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??“今年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)作同比，應(yīng)該還是要提出為6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%。”第十一屆、十二屆全國政協(xié)委員、政協(xié)參政議政人才特聘專家，中國財政學(xué)會原副會長兼秘書長賈康日前接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時這樣表示。

??在賈康看來，中國如果不出特別大的問題，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還相當(dāng)可觀，因為真實城鎮(zhèn)化水平不是常住人口城鎮(zhèn)化率65%左右；未來20年，700多個城市的均價曲線還會上揚；2022年或許能夠看到房地產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的方案公之于世。

??一、預(yù)計今年經(jīng)濟(jì)增速至少不低于5.5%

??《中國房地產(chǎn)金融》：今年的經(jīng)濟(jì)整體的增速目標(biāo)，建議設(shè)定在多少？

??賈康：今年中國經(jīng)濟(jì)增長引導(dǎo)性的速度目標(biāo)，還有待于兩會上通過官方口徑做宣布。我自己作為研究者如作推測與建議，今年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)作同比，應(yīng)該還是要提出為6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%。直觀上，是在2021年比2020年同比增長8.1%以后，速度有所下調(diào)，因為2021年的增長是在2020年發(fā)生疫情沖擊之后，在比較低的基數(shù)上出現(xiàn)的8%以上的增長幅度，如果把2020和2021年兩年平均，再和2019年相比，這個增長速度也就是5%出頭，而如果中國繼續(xù)處理好復(fù)工復(fù)產(chǎn)的這樣一個過程，2022年的年度經(jīng)濟(jì)增長速度似乎把主觀的努力加上客觀的可能合并在一起考慮，我覺得至少應(yīng)該提5.5%以上，或者說5.5%~6%的區(qū)間，這是一個應(yīng)爭取的目標(biāo)。

??如果按這樣一個目標(biāo)來匹配宏觀政策的話，財政政策這方面，赤字率我已經(jīng)提到了，應(yīng)該還是在3%以上，也不排除比去年的3.3%的赤字率再抬高一些。貨幣政策總體的要求，肯定要體現(xiàn)在保持流動性合理充裕上，這是一個我覺得在達(dá)到年度增長目標(biāo)這方面，兩大宏觀政策搭配的一個粗線條的框架。

??二、預(yù)計2022年的赤字率仍然會在3%以上

??《中國房地產(chǎn)金融》：怎么評估2022年中國經(jīng)濟(jì)的走勢？

??賈康：當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)按照中國決策層的基本表述，是有三重壓力，在需求方面是收縮的，供給受到?jīng)_擊，而預(yù)期是轉(zhuǎn)弱的，那么對應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，在財政政策與貨幣政策來看，一定是要實行一定的擴(kuò)張。

??在總體上中國現(xiàn)在客觀需要的“穩(wěn)”字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)、使經(jīng)濟(jì)增長保持在合理區(qū)間這樣一種中央指導(dǎo)精神之下，財政政策方面，管理部門已經(jīng)突破了3%這樣一個赤字率的心理關(guān)口，這幾年一直是在3%以上，我估計今年仍然會在3%以上。上一年是要求在3.2%~3.3%，大概這個水平，是從2020年大疫之年前所未有的3.6%以上的赤字率稍有下調(diào)，今年不排除比去年的赤字率再高一些或者至少要持平，這是財政政策的一個基本姿態(tài)。

??貨幣政策方面，也可能繼續(xù)沿用“穩(wěn)健”這樣一個說法，但是貨幣政策一定會在保持流動性合理充裕這方面出更多的措施。最近一些跡象已經(jīng)非常明顯，比如于房地產(chǎn)市場上管理部門、領(lǐng)導(dǎo)層明確給出信息，要以投融資保障房地產(chǎn)市場的剛需得到滿足；在住房按揭貸款的利率方面，已經(jīng)出臺了降低利率的措施；中國人民銀行的領(lǐng)導(dǎo)層給出了一系列信號，在貨幣政策這方面要更加寬松，要支持方方面面發(fā)展的融資需要。這是一個大概的框架。

