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??植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長 連平

??植信投資研究院資深研究員 馬泓

??2021年是中國房地產(chǎn)行業(yè)非常困難的一年，也是市場跌宕起伏的一年。全年房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)四大特征，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策前緊后松；二是住房金融環(huán)境由收緊轉(zhuǎn)為寬松；三是房地產(chǎn)市場“前熱后冷”，土地成交首次負增長；四是全國房地產(chǎn)市場分化加劇。展望2022年，房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”靠攏，強調(diào)更好滿足購房者的合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

??一、2022年房地產(chǎn)市場展望

??2022年初住建部召開年度工作會議，明確要求“充分釋放居民住房需求潛力”，預示房地產(chǎn)調(diào)控有望迎來實質(zhì)性松動。房地產(chǎn)市場總體可能由全面下行走向逐步企穩(wěn)，呈現(xiàn)先抑后揚態(tài)勢。從金融和土地等各方面加大支持力度，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策也將有所調(diào)整，以促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??1.植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)表明當前市場仍有下行壓力

??植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)（以下簡稱“指數(shù)”）基于土地、住房銷售、居民房貸和房企融資四個方面指標（指數(shù)構(gòu)成詳見附錄）進行構(gòu)建，以定量的方式判斷房地產(chǎn)市場景氣程度。

??展望2022年，指數(shù)總體將保持震蕩，部分指標于上半年將有一定下行壓力。在指數(shù)構(gòu)成中，土地和居民房貸指標具有很好的領(lǐng)先性。居民房貸指標有望逐步走升，對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生正面推動作用。不過土地市場在2021年后三個季度呈現(xiàn)全面回落狀態(tài)，尤其是二、三線城市土地供給和成交在2021年出現(xiàn)明顯下滑，因此土地指標在2022年將全面走弱。住房銷售和房企融資兩個指標變化存在不確定性。

??住房銷售預期的改善通常滯后于房地產(chǎn)政策邊際改善約二到四個季度，即住房銷售指標可能要等到2022年二季度后期才能企穩(wěn)。后續(xù)能否真正企穩(wěn)回升，取決于政策支持力度是否足夠強勁，以及購房者預期能否轉(zhuǎn)好。房企融資指標能否在低位企穩(wěn)依然存在較多不確定因素。

??一是開發(fā)貸、債券、信托、并購貸款等融資工具主要支持資質(zhì)相對優(yōu)質(zhì)的房企，其余大部分資信評級較弱的房企能否獲得更多資金支持猶未可知；

??二是當前宏觀經(jīng)濟下行壓力較大，民間借貸環(huán)境相對偏緊，截至2022年3月中旬，溫州地區(qū)民間融資綜合利率月平均為15.1%，較2021年末上升50bp左右，這對通過表外融資為主的民營房企而言不利，后續(xù)民間借貸環(huán)境能否改善也值得觀察。

??2.調(diào)控政策明確“三穩(wěn)”目標，突出“因城施策”

??2022年房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號將更為明確，主基調(diào)偏暖。住房金融政策將轉(zhuǎn)為以呵護為主，從供需兩方面給予購房者和房企足夠的資金支持。地方政府也將積極發(fā)力，重點突出因城施策，積極落實穩(wěn)樓市的舉措。

??在需求端，2022年住房金融總體上將進一步回暖，需求限制性政策有所松動。為“充分釋放居民住房需求潛力”，商業(yè)銀行將適度加大房貸投放力度，小幅下調(diào)房貸利率，推動個人按揭貸款保持穩(wěn)定增長。1月，央行下調(diào)了五年期貸款基準利率LPR，整體房貸利率短期重新回到下行通道中。預計下一個階段，部分城市商業(yè)銀行可能會小幅調(diào)降首套房房貸利率，適度降低購房者融資成本。

??地方公積金貸款需求將有所增加，部分城市調(diào)降將首付比例。2022年初以來，北海、南寧、自貢等地方政府放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。濟南和青島則放松了公積金異地貸款的要求。菏澤成為2022年首個下調(diào)房貸首付比例的城市，重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。

