的任務(wù)必須要怎么樣擴(kuò)大內(nèi)需。不是外需不重要，外需可能有為的余地不大，今年外貿(mào)怎么樣，很多人調(diào)高預(yù)期，后面怎么樣變化，我們能左右的，當(dāng)然我們需要積極有為，但是可為的東西不是特別多。所以關(guān)鍵怎么樣擴(kuò)大消費和投資的需求，至少保持在長期合理的增長軌道。

??三是怎么樣通過制度改革，體制改革，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。這是中國特有的手段，西方國家談推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)體制改革，我們制度釋放的紅利依然存在。這個制度改革能推動經(jīng)濟(jì)增長的效益是緩慢的過程，特別是過去那些能直接拉動推動的經(jīng)濟(jì)增長的制度改革，這樣的改革相對比較少，我們土地制度開始改革，早期的國有企業(yè)改革等等，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在這些改革作用也有，但是它是長期持久的問題。

??四是更長久的怎么樣讓中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力更好地發(fā)揮作用。我覺得中國經(jīng)濟(jì)增長新東西是科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綠色，房地產(chǎn)怎么樣向科技創(chuàng)新、數(shù)字化、綠色轉(zhuǎn)型，怎么樣讓這些問題發(fā)揮作用。

??這是我覺得保證今年5.5的四個層面的政策，后面時間有限，就簡短提。財政政策要積極有為，政策財政今年三方面發(fā)力非常突出，很有特色，要求財政赤字率繼續(xù)下降，同時要求財政積極擴(kuò)張，赤字率下降，財政擴(kuò)張政策，財政赤字率要擴(kuò)大財政才能擴(kuò)張，赤字率下降怎么財政擴(kuò)張呢？這是中國特有的。赤字率下降，2020年為了防疫需要，增發(fā)了1萬億赤字債，抗疫債，赤字率達(dá)到3.6，高于警戒線。去年緩慢下降了3.1，3.1是比較安全的，但是總理說不夠。今年在去年基礎(chǔ)上再下降一點，到2.8，少發(fā)2000億國債赤字收入，2.8無論什么標(biāo)準(zhǔn)看都是安全的。也就是說，中國經(jīng)濟(jì)如果能增長5.5%的話，我們在赤字率下降的絕對安全的2.8，通脹率控制在相對比較低的水平，去年不到1，同時實現(xiàn)充分就業(yè)。西方國家現(xiàn)在增長率可能不低，但是通脹壓力大，赤字大幅度上。我們把赤字率降下來，也體現(xiàn)了出當(dāng)下我們的信心，赤字率降下來，關(guān)鍵要擴(kuò)大財政支出，今年要在去年基礎(chǔ)上擴(kuò)大200億。赤字率下降，財政收入增長下降，怎么才能擴(kuò)張200億？財力從何而來？有三個方面：一是去年財政收入增長靠預(yù)期，財政支出按計劃，去年就有財政結(jié)余，結(jié)余方式各種各樣。二是今年動用一筆特別資金，這幾年國家外匯投資收益的1萬億人民幣，國家外匯儲備3萬多億美金，2萬多億在人民銀行賬戶上，國家外匯據(jù)運作。還有不到1億投資收益不錯，今年外匯投資收益的1萬億可以動用。克強(qiáng)總理特別講，今年之所以赤字率下降還能夠做到財政擴(kuò)張，恰恰是因為2020年目標(biāo)很低，政策大幅度收，去年收的情況下，GDP增長是8.1，所以去年和前年政策，前年是擴(kuò)張的，去年是收攏的，今年財政做到既收攏又?jǐn)U張，支出是擴(kuò)張的。