??《中國房地產(chǎn)金融》：近兩年，中小微企業(yè)生存與發(fā)展情況不容樂觀？

??賈康：大量中小微企業(yè)運行確實存在一些突出的問題——在財政貨幣政策配合之下，要支持小微企業(yè)受疫情沖擊后能夠繼續(xù)生存和發(fā)展。在2020年，已經(jīng)有中央政府籌集資金然后直達(dá)到基層，給小微企業(yè)提供財政貼息的優(yōu)惠貸款這樣的舉措。這樣一些經(jīng)驗，在中國還會繼續(xù)總結(jié)，還會在必要的時候加以運用，并考慮到支持全局的穩(wěn)定運行與就業(yè)需要來掌握好它的力度。

??民生方面，還有其他社會保障的事項，在中國也都肯定要進(jìn)一步考慮，在體制建設(shè)和管理水平提高這兩方面相結(jié)合。比如說中國的基本養(yǎng)老，怎么應(yīng)對老齡化這樣一個發(fā)展趨勢來覆蓋全民，形成一個更合理、更符合基本公共服務(wù)均等化的體系；中國于城鄉(xiāng)間，怎么樣在社會保障的各個事項上逐漸減少兩方的差異化。

??三、中國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還相當(dāng)可觀

??《中國房地產(chǎn)金融》：如何理解中央提出的“適當(dāng)超前安排基礎(chǔ)設(shè)施的投資”？

??賈康：在今年，我估計中央經(jīng)濟(jì)工作會議既然已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要適當(dāng)超前安排基礎(chǔ)設(shè)施的投資，那么這里面很多的基礎(chǔ)設(shè)施投資就是覆蓋在廣義的房地產(chǎn)業(yè)界，這里面包括狹義的房地產(chǎn)，也包括更廣義要納入的建筑業(yè)。這些投資會使2022年之中，努力扭轉(zhuǎn)上一年度下半年這個業(yè)界的低迷走向。

??還有，就是跟它相匹配的結(jié)構(gòu)優(yōu)化的事情，肯定還會加以注意，比如新基建，比如制造業(yè)這方面要升級發(fā)展，一些像產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)這樣的新基建，和傳統(tǒng)老基建它們怎么樣成龍配套，在中國有效投資的空間里會得到進(jìn)一步的發(fā)掘。所以，不動產(chǎn)概念之下中國的市場表現(xiàn)，我估計在2022年和2021年相比，它有相對而言令人看好的這樣一個發(fā)展趨勢。

??我們還得密切關(guān)注下一階段有關(guān)管理部門具體工作傳出的信息和一些具體的要領(lǐng)，但是總體來說，我認(rèn)為勢在必行的是，從宏觀政策的擴(kuò)張和寬松，以及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)含的這樣一個維持經(jīng)濟(jì)增長速度在合理區(qū)間的非常明顯的目標(biāo)，實際上有穩(wěn)中求進(jìn)而穩(wěn)定壓倒一切效應(yīng)的指導(dǎo)方針來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)界在2022年應(yīng)該努力恢復(fù)到前些年總體來說的投資和發(fā)展走向上升的趨勢。

??再往后，我認(rèn)為中國如果不出特別大的問題，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還相當(dāng)可觀，因為中國的真實城鎮(zhèn)化水平不是常住人口城鎮(zhèn)化率65%左右，它前面有一個低得多的戶籍人口的城鎮(zhèn)化率，只有44%出頭——換一句話說，14億中國人里面大多數(shù)還沒有取得城市戶籍，未來的幾十年里，已經(jīng)在前面進(jìn)城的3億人，要讓他們?nèi)〉脩艏瑥亩〉没竟卜?wù)均等化的待遇，這要有很多的供給以有效方式再提供出來，還要準(zhǔn)備接納未來還有3億-4億的人從農(nóng)村區(qū)域進(jìn)入城鎮(zhèn)成為市民，需要更便捷地讓他們享受這個基本公共服務(wù)均等化的待遇，所以，大量的投資必須多輪安排。相關(guān)的投資機(jī)會，以及為投資所做的融資支持的機(jī)會，還會不斷呈現(xiàn)出來。

??四、700多個城市均價曲線會繼續(xù)上揚

??《中國房地產(chǎn)金融》：去年以來，以恒大為代表的房企的債務(wù)危機(jī)引發(fā)了市場的顛簸，您如何看未來房價走勢？

??賈康：在這次波動以后，應(yīng)該是有一個伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)界繼續(xù)發(fā)揮支柱作用的這個特征，而得到長足發(fā)展的一個至少十幾年到二十年的曲線上升階段。