??有條件的城市取消限制性購房政策。鄭州出臺了“一攬子”政策，放寬限購限貸，激發(fā)購房需求。衢州、福州新政允許非當?shù)貞艏彝タ梢再I房，秦皇島、哈爾濱廢止了過去幾年發(fā)布的限購令，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月初，全國已經(jīng)有超過40個城市放開樓市調(diào)控政策。

??參考過往類似周期，在房住不炒基調(diào)下，預計2022年住房信貸寬松力度較為適度，邊際上改善程度較為溫和，居民房貸利率可能從2021年末的5.63%下調(diào)至5%左右；新增個人按揭貸款可能達到3.58萬億元，同比增長10.4%。

??供給端將從金融、保障性住房、土地等方面提供政策支持，有利提振行業(yè)供給能力。一是銀行將加大對房企貸款支持力度，2021年房企國內(nèi)貸款為歷史最低水平，預計2022年住房金融政策將推動金融機構(gòu)適度擴大開發(fā)貸投放力度，全新增開發(fā)貸款約3000億元，增速回升至3.5%左右。

??二是逐步恢復直接金融支持。銀保監(jiān)會在“兩會”期間提出“在當下債務(wù)風險偏高的背景下，直接融資工具有望發(fā)揮更大作用”。3月底，證監(jiān)會發(fā)文將完善民營企業(yè)債券融資支持機制，為包括民營房企在內(nèi)的債券融資提供增信支持等。2022年初以來，銀行表外融資功能有望逐步改善，已有招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、萬科、保利等房企成功發(fā)行并購債，預計年內(nèi)會有更多的優(yōu)質(zhì)房企使用直接融資工具來緩解現(xiàn)金流和償債壓力，緩解房企融資壓力。

??三是保障房建設(shè)將有序加快腳步。住建部計劃全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。央行和銀保監(jiān)會表態(tài)針對保障性租賃住房的金融支持不納入房貸集中度管理，切實增加保障性租賃住房金融供給力度，預計今年保障性租賃住房建設(shè)將迎來大發(fā)展。

??四是有效增加土地供應(yīng)，降低房企拿地門檻。住建部在“兩會”期間明確，今年將落實好土地的支持政策，利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來建設(shè)和籌集保障性租賃住房。各級政府通過聯(lián)審方式，縮短審批時間提高效率，目前已有上海等21個城市開展了聯(lián)審機制。北京、青島、武漢等城市紛紛采取措施減少房企拿地附加條款，“競配建”要求松動，增加房企商業(yè)住宅用地儲備購置的積極性。

??3.房地產(chǎn)市場將呈前抑后穩(wěn)的態(tài)勢

??由于2021年下半年所形成的下行慣性，2022年房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷全面下行、逐步探底回穩(wěn)的過程。上半年銷售、價格、土拍和投資都將下行探底，市場整體壓力較大。伴隨著著力于供需兩端的維穩(wěn)政策的實施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，下半年市場將企穩(wěn)并小幅回升。

??土地市場可能仍將面臨偏冷的局面。土地市場年初延續(xù)低迷狀況。一季度，全國土地成交累計同比下降20.8%，降幅較2021年末擴大了8.2個百分點，全口徑土地成交下滑。因疫情沖擊，本來相對活躍的北京、上海延后了年內(nèi)第一次集中拍賣，年初以來土地市場房企參與度極低。當前房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價空間較小，特別是民營房企難有機會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍較為漫長。

??土地購置費可能連續(xù)兩年負增長。其中，土地購置面積低于2021年水平，但下行壓力或有所減輕，土地成交價格可能出現(xiàn)較大幅度上漲，下半年部分中小民營房企有望逐步回到土拍市場。除了一線城市土地市場保持熱度之外，部分重點二線城市土地市場也有望回暖，全國范圍內(nèi)土地市場的差異性還進一步體現(xiàn)，三、四線城市土地市場可能維持較為冷清的局面。

