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??截至9月4日，上市房企的中期業(yè)績(jī)發(fā)布已告一段落，利潤(rùn)下滑乃至虧損的上市公司占了大多數(shù)，就連被稱(chēng)為“利潤(rùn)王”的中國(guó)海外發(fā)展，上半年的股東應(yīng)占溢利都同比下降了19.43%。

??萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮說(shuō)，今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來(lái)，每個(gè)人都不容易。

??但其他行業(yè)的企業(yè)并不這么認(rèn)為。“聽(tīng)到房地產(chǎn)的叫苦聲，對(duì)制造業(yè)的人來(lái)講，送它兩個(gè)字‘矯情’。”8月25日，在2023亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十九屆夏季高峰會(huì)上，億緯鋰能董事長(zhǎng)劉金成表示，制造業(yè)的小企業(yè)家一年做一千萬(wàn)元的銷(xiāo)售額