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??加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)進(jìn)一步深化住房制度改革、探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式和實(shí)現(xiàn)住房高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)。黨的二十大報(bào)告對(duì)增進(jìn)民生福祉、提高人民生活品質(zhì)做出了一系列重大部署，強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。在租購(gòu)并舉的背景下，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)加快從產(chǎn)品、交易、運(yùn)營(yíng)到管理全鏈條數(shù)字化，有利于讓城鎮(zhèn)居民特別是新市民“租得到、租得穩(wěn)、租得好”，有助于實(shí)現(xiàn)更高水平的住有所居。

??一、加快產(chǎn)品數(shù)字化，高效滿(mǎn)足多元化的租住需求

??隨著我國(guó)城市化持續(xù)推進(jìn)和人口結(jié)構(gòu)及生活方式發(fā)生變化，更加多元化的租住需求加快涌現(xiàn)。一是在人口凈流入較多的大城市，新市民、藍(lán)領(lǐng)工人及新畢業(yè)大學(xué)生等群體對(duì)“一張床”“一間房”及單身公寓的租賃需求十分強(qiáng)烈。二是家庭小型化、人口老齡化帶來(lái)更為多樣化的租賃需求。如一人戶(hù)、二人戶(hù)等小規(guī)模家庭更加傾向租住小戶(hù)型；老年人則更希望租住能提供基本養(yǎng)老服務(wù)的老年公寓。三是收入水平的提升也催生出更多高品質(zhì)的租住需求，希望住房符合私密性好、安全系數(shù)高、提供增值服務(wù)、具有便利化社區(qū)服務(wù)等特征，還需要社區(qū)內(nèi)具備書(shū)吧、咖啡廳、公共客廳等便利化服務(wù)設(shè)施。

??數(shù)字化技術(shù)有助于洞察住房租賃趨勢(shì)、捕捉租住需求、創(chuàng)新租賃住房產(chǎn)品。在傳統(tǒng)租賃模式下，企業(yè)或個(gè)人偏重以存量住房或稍加改造作為房源，根據(jù)實(shí)際需求設(shè)計(jì)和改造住房的能力不強(qiáng)，導(dǎo)致供需匹配效率不高。在數(shù)字化背景下，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能（AI）等新手段，能夠更好地采集、理解和預(yù)測(cè)租戶(hù)需求，提供智慧家居、綠色住宅等新產(chǎn)品。例如貝殼旗下的被窩家裝，利用AI、深度學(xué)習(xí)技術(shù)，基于近十萬(wàn)套室內(nèi)設(shè)計(jì)方案的家裝數(shù)據(jù)，為租戶(hù)提供包含平面方案設(shè)計(jì)、硬裝軟裝搭配、三維裝修效果在內(nèi)的自動(dòng)化設(shè)計(jì)服務(wù)，提升租戶(hù)居住體驗(yàn)。

??二、加快交易數(shù)字化，推動(dòng)租賃經(jīng)紀(jì)行業(yè)提質(zhì)增效

??當(dāng)前租賃經(jīng)紀(jì)行業(yè)已開(kāi)始呈現(xiàn)房源數(shù)字化、交易線(xiàn)上化的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)行業(yè)提高服務(wù)品質(zhì)和效率起到積極作用。

??房源展示環(huán)節(jié)，可通過(guò)虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）等方式全面展示房源信息，將經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)業(yè)水平進(jìn)行量化、可視化，幫助租戶(hù)進(jìn)行決策。例如，貝殼找房通過(guò)樓盤(pán)字典、VR看房、AI講房和全生命周期的真房源校驗(yàn)系統(tǒng)，幫助進(jìn)駐商家提高房源展示和管理能力，不斷改善租戶(hù)的看房體驗(yàn)，當(dāng)前貝殼平臺(tái)基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)近100%真房源率。疫情期間，更多客戶(hù)選擇通過(guò)VR技術(shù)在線(xiàn)看房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前有63.3%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用VR技術(shù)來(lái)呈現(xiàn)房源，有78.8%使用VR技術(shù)進(jìn)行客戶(hù)帶看，大大提高了展示效率。

??交易環(huán)節(jié)，數(shù)字化能夠提高交易達(dá)成的速率和規(guī)范性。線(xiàn)上交易記錄了瀏覽房源、經(jīng)紀(jì)人匹配、實(shí)地帶看到簽約的全流程，可以實(shí)現(xiàn)可視化跟蹤，方便租戶(hù)回看信息，還有助于經(jīng)紀(jì)人復(fù)盤(pán)帶看轉(zhuǎn)化率等指標(biāo)。貝殼找房等企業(yè)從確定成交意向到簽約及打款，已全部實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，比傳統(tǒng)的貸款面簽時(shí)長(zhǎng)平均縮短20%。簽約時(shí)，交易合同根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的合同模板快速成文，后臺(tái)自動(dòng)核查是否符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，專(zhuān)業(yè)人士簡(jiǎn)單審核后即可完成簽約。線(xiàn)上支付租金在提高租客便捷性的同時(shí)，還進(jìn)一步保證了交易的安全性。