??房地產(chǎn)市場銷售可能先抑后穩(wěn)，重點城市房價下半年存在上行壓力。年初房地產(chǎn)市場景氣度仍在慣性下降。截至3月中下旬，全國30大中城市商品房成交面積較去年同期減少16%。其中，當月同比下降超過50%，三線城市需求低迷，一、二線城市銷售也出現(xiàn)下降，商品房市場處于去庫階段。銷售低迷主因是全國諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊的影響，包括購房門檻較高以及短期房價預期看空等因素。年內(nèi)房企大部分時間降價促銷行為可能延續(xù)。

??參考過往經(jīng)驗，住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個季度，即到下半年銷售預期才有望得到真正改善。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能實質(zhì)性回暖。預計全年商品房銷售放緩，預收款增速從9.6%降至5.4%。

??受供求關(guān)系帶來的銷售波動的影響，房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)面臨下行壓力。在高基數(shù)和二、三線城市購房需求放緩的影響下，房價在上半年總體表現(xiàn)疲軟，僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，未來房價的走勢將延續(xù)分化態(tài)勢。

??當前全國房屋庫存仍處于階段性高位，2022年前2個月，商品房待售面積同比增長8.8%，增速為2016年二季度以來最快，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對冷清。但大城市現(xiàn)房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，伴隨著需求在下半年逐步改善，疊加地價在過去18個月持續(xù)上漲，熱點城市房價在下半年有望回升。

??結(jié)合過去類似周期的房價表現(xiàn)，預計本輪房價的拐點大致在三季度左右，全年新房價格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%，二手房價格漲幅從1%降至0.1%。一線城市房價表現(xiàn)相對堅挺，到年末新房價格漲幅可能達到4.6%，略高于2021年的4.4%，二手房價格漲幅在3%左右，較2021年的5.3%有一定程度的回落。

??從全年看，房地產(chǎn)投資增速可能先走負后轉(zhuǎn)正，波動中小幅下降。與2021年房地產(chǎn)投資先揚后抑相反，上半年房地產(chǎn)投資將延續(xù)低迷態(tài)勢。由于房企償債高峰期的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度在上半年大概率面臨慣性下滑的態(tài)勢，將會抑制房企的投資積極性和能力。房屋新開工自2021年下半年開始便持續(xù)走低，房企資金來源增速相應(yīng)放緩，導致建安工程投資逐步放緩。

??預計上半年新開工、建安工程情況依然不容樂觀，4、5月份可能是年內(nèi)最低時刻，增速可能為負。隨著調(diào)控政策逐步顯效，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，在商品房銷售和價格觸底回升和開發(fā)貸邊際改善及其他融資方式回暖的推動下，全年新開工或?qū)⒂|底反彈，增速料在三季度有所回升，并于四季度加速回暖，全年跌幅有望較2021年有所收斂。

??從區(qū)域分布來看，東部地區(qū)有望率先企穩(wěn)。開年以來，諸多東部沿海城市的商業(yè)銀行紛紛提早下調(diào)房貸利率，以激活和滿足居民購房需求，為整體房地產(chǎn)投資企穩(wěn)起到重要支撐作用。中部地區(qū)則有望繼續(xù)保持較高的增速，長江中游城市群和中部地區(qū)相關(guān)“十四五”政策的出臺，將支持房地產(chǎn)市場需求擴張。

??結(jié)合2012年、2015年以及2018年類似周期的情況來看，受市場波動和政策支持的綜合影響，預計2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達到約15.27萬億元，（名義）同比增長約3.5%，增速繼續(xù)下降但幅度放緩。

??二、行業(yè)風險與政策建議

??房地產(chǎn)行業(yè)的主要風險聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當前由于商品房銷售放緩加快，房企預售款資金收入減少，房企償債壓力較大，違約風險上升。2022年初金融委會議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有利有效的防范化解風險應(yīng)對方案”。2022年如不能及時有效應(yīng)對風險，極易由部分房企向其他更多的房企和整個行業(yè)蔓延，進而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風險。因此需要高度警惕部分房企現(xiàn)金流和債務(wù)問題，調(diào)控政策應(yīng)進一步釋放維穩(wěn)信號。