??我所說的這個曲線上升，具體到量值上，是可以把中國700多個城市合計的房地產(chǎn)業(yè)界土地開發(fā)以后形成不動產(chǎn)成品進(jìn)入交易市場的成交平均價格，看作一個變量指標(biāo)——如果把700多個城市成交均價看作一個代表性的指標(biāo)，我認(rèn)為在未來的十幾年之內(nèi)，它還會呈現(xiàn)一個長期視野內(nèi)所謂上揚曲線的基本模樣，即這個曲線在700多個城市的均價上來看還會往上走。但是要特別注意，在從這個均價看出整個經(jīng)濟(jì)景氣水平和房地產(chǎn)業(yè)界的成長性的同時，它已經(jīng)伴隨著一個在中國早已經(jīng)被人們所議論的結(jié)構(gòu)化差異，即700多個城市里面有“冰火兩重天”的分化格局。

??現(xiàn)在就應(yīng)該更多地注意，如果針對中國的房地產(chǎn)這樣一個概念，考慮自己的投融資怎么出手的問題，就絕對不能看那700多個城市的均價曲線的情況，而一定要具體到你是盯著哪線的城市，一線城市里哪個具體的城市，具體城市里的哪個具體地段，這個地段你要開發(fā)的具體項目特征等等，一定要具體分析，然后才可形成合理的定制化方案。管理部門現(xiàn)時在政策方面，也已經(jīng)有個說法叫做“一城一策”或者叫“因城施策”。那也是特別注意到了冰火兩重天格局之下，不能再一概而論關(guān)于房地產(chǎn)這方面投資策略和政策設(shè)計的具體要領(lǐng)了，一定要對火、對冰、對具體的城市做定制化的分析和方案設(shè)計。

??但是從總體的發(fā)展來說，我也注意到，相關(guān)的為解決冰火兩重天所帶來的困擾，使中國房地產(chǎn)市場以后能得到健康的、有長效機(jī)制特征的發(fā)展這方面，中央過去已經(jīng)明確表述的一個重要問題，就是打造長效機(jī)制必須注重基礎(chǔ)性制度建設(shè)。這樣一個看法，實際上是要解決治本的問題。這是在對中國房地產(chǎn)以后怎樣健康發(fā)展這個問題作考慮的時候，我們一定要牢記在心的：必須把深化改革的制度創(chuàng)新，和城鎮(zhèn)化的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)界的發(fā)展，放在一起來綜合考慮。

??五、2022年或能看到房地產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的方案

??《中國房地產(chǎn)金融》：目前看來，房地產(chǎn)稅改革與試點比您原來預(yù)想的要往后些。您預(yù)計房地產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的具體方案在什么時候會公之于世？

??賈康：這一輪試點，特別明確地說，五年為期，那么既不特別急，也不是遙遙無期。

??我理解五年為期這個過程中間，走到兩年、三年，就應(yīng)該有初步的經(jīng)驗總結(jié)，到了四年多接近五年的時候，就應(yīng)該有條理化的、相對成熟的經(jīng)驗總結(jié)的一套基本認(rèn)識。這種經(jīng)驗總結(jié)拿來是要做什么呢？是要以更豐富的本土經(jīng)驗去支持全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅立法。對這個雙管齊下的相互間關(guān)系，應(yīng)該做這樣一種理解。所以，我認(rèn)為在時間表上最大的可能性，就是試點的擴(kuò)圍會先行。

??在實際掌握上，有收縮性效應(yīng)的政策會慎重出臺，所以，什么時候試點擴(kuò)圍的具體方案公之于世？可能比原來預(yù)想的要往后些，更審慎考慮一下。我仍然認(rèn)為不出特別的意外的話，在2022年，我們或許能夠看到這樣一個試點擴(kuò)圍的方案公之于世。因為它是個年度的征稅，哪怕到了第三季度、第四季度宣布出臺，都來得及對全年覆蓋的時間段，來開征試點擴(kuò)圍地區(qū)的房產(chǎn)稅——實際上就是現(xiàn)在說的保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。統(tǒng)一的立法，會隨著本土經(jīng)驗的豐富，進(jìn)一步考慮又積極又穩(wěn)妥地跟上來。