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??“提前還貸”“提前還貸比借錢難”在2023年開年登上各大社交平臺熱點話題，同時關于調降存量房貸利率的呼聲日漸高漲。

??針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監會近日召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。

??存量房貸利率到底能不能下調？銀行又該如何應對目前的“提前還貸潮”？對此，中國房地產報記者采訪了植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平、上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰、思睿集團首席經濟學家洪灝展開討論。

??存量和新增房貸利差拉大是主因

??中國房地產報：春節過后，全國各地涌現“提前還貸潮”，主要受哪些因素影響？

??連平：一是存量房貸利率與新增房貸之間的利差較大。始于2021年三季度末的房貸利率下調周期，到2022年12月末，新增個人住房貸款平均利率累計降幅在125bp左右，部分購房者選擇提前還貸主要是節省長期房貸的利息支出。二是過去一段時間國內宏觀經濟放緩，資本市場投資回報率有所下降，并且存在一定投資風險，導致這部分群體對未來投資市場預期回報偏悲觀，部分存量購房者通過理財收入、資本市場投資收益等渠道獲得的投資回報覆蓋貸款本息支出的能力明顯下降，因此選擇收回投資資金提前還貸。最近有部分機構為存量購房者提供按揭貸款置換的行為，也是引發局部提前還貸行為的一個重要因素。

??陳杰：根本來說是貸款者感覺提前還貸更劃算，能在滿足同樣理財目標下減少支出成本，在資金各種配置中讓成本最小化、收益最大化，是自身理性的表現。大部分存量按揭貸款的利率與新增按揭貸款的利率方差較大，也與市面上其他可以獲得的融資方式比如信用貸、消費貸的利率差別較大，這是最直接的觸發原因。當前其他資產端投資收益率下行嚴重，按揭貸款利率與之形成鮮明對比，相對機會成本就顯得高起來，但凡還有余錢，不如就用來償還房貸，這是這輪還貸潮區別之前的一個特別背景。

??另外，房價上行預期減弱，房貸利率對比反差大，挫傷了投資者用高機會成本的杠桿資金投資購房的積極性。去年以來大部分城市的房價走弱，近期也還沒有看到特別明顯的反彈跡象。在房價上升期間，利用杠桿去購買資產，只要借貸利率低于資產預期上升速度，都是理性的，享受杠桿放大收益。但如果房價平盤甚至下行，再用高機會成本的資金來進行購房投資就不劃算了。

??洪灝：其實還是因為房貸利率預期下行，存量和新增房貸利差越拉越大，導致購房者提前還貸的意愿加強。很多購房者堅持提前還貸還與銀行理財收益持續下滑有關，此前雖然房貸利率相對較高，但銀行理財產品收益也較高，許多購房者選擇將手中存款購買理財產品，來賺取利息差。現在理財收益持續下滑，與其將手中存款購買理財產品，不如提前還貸減少損失。去年全國住戶存款增加18萬億元，提前還貸可以理解成“變相理財”，是老百姓基于當下市場對自身財務投資的合理安排，無需過多解讀。

??下調存量房貸利率對銀行來說是“割肉”

??中國房地產報：現在調降存量房貸利率的呼聲漸高，到底可不可以下調？

??陳杰：這完全取決于銀行自身的風控能力。存量個人按揭貸款利率跟著市場利率走勢下調，對銀行來說不僅是“割肉”損失收益的問題，主要是房貸是銀行的優質高收益資產，無論資產占比還是收益占比都很高，在大銀行資產占比普遍在30%左右（中等上市銀行在25%左右），收益占比還更高，會對其流動性和資金配置造成很大沖擊。一般銀行即使想“讓利”或與貸款者“同克時艱”，也不敢輕易開啟存量房貸利率調整。

??另外，存量的浮動利率房貸雖然有自動鎖定LPR機制，但各個銀行往往會有附加利率，這個附加利率導致存量房貸與新增房貸還是有利差。錨定LPR的存量房貸利率一年才調整一次，存量房貸利率調整與新增房貸利率之間有較長的時間差，所以LPR機制也擋不住貸款者考慮提前還貸。

??連平：目前來看調整存量房貸利率的主要手段是調降LPR中長期基準利率，今年央行仍有小幅下調的可能性，商業銀行主動調整房貸利率概率偏低。考慮到當前全國個人住房貸款余額達到38.8萬億元，占全國金融機構貸款余額的18.1%，體量龐大，涉及商業銀行盈利和息差收入占比較大，一旦調整存量房貸利率，短時間內對商業銀行的經營情況將產生較大的波動和影響，不利于銀行體系的穩定，因此短期內全面推行存量房貸利率調降的概率較低。