??1.高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的三大風險

??首先是利潤下滑甚至虧損。2021年上市房企營收規(guī)模再創(chuàng)新高，但“增收不增利”。2021年前三季度內(nèi)地上市房企營收規(guī)模均值達到161.3億元，創(chuàng)新高，營收同比增長22%。但自2019年起，內(nèi)地上市房企凈利潤增速持續(xù)回落，2021年前三季度利潤同比下降26%，2021年降幅為“十一五”以來最大降幅。

??之所以出現(xiàn)這種狀況，直接原因是市場成交均價普遍下滑，拿地成本高企。2021年房企為加速去庫存以回收現(xiàn)金流，采取了打折促銷等更為積極的營銷策略，成交均價同比下降，對房企整體銷售業(yè)績產(chǎn)生了較大影響。2021年大部分房企未能完成業(yè)績目標，銷售額排名前十的千億級房企2021年銷售面積平均同比下降了約3%，但拿地平均價格卻較2020年同期上升了近26%，拿地成本增加進一步壓縮了利潤空間。

??其次是行業(yè)整體杠桿和負債水平仍然偏高。“十一五”至“十三五”時期，滬深上市房企的權(quán)益乘數(shù)分別為3.5、3.6、4.0，2021年為4.1，表明房企一直在持續(xù)加杠桿，2021年前三季度債務(wù)總規(guī)模也已接近11萬億。“三道紅線”調(diào)控以來，雖然房企的負債水平有所下降，但平均負債率仍接近70%，與香港房企平均30%-40%的負債率相比，整體負債水平仍偏高。房地產(chǎn)行業(yè)的負債水平是僅次于銀行和非銀金融行業(yè)的第三高行業(yè)。

??當前和未來一個階段，房企流動性風險仍然不容小覷。2021年，按銷售金額計算，行業(yè)排名前10的房企占比為24.2%，較2020年的26.5%下降2.3%，頭部房企銷售增速罕見出現(xiàn)負增長，多數(shù)房企全年平均業(yè)績目標完成率不到90%。2021年前三季度，滬深上市房企預收賬款均值為2.05億元，同比下降61%，除2020年最低增速。2022年上半年房企經(jīng)營壓力依然較大，特別是銷售疲軟和現(xiàn)金流緊張，2月份重點房企銷售金額環(huán)比下降24%，同比下降47%。房企流動性緊張問題可能會明顯削弱其償債能力。

??第三是部分房企償債壓力和融資難度較大。2022年房企將在一季度、三季度迎來償債高峰，重點房企信用債、海外債合計到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元，將面臨巨大的債務(wù)壓力。由于融資和銷售兩端運行均不暢，房企的資金狀況持續(xù)緊張。2022年前2個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降近兩成。其中，國內(nèi)貸款下降21.1%，自籌資金下降6.2%。

??一方面，受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，傳統(tǒng)涉房融資渠道均已收緊，導致融資規(guī)模顯著下滑。另一方面，受國際局勢、疫情反復、房地產(chǎn)項目爛尾停工事件頻發(fā)影響，購房者信心不足，2022年前2月定金及預付款、個人按揭貸款分別下降27%和16.9%，銷售依然低迷。同期，房企信用債發(fā)行規(guī)模同比下降六成。參考過去十年中三個類似周期（2012、2015和2018）的房企開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，預計2022年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款增速依然維持低位增長，房企自籌資金可能負增長。

??綜上所述，2022年部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨不小的經(jīng)營虧損風險、流動性短缺風險和債務(wù)違約風險，需要采取針對性的政策舉措加以有效緩釋。

??2.房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應(yīng)更加突出市場化和因城施策

??當前宏觀經(jīng)濟面臨多重嚴峻挑戰(zhàn)。國內(nèi)疫情反復令內(nèi)需疲軟，俄烏沖突導致外部需求不穩(wěn)，全球通脹高企抑制需求和投資，美聯(lián)儲加息帶來世界經(jīng)濟增長下行壓力。今年國內(nèi)穩(wěn)增長目標實現(xiàn)存在較大困難，需要政策進一步加大調(diào)節(jié)力度。房地產(chǎn)政策應(yīng)更加凸顯穩(wěn)增長要求，因城施策松動需求端限制政策，有效拉動投資與消費，促進內(nèi)需增長。