??二是今年特別強(qiáng)調(diào)中央財政對地方加大支持。中國現(xiàn)在突出問題不是財政收支平衡問題，而是地方財政差距的問題，跟房地產(chǎn)市場一樣，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場主要是冷熱不均，熱的幾塊，冷的一大片。同樣財政上的差異，東、中、西、東北差距有點大，東部省份某一些城市主要是有財力有錢沒有好項目，東北有項目沒有錢，部分地方確實出現(xiàn)了經(jīng)常收支的困難，甚至部分地方連工資都發(fā)不出來。我們現(xiàn)在講財政預(yù)算內(nèi)收支，去年財政收入20萬億，財政支出24萬億，今年應(yīng)該達(dá)到26萬億。對各地政府來講，房地產(chǎn)土地收入6萬多億，整個國家9萬多億。財政收入當(dāng)中這樣占了將近一半，土地各地差距是非常大的，東、中、西地價差距很大，所以財力拉得更大。還有地方政府對社會保障收支現(xiàn)在總的來講，差距拉得也很大，每年要跟社會保障支出貢獻(xiàn)2-3萬億，而今年社會保障收入已經(jīng)靠近10萬億。還有專項債的收入，東北和西部地區(qū)，很多地方發(fā)債受制。這幾塊加起來幾乎相當(dāng)于預(yù)算內(nèi)收支，那幾塊差距拉得太大，財政預(yù)算內(nèi)中央通過轉(zhuǎn)移支付七八萬億，規(guī)模已經(jīng)很大了，但是如果總盤子四五十萬億，都需要中央和地方平衡的手指項目，我們現(xiàn)在面臨的突出問題就是各地財力差別很大，所以中央決定加大轉(zhuǎn)移支付增長18%。

??進(jìn)一步減稅降費，這是今年積極體現(xiàn)在什么方面。我們今年之所以說有底氣完成是因為去年、前年政策安排給今年留下了政策空間和赤字空間。整個社會融資額、貸款量、通脹壓力總體是處于相對比較低的水平，在這樣情況下，我們政策儲備和財力儲備是有的。

??貨幣政策今年總體特別強(qiáng)調(diào)貨幣供給和需求雙方發(fā)力，貨幣政策比較多地看什么時候降準(zhǔn)、降息了，什么時候基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)大，貸款規(guī)模擴(kuò)張了，都是供給端。我們現(xiàn)在碰到突出問題是怎么樣形成有效的資金需求，現(xiàn)在銀行說我不是沒有錢，我沒有好項目、好企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵是不敢貸，企業(yè)發(fā)債發(fā)不出去，我們沒有好企業(yè)好項目發(fā)股票，可上市的上市資源數(shù)量有限，這都是需求端的問題。所以怎么樣把供給和需求量者結(jié)合起來考慮。強(qiáng)調(diào)貨幣結(jié)構(gòu)的政策效應(yīng)。

??關(guān)于就業(yè)政策，不多講了。

??今年《政府工作報告》特別強(qiáng)調(diào)怎么擴(kuò)大內(nèi)需，特別提到擴(kuò)大投資和消費。工業(yè)投資去年出現(xiàn)相對比較好的局面，對工業(yè)企業(yè)中長期貸款增長15%，制造業(yè)中長期投資增速加快。當(dāng)然有的說去年工業(yè)企業(yè)投資增加是利潤增加了，利潤大，第二年就投資增加，因為利潤也不能發(fā)，特別是國企、央企。當(dāng)然也不排除去年結(jié)構(gòu)性投資熱點起來了，房地產(chǎn)投資我們面講，最起碼我們目前房地產(chǎn)投資仍然是維系整個投資的關(guān)鍵。基礎(chǔ)設(shè)施投資，只靠新基建恐怕是不行的，所以今年《政府工作報告》中突出強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，特別是傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要性。房地產(chǎn)投資和工業(yè)投資政府沒辦法左右，基礎(chǔ)設(shè)施投資是政府投資，從過去幾十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中看，經(jīng)濟(jì)熱的時候基礎(chǔ)設(shè)施投資是冷一冷，很自如地收放。2008年以后基礎(chǔ)設(shè)施掉到個位數(shù)以后，這幾年一直沒有被拉起來。基礎(chǔ)設(shè)施投資從現(xiàn)在看四方面因素：資金來源問題，基礎(chǔ)設(shè)施投資重要資金來源是專項債，今年專項債3.5萬億，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模整個14萬億，預(yù)算內(nèi)資金安排6400億。專項債確實規(guī)模不小，原來專項債沒有想搞這么大規(guī)模，現(xiàn)在已經(jīng)成為地方最大的債務(wù)，比地方一般債還大。基礎(chǔ)設(shè)施資金仍然是不夠的，專項債使用范圍受限，必須有現(xiàn)金流的項目才能使用。現(xiàn)金流的項目在基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)中是少部分，保障房建設(shè)不見得有利潤，但是可以保本。這些東西不一定需要政府發(fā)債，政府要解決高校、幼兒園、博物館等等的，所以專項債發(fā)擠掉了國開行該干的事情，另外房地產(chǎn)有一個問題就是很多西部、中西部省份，三四線城市保障房比例過高，三四線城市房地產(chǎn)市場剛剛起步，房價幾千塊錢，需要那么多的保障房嗎？但是因為它用到專項債，專項債用于保障房建設(shè)很多項目可以批，所以很多保障房建設(shè)有的是比重過大，從而沖擊了正常市場。

