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??截至9月4日，上市房企的中期業績發布已告一段落，利潤下滑乃至虧損的上市公司占了大多數，就連被稱為“利潤王”的中國海外發展，上半年的股東應占溢利都同比下降了19.43%。

??萬科集團董事會主席郁亮說，今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。

??但其他行業的企業并不這么認為。“聽到房地產的叫苦聲，對制造業的人來講，送它兩個字‘矯情’。”8月25日，在2023亞布力中國企業家論壇第十九屆夏季高峰會上，億緯鋰能董事長劉金成表示，制造業的小企業家一年做一千萬元的銷售額，都要拼命晚上加班，一家人加班。“現在一個房子1000萬元，還說困難，憑什么困難，為什么困難？”

??如人飲水冷暖自知，看到這段話的某民營房企管理層對中國房地產報記者表示，房地產暴利的時代已經過去，“出來混，遲早要還的。”現在一套1000萬元的房子，可能建安和土地成本就已經達到了1000萬元，算上利息、營銷費用、稅費，“賣一套可能要虧幾百萬元。”

??當下的盈利乃至生存挑戰都是行業調速換擋、轉型升級所必須面對的，美的置業在業績公告中表示：“2023行過中局，道阻且長，唯有中流擊水，迎難而上。”

??雖然被調侃“矯情”，但向制造業學習確實是一個破局思路，新晉行業龍頭保利發展今年便用制造業的模塊化思維打造了新的產品體系，希望能像賣汽車、賣手機一樣賣房子。

??民營房企還在等待黎明

??今年上半年，行業銷售高開低走，房地產開發景氣指數創一年來新低，商品房銷售面積同比下降5.3%。“我們的判斷是目前市場顯然是跌過頭了。”郁亮用了一組數據來說明這個判斷，今年前7個月全國商品住宅新開工面積比2020年下降60%，已回到2007年的水平，他認為，按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模。

??市場下行過程中，企業分化也在加劇，央企、國企競爭到了更多的市場份額，上半年，保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發股份等都錄得銷售額的同比增長，而仍處在銷售額上行通道的民營房企已寥寥無幾。

??銷售環境的惡化對房企的現金流管理造成了新一輪的沖擊，今年上半年，遠洋集團、碧桂園相繼出現流動性緊張，美元債利息無法如期兌付。其中，遠洋集團一年內到期的有息債務約446.16億元，可動用的現金僅31.46億元。碧桂園的情況相對好一點，但可動用的現金也無法完全覆蓋一年內到期的短債。

??尚未出險的民營房企則形容自身“如履薄冰”。在中南建設總經理陳昱含看來，目前包括該公司在內，民營房企的縮表遠遠沒有結束，行業風險也并未解除，“我們已經盡了最大的努力在等待黎明。”

??廣東孕育了大量民營房企，廣東省房地產行業協會會長王韶對企業的處境感觸頗深，他在近日表示，“之前我很反感‘活下去’的說法，但今天我必須說這是眾多企業努力奮斗的最真實目標。”他認為，面對預期降低、需求不足、銷售不暢、房價下滑、回款困難、投資減弱的行業現狀，“活下去”已不再是一句、一時、一企的口號。從保交樓、保就業、保市場平穩、保投資人債權人權益等角度看，“或許，‘活下去’就是時下企業最大的社會責任！”

??龍湖集團是本輪行業調控中的模范生，也是民營房企最后的信用防線之一。該公司董事局主席陳序平在業績會上分享了對地產行業巨變的看法，他表示，過往整個行業，基本聚焦于地產開發，包括以規模作為整個業績的導向，過分追求ROE作為經營規模的導向等，房地產開發是重資產業務，規模越大意味著資產規模需要越大，資產規模越大，在相同負債率情況下，負債規模就會越大，等于資產和負債同步上升。“有些開發商又做了一些杠桿，杠桿率也不斷提升，這意味著負債總額在快速提升。而資產實際上是有差異的，負債是無差異的，隨著好賣的資產賣完，剩下的都是不好賣的資產，再加上若市場下行，必然就會出現問題。”

??從這家公司的角度看，因負債率過高而出現流動性的問題，指望被救或者托底是不現實的，要獲得合理的融資支持，需要基于正常的、良好穩健的經營。

??改善型需求成為市場主力

??關于當下的行業特征，綠城中國董事會主席張亞東總結了4個變化。首先是房地產發展階段出現了重大變化，從增量時代到了存量時代，其次是供求關系由供小于求轉變為了供大于求。然后，房屋功能從原來的金融屬性，或者金融屬性占很重要的地位，到了現在回歸到居住屬性。

??“最重要的是市場結構發生變化，從剛需為主的階段轉到了改善為主的階段。”他表示，中小城市相對過剩、大城市相對短缺，中心城區短缺、外圍城市過剩，小戶型過剩、改善型不足，商品房過剩、保障房不足等等，這些都使行業發展階段發生了根本變化。“還有購房年齡也發生了重大變化，不斷在提高，我們都覺得是改善型為主階段的到來。”而未來綠城中國的戰略和戰術就要適應這樣的變化，或者更加強化這樣的變化。

??中國海外發展發現，上半年，改善型需求還是非常強勁的，如上海楊浦項目剛開盤銷售，去化率就超過90%，購買客戶主要是改善型客戶。“我們預判未來這種需求反而會更加強勁，更加成為住房市場的主力。”該公司行政總裁張智超如此表示。

??保利發展的判斷也一樣，認為市場有效邊界在收縮，住房需求也從“有住房”向“住好房”轉變，居民的改善性需求將成為行業下階段的主要支撐。近期，該公司發布的3大住宅產品系便是面向高端改善、品質改善、功能型改善三類客戶群。

??值得關注的是，這3大產品系細分了12個子品牌，與之匹配的是3套物業服務標準。保利發展希望做到產品系之間有清晰的品牌區分，適配不同的成本、材料、服務等，給客戶以穩定的產品預期。就如在蘋果專賣店選購手機一般，客戶到達案場，便可清晰了解每個產品品牌的明確配置。為此，該公司內部形成了詳實的管理制度、管理工具，打通設計、成本、施工、營銷、服務各個端口，以保障產品系的呈現。

??2022年，保利發展董事長劉平就提出了房地產行業的“五化”趨勢，即：去金融化、制造業化、極致專業化、功能民生化、競爭格局加劇分化。他認為，不確定時期最大的危險，是自身跟不上變化、止步不前。如今看來，制造業化便是該公司應對行業變化的一步棋。

??主管部門也認為制造業有不少值得借鑒的發展經驗。4月1日，住房和城鄉建設部部長倪虹出席“中國電動汽車百人會論壇2023”，發表了“如何學習借鑒汽車產業，為人民群眾建好房子”的主題演講。其中便提到，無論是設計、建造，還是使用、服務上，房地產行業都可以學習汽車行業的做法。“他山之石，可以攻玉。”