??針對當前房地產(chǎn)市場存在的問題與風險，建議維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預期—>釋放合理購房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑，精準施策；在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，突出“因城施策”。近年來，在“房住不炒”政策實施中，部分城市存在的問題是在需求端過度著力，部分壓抑了居民合理購房需求。而問題更大的則是“因城施策”在相當部分城市未能真正落地實施，依然是“一刀切”。因此當前和未來一個階段，房地產(chǎn)市場政策調(diào)控應(yīng)針對全國房地產(chǎn)市場分化的特點，差異性地推出相關(guān)政策舉措。在此提出以下四大類共十五條建議：

??☆ 第一類，切實因城施策，改善住房需求，扭轉(zhuǎn)悲觀預期。

??建議一：提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求。

??商業(yè)銀行應(yīng)充分理解“貸款集中度”管理的要求，在關(guān)鍵指標不觸及警戒線的情況下，增加對住房領(lǐng)域的按揭貸款支持；適度下調(diào)房貸利率，落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策。建議有條件的地區(qū)，進一步放寬公積金貸款門檻，例如下調(diào)首付貸或者二套房貸款比例，尤其是增加對新市民的公積金貸款額度和住房補貼力度。

??建議二：加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度，下調(diào)庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例。

??當前國內(nèi)樓市過熱的問題是局部性的，大部分城市面臨的是房價進一步下行的壓力。為此，對樓市相對冷清、去庫壓力較大的地區(qū)可以加大政策松綁的力度。對于剛需購房首付比例可降至二成五或二成。限購、限售等政策亦可考慮予以適當放松，減輕購房者購房成本。

??建議三：對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策。

??當前大部分一線和強二線城市短期可售商品房庫存不足1年，短期內(nèi)無法根本解決中長期庫存偏緊的問題。如果采取寬松的住房管理模式，刺激需求擴張，誘發(fā)資金違規(guī)進入各大重點城市的樓市，從而可能會引發(fā)新一輪“漲價潮”，因此應(yīng)嚴格執(zhí)行二手房成交參考價或進行價格核驗，擴大覆蓋熱點樓盤范圍，合理引導和穩(wěn)定市場價格預期。

??建議四：大力發(fā)展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持。

??以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。發(fā)揮開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等作用，遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，加大保障性租賃住房金融支持力度，以滿足相關(guān)層次人群的住房需求。

??建議五：擺正房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，金融政策應(yīng)對房企進行公允評估。

??相當部分房企依然堅守主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健，為整個房地產(chǎn)行業(yè)保持健康發(fā)展做出了貢獻，但在此輪周期中不可避免地遭受到負面沖擊，承受了很大的現(xiàn)金流和融資壓力，從而誘發(fā)了經(jīng)營不善、項目爛尾、債務(wù)違約等問題。對此，金融機構(gòu)趨向于收緊金融資源，房地產(chǎn)行業(yè)遂易出現(xiàn)惡性循環(huán)的苗頭。因此，監(jiān)管層有必要進一步明確房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位，金融機構(gòu)應(yīng)對房企的主體作出公允合理的評估，以助力市場重拾信心，提振市場樂觀預期。

??☆ 第二類，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，穩(wěn)妥化解債務(wù)風險。具體包括以下五條建議。

??建議六：商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求。

??2021年，房企開發(fā)貸余額增速僅為0.9%，商業(yè)銀行對房企的資金支持是遠遠不夠的。商業(yè)銀行需擺脫“一刀切”的固有思維定式，改善風險偏好，合理評估房企信用狀況和還款能力，增加對資質(zhì)優(yōu)良的房企提供足夠的貸款支持，改善房企融資環(huán)境。

??建議七：開發(fā)貸實施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購貸款。

??有必要加大對資質(zhì)優(yōu)良房企的信貸支持。針對全國大型房企，特別是全國排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項目，加大銀行開發(fā)貸支持力度，改善現(xiàn)金流壓力，逐步起到穩(wěn)定房企經(jīng)營預期的作用。鼓勵金融機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??建議八：嚴禁商業(yè)銀行及金融機構(gòu)隨意停貸、抽貸。