??三、加快運(yùn)營(yíng)數(shù)字化，助力租賃企業(yè)專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化發(fā)展

??當(dāng)前我國(guó)住房租賃的機(jī)構(gòu)化占比還有較大提高空間。2020年我國(guó)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供約300萬(wàn)套租賃住房，占全部租賃市場(chǎng)的6%左右。而美國(guó)由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營(yíng)和托管的房源占市場(chǎng)化租賃住房的比重為54.7%，英國(guó)為66%，德國(guó)為48%，日本為83%，法國(guó)為71.2%，明顯高于我國(guó)水平。我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃占比較低，在很大程度上限制了標(biāo)準(zhǔn)化、高品質(zhì)租賃住房供應(yīng)，而盈利難是制約租賃企業(yè)發(fā)展的首要難題。

??數(shù)字化運(yùn)營(yíng)水平的高低是決定租賃企業(yè)能否盈利的重要因素。通過(guò)推進(jìn)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，企業(yè)能降低成本、提高運(yùn)營(yíng)效率，有望破解盈利難題。一方面，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的管理方式，租戶(hù)“找房-看房-簽約-支付-服務(wù)-退租”的全流程在線(xiàn)上辦理，服務(wù)體驗(yàn)更方便、透明，能夠吸引更多租戶(hù)入住，提高企業(yè)營(yíng)業(yè)收入。另一方面，對(duì)于租賃企業(yè)內(nèi)部管理，運(yùn)營(yíng)數(shù)字化將房源管理、租戶(hù)信息、物業(yè)和社區(qū)服務(wù)集成在一個(gè)平臺(tái)，能夠快速理清在營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、財(cái)務(wù)等方面狀況和問(wèn)題，及時(shí)獲取大數(shù)據(jù)支撐運(yùn)營(yíng)策略調(diào)整，提高管理顆粒度和服務(wù)品質(zhì)，更好降本增效。

??此外，“十四五”期間，我國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，上海、廣州、深圳等地保障性租賃住房占全部新增住房的比重都達(dá)到45%左右。大規(guī)模新建籌集的保障性租賃住房，為租賃住房運(yùn)營(yíng)公司通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型獲得長(zhǎng)足發(fā)展創(chuàng)造了重要機(jī)遇。對(duì)于政府部門(mén)，引入成熟專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，有利于降低主管部門(mén)的管理成本，高效解決地方層面的租住痛點(diǎn)，保障新市民、青年人的租住體驗(yàn)，同樣是一種市場(chǎng)化與政策性并重的創(chuàng)新舉措。

??四、加快管理數(shù)字化，推動(dòng)構(gòu)建現(xiàn)代化的租賃監(jiān)管體系

??管理數(shù)字化能夠加強(qiáng)政府部門(mén)對(duì)房源信息掌握和提升對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管能力。目前廣州、杭州、南京等多地已由政府主導(dǎo)構(gòu)建了住房租賃服務(wù)平臺(tái)，提供房源登記、租賃交易、登記備案、租房證明等多項(xiàng)在線(xiàn)服務(wù)，為租戶(hù)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)均帶來(lái)便利。通過(guò)加強(qiáng)多部門(mén)間及與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)，整合房源信息、租賃合同備案信息，有助于建立對(duì)市場(chǎng)租金水平、租賃住房供需變化、經(jīng)紀(jì)人信用狀況等情況的持續(xù)跟蹤，為研判各類(lèi)租賃需求的變化趨勢(shì)、調(diào)整政策奠定基礎(chǔ)。

??管理數(shù)字化能夠加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員和企業(yè)的監(jiān)督管理。基于住房租賃服務(wù)平臺(tái)，建立動(dòng)態(tài)全面的住房租賃信息庫(kù)，有利于落實(shí)行業(yè)準(zhǔn)入、事中事后監(jiān)管、中介信用和激勵(lì)懲戒等監(jiān)管職能，維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序。相關(guān)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員及時(shí)登記和變更信息，對(duì)存在違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員設(shè)置“黑名單”，有助于實(shí)現(xiàn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

??管理數(shù)字化還能加大對(duì)法規(guī)政策的宣傳力度。在租購(gòu)并舉背景下，住房租賃制度體系化建設(shè)不斷加快，通過(guò)信息化網(wǎng)絡(luò)化手段，可以提高法規(guī)文件公示解讀的時(shí)效性，鼓勵(lì)各方維護(hù)自身合法權(quán)益，為市場(chǎng)主體參與租賃住房發(fā)展提供穩(wěn)定預(yù)期。此外，筆者認(rèn)為還有助于做好租賃政策理念和需求引導(dǎo)，配合基本公共服務(wù)逐步均等化，讓“租挺好”理念深入人心。

??（作者王微為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、研究員，金浩然為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員）