??現(xiàn)在比較突出的是能夠起帶動作用的大項目很少，我們怎么樣把大項目規(guī)劃好。

??地方政府積極性問題。基礎(chǔ)設(shè)施中地方政府沒有積極性，一個是資金不到位，一個是土地項目平衡壓力大，大項目能耗高，這幾年對這些問題做了解決。房地產(chǎn)REITs沒有搞起來。在消費上今年特別強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)，推動家電建材，穩(wěn)定大宗消費。

??三大改革今年突出的是要素改革，要素改革對房地產(chǎn)極其重要，土地制度改革、人口流向改革、數(shù)字改革、技術(shù)改革，這些改革對房地產(chǎn)意義都是特別大，特別是關(guān)于土地成本改革。

??營商環(huán)境改革、市場主體改革，盡管推進(jìn)緩慢，但是長期發(fā)展非常必要。

??最后還是要持續(xù)發(fā)揮科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、低碳綠色。數(shù)字經(jīng)濟(jì)，特別是我們國家數(shù)字經(jīng)濟(jì)的“十四五”規(guī)劃，西數(shù)東算的安排，以及數(shù)字經(jīng)濟(jì)通過房地產(chǎn)市場，以及房屋使用，怎么樣推它的應(yīng)用場景，這方面大量工作可以做。“雙碳”綠色不能只看負(fù)面效應(yīng)，更要強(qiáng)調(diào)“雙碳”綠色推動的形成新的需求，很重要的是居住需求，我們生活方式的重大改變，這些東西都是長期持續(xù)的推力。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議去年年底講到了守住風(fēng)險底，疫情期間房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格因為受到流動性的影響都出現(xiàn)了上漲，疫情之后很多風(fēng)險就顯現(xiàn)了。現(xiàn)在很多把房地產(chǎn)問題僅僅歸到政府，這是嚴(yán)重不科學(xué)的。一定要認(rèn)識到大行業(yè)的發(fā)展一定有其自身客觀規(guī)律，金融風(fēng)險、房地產(chǎn)風(fēng)險、全球產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險、煤電油運保障風(fēng)險結(jié)合起來。

??關(guān)于房地產(chǎn)，一是堅持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實業(yè)屬性。這是中國房地產(chǎn)，特別是居民住宅的基本方向。二是從長期來看，強(qiáng)化所有權(quán)，淡化實用權(quán)是必然方向，由此導(dǎo)致的是房地產(chǎn)市場的重構(gòu)。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場就是以房地產(chǎn)金融屬性、資本屬性建構(gòu)的一級市場、二級市場、汽車印花稅等等，20%固定的所得稅等等的設(shè)置。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對我們房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，中國土地制度改革和城市群的發(fā)展模式對我們起著關(guān)鍵作用，所以房地產(chǎn)很多問題不能從房地產(chǎn)自身比較。

??中國房地產(chǎn)市場不管后面怎么變，從增量向存量，從數(shù)量向質(zhì)量，從直接房地產(chǎn)消費到房地產(chǎn)聯(lián)動消費的轉(zhuǎn)變是不可改變的。

??不管現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。但是這個轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個觀點：一是房地產(chǎn)未來仍然是中國最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費中占第一位的而且將來這個趨勢也不會改變；二是一定是住房和住房相關(guān)的消費，從過去增量向存量，從出售到使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

??科技、數(shù)字、綠色三大動力怎么樣在房地產(chǎn)行業(yè)使用和推廣，仍然很重要。

??當(dāng)下情況，中國房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型時期，轉(zhuǎn)型時期怎么把政策搭配好，讓它穩(wěn)步推進(jìn)，中間不出現(xiàn)過大波動，一點波動沒有不可能，做好很好的融資工具、融資方式、新制度的創(chuàng)新。

??謝謝大家！