??洪灝：以前沒有調降存量房貸利率的先例，我個人也不是很贊同這么操作。存量購房者可以提前還貸甚至是想辦法“轉貸”來替換掉高利率，但要求下調存量房貸利率跟房子降價去大鬧售樓處是一個邏輯。銀行也缺乏降低存量房貸利率的動力。存量房貸客戶還是按照當時貸款合同利率執行，如果合同利率為浮動利率那可以享受到利率下降的優惠。從目前市場來看，2023年LPR仍有較大下調的可能性，可以進一步帶動房貸利率下行。

??中國房地產報：房貸利率下行引發的提前還貸事件不斷，對銀行有何影響？銀行應該如何應對？

??洪灝：直接影響銀行的收入。在經濟增長放緩的大環境下，銀行的個人房貸業務是風險較低、收益相對較高的長期穩定優質資產。增量房貸申請量下降，存量房貸被提前償還，銀行收益自然受到影響，也考驗銀行資產負債管理的能力。

??連平：目前還不清楚具體提前還貸的金額，但提前還貸這個話題并不是第一次出現，以往類似的房貸利率階段性下行周期中也偶有發生，提前還貸需要有流動性條件和付出一定的成本，從歷史來看對銀行影響有限。商業銀行還是應當按照已經簽署的合同約定及相關條款，做好購房者提前還款的工作。

??陳杰：我認為有條件的銀行，適當主動進行存量房貸利息成本的階段性減免或提供一定的優惠，讓貸款者觀望一下再做決定，市場下行要多方一起共擔成本。另一方面，銀保監會要組織在銀行全行業內考慮研究，增加存量房貸利率基于LPR機制的調整次數、縮短調整周期，部分消除貸款者因為新舊房貸利差長期存在而產生的提前還貸動機。

??提前還貸潮對樓市影響不大

??中國房地產報：這一輪“提前還貸潮”對樓市影響幾何？

??連平：提前還貸對樓市的影響只是階段性的，難有大的擾動。樓市運行關鍵看政策、周期性和需求等因素。隨著國內宏觀經濟形勢好轉，包括房地產市場本身有望在今年二季度觸底企穩，資本市場信心回升帶動整體風險資產回報率的改善，后續考慮提前還貸的群體會逐步減少。當前房地產市場正從全面下行逐步轉向復蘇，但仍然不能低估房地產市場復蘇所面臨的阻力和潛藏的風險。下一個階段政策應針對不同住房需求精準實施，進一步加大供給側金融政策支持力度，促進政策加快步伐有效落地。

??洪灝：提前還貸潮對樓市整體影響不大。房地產行業正在政策支持下緩慢復蘇，盡管目前政策支持力度相當大，但相較于2014年房地產耗費一整年時間修復，眼下房地產面臨的很大挑戰，這也使得我們對復蘇所需的時間應有客觀的預期。這一過程也是信心逐步修復的過程，亦是以房地產投資周期最終越過其拐點逐步恢復的過程。盡管從中長期維度審視，房價大幅上漲的可能性較低，但城鎮化進程和改善性住房需求仍存，房地產依然可能會迎來一個恢復期。

??陳杰：提前還貸本身不會直接影響樓市復蘇，但要小心存在金融降杠桿機制對宏觀經濟的影響。在房價上升時，大量居民進行按揭貸款，表面是用房子進行抵押，實際是用未來預期收入流的貼現進行抵押，大大增加了銀行可發放貸款能力，銀行體系資產負債表為此擴表，引發了連環系列的資金擴張，帶來了社會上資金流動性很充足，所以房地產在這個層面上是起到了金融加速器的作用。但如果購房者大規模提前還貸，相當于提前提取儲蓄的另一面，同樣帶來銀行體系資產負債表縮表，產生連鎖反應，帶來貨幣流動性下降，事實上起到了金融減速器的效應，通過這個機制，可能會對恢復樓市乃至恢復經濟都產生一定的抑制作用。

??當前一方面要穩定樓市，并徹底消除爛尾樓可能出現的風險；另一方面還要從宏觀經濟基本面著手，穩定了經濟，股市和理財產品收益率回升，收入預期看好，并同時做好社會保障體系建設，讓人們敢買房敢改善住房，那提前還貸潮就會消減不少。