??在經(jīng)濟下行壓力較大的周期內(nèi)，商業(yè)銀行擔憂不良資產(chǎn)可能上升，往往會針對某些行業(yè)和領(lǐng)域急于收回貸款，當前房地產(chǎn)貸款和信托貸款便存在此類隱性風險。建議運用合理的內(nèi)審和風險評估機制，站在紓困、解困的角度最大限度幫助企業(yè)擺脫困境，切實做到不停貸、不抽貸，保持預期穩(wěn)定。

??建議九：對資質(zhì)優(yōu)良的房企增加直接金融支持。

??在當下債務(wù)風險偏高的背景下，可以考慮加快發(fā)展房企直接融資。其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應(yīng)鏈金融等。可以考慮合作開發(fā)、分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股，以及借鑒海外經(jīng)驗，合理運用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式，來優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，拓展房企多元化資金來源，加大直接金融支持力度。

??建議十：放松預售資金監(jiān)管標準。

??當前我國房地產(chǎn)行業(yè)風險主要集中在個別房企。為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足導致項目爛尾，具體措施可以包括允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，適度降低預售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預售門檻、加快預售證審批等，在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性。

??建議十一：加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。

??針對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)短期現(xiàn)房庫存偏緊的問題，金融支持的重點方向可作適當調(diào)整，即將有限的金融資源更多地投向地產(chǎn)項目的建設(shè)后期。長期現(xiàn)房庫存不足的問題是推升房價較快上漲的動因之一。截至2022年2月，商品房銷售面積（過去12個月合計）為17.78億平方米，超過待售面積加上竣工面積15.71億平方米，表明短期內(nèi)一定程度上呈現(xiàn)出供給不足。為此，可以考慮針對在建、續(xù)建房地產(chǎn)項目的后半段建設(shè)提供有力度的金融支持。

??☆ 第三類，盤活土地市場，放松土拍規(guī)則，增加土地供給。

??建議十二：盤活存量建設(shè)用地，推動存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。

??建議減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。盡快制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來增值收益分配的切實可行的辦法。重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用，針對未開發(fā)房地產(chǎn)用地，允許合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。

??建議十三：各城市酌情對現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴苛的條款做出適當調(diào)整，降低參拍門檻。

??例如，可考慮取消或調(diào)整競高標準建設(shè)方案、競自持或配建、現(xiàn)房銷售等部分較為嚴苛的條款，為房企留出更多的利潤空間。建議適當降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，助力房企控制拿地成本，從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性。

??建議十四：將土地限價的側(cè)重點向“招拍掛”價格管理傾斜。

??2021年四季度，全國土地成交溢價率不足3%，但土地掛牌拍賣價格同比上漲依然在10%以上，即房企拿地的溢價控制住了，但土地價格總體仍出現(xiàn)了一定程度的上漲。現(xiàn)行并未真正實現(xiàn)“穩(wěn)地價”的目標。建議相關(guān)部門對各地“招拍掛”價格（競價前）變動予以管控，適度放寬土拍溢價空間，提高房企拿地積極性。

??☆ 第四類，綜合考量和積極構(gòu)建房地產(chǎn)市場風險監(jiān)測體系。

??建議十五：建立因地制宜、動態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風險監(jiān)測體系。

??考慮到我國市場存在的差異性，應(yīng)結(jié)合各地實際情況，對房地產(chǎn)市場供需走勢與供需結(jié)構(gòu)變化進行具體分析。根據(jù)行業(yè)遇到的實際金融風險，剖析各地成因，建立動態(tài)風險監(jiān)測體系，及時地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風險。針對監(jiān)測與評估的結(jié)果及時調(diào)整金融資源的分配，確保房地產(chǎn)金融的安全與發(fā)展。

??植信投資研究院高級研究員耿欣欣、植信投資研究院研究員李曉晴對本文亦有貢獻。