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??5月8日，金地（集團）股份有限公司（以下簡稱“金地集團”，600383.SH)召開了網上業績說明會。2022年，雖然增收不增利，但該公司的銷售排名前進到了行業第七。

??金地集團董事長凌克沒有透露今年的銷售目標，他表示，今年以來，公司的整體來訪和銷售數據呈現回暖趨勢，“五一”的銷售表現也優于去年同期表現。但市場環境依然嚴峻，“當下還難以對行業的系統性持續改善持明顯積極態度。”

??雖然市場的拐點尚未出現，但企業不能停步。凌克在年初就說過，房企經營就像踩單車，不前行就會跌落。“地產公司要生存，就要努力做一些優質的投資。”在當前這個階段，優質的投資指的是一線和強二線城市的主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目。

??為了不“跌落”，今年前4個月，金地集團積極參與重點城市土地出讓，土地總投資額已超過87億元。

??2022年收入1200億元 利潤水平回落

??業績公告顯示，2022年，金地集團實現營業收入約1202億元，同比上升約21%，房地產項目結算面積616.67萬平方米，同比上升9.4%，結算收入1091.8億元，同比上升23.6%，房地產業務結算毛利率為19.96%。受市場下行影響，該公司實現歸屬母公司的凈利潤約61億元，同比下降35%。

??有投資者關注到，2022年，在毛利率同比基本持平的情況下，金地集團的凈利率依然在下行。金地集團財務負責人韋傳軍解釋，由于行業價格普遍下降，導致期內資產減值損失同比大幅增加，公司還同步計提了信用減值損失，因此信用減值損失亦同比大幅增長。此外，公司投資的聯合營公司結轉收益隨行業收益同步下降，兼之結轉的聯合營項目分布結構與2021年不同，也導致權益法下確認的投資收益同比下降。這些因素導致了凈利率的同比下降。

??據了解，2022年，光是存貨跌價準備，金地集團就計提了35.2億元，整體資產減值準備的計提額高達49.6億元，減少了2022年歸屬母公司凈利潤約38.8億元。

??韋傳軍表示，近年來，在“房住不炒”和因城施策的調控基調下，房地產市場平穩運行，行業整體的平均利潤水平逐步回落，頭部房企的利潤水平也逐步下滑。未來，金地集團將通過提高投資質量、向管理要效益、提升周轉水平等方面改善整體利潤表現。

??除卻利潤指標，2022年，金地集團的經營業績還是有不少可圈可點之處。截至報告期末，該公司經營活動產生的現金流量凈額約199億元，同比增長111.8%，持有貨幣資金約545億元，其中預售監管資金77.4億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.13倍。剔除預收款項后，該公司實際資產負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，債務融資加權平均成本為4.53%。截至報告期末，其有息負債合計1152.16億元，同比下降約8.3%，

??凌克沒有回應對金地集團業績表現是否滿意的問題，只表示在行業持續調整的2022年，公司全年業績同比降幅（-23%）低于行業TOP20房企平均水平（-36%），銷售排名較2021年有所提升。

??金地集團2023年的銷售目標也沒有對外披露。凌克透露：“目前公司可售資源仍較多集中在一線與強二線城市，我們也在積極參與重點城市土地出讓，以上均對公司2023年銷售業績形成強有力支撐。”

??把控投資質量調整收入結構

??雖然已走過行業最寒冷的冬天，但金地集團的管理層認為2023年也難言輕松。該公司在年報中表示，在國家擴大內需、強化“內循環”的戰略支撐下，貨幣政策會有一定的發力空間，房地產行業的調控政策也將會在“房住不炒”的大前提下持續寬松。“但我們清醒認識到，行業的劇烈調整影響深遠，在需求疲弱的大背景下，房地產企業仍會面臨較大的經營壓力。”

??在金地集團看來，房地產行業正面臨整體規模增速顯著放緩的發展態勢，有質量的增長將成為市場參與者謀求長期發展的重要著眼點。開發企業需要繼續堅持提升產品競爭力和盈利能力，同時還需持續探索新的發展模式，在立足住宅主業的前提下，緊跟客戶需求，大力挖掘存量資產運營價值，提高開發主業服務的附加值。

??面對地產行業收益率逐漸降低、住宅開發業務進入下行通道的新形勢，金地集團計劃穩步調整發展模式，以實現利潤總額和總規模的持續均衡增長。一方面，通過提高投資質量和經營效率來實現均衡發展的目標。另一方面，積極調整收入結構，配置合適資源布局自持資產、服務、科技等業務賽道。

??把控投資質量是金地集團這兩年的重點工作。2022年，該公司進一步聚焦上海、北京、深圳等高能級城市，全年新增總土地儲備約248萬平方米，其中的95%均位于核心一二線城市。截至報告期末，其總土地儲備約5182萬平方米，位于一二線核心城市的土儲占比達到71%，剩余約30%主要位于長三角和珠三角的經濟基本面好、產業有支撐的三四線城市。

??有機構表示，金地集團2022年的拿地權益金額約為90億元，對比過去每年400億元至500億元的權益投資金額有明顯下降，但拿地毛利率預計達到25%以上，相比往年拿地毛利率處于最高位。

??按照凌克的說法，2023年，金地集團要主動把握土地投資機會，但投資要求也會進一步提高，必須兼顧安全性、流動性。具體來說，在城市選擇上，優選基本面強、市場波動趨勢向好的一線及強二線城市；項目選擇上，聚焦需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經營層面，項目也要能夠實現快開盤、快銷售和快回款。可以看到，今年以來，該公司購置的土地均位于西安、杭州、東莞、上海等熱點城市。

??至于多元化業務，金地集團做好了長期培育的準備。凌克表示，2022年，房地產開發業務的收入占了總營業收入的91%，持有物業、智慧服務等賽道收入來源穩定，在當前行業背景下穿越周期穩定器作用凸顯，未來將穩步拓展相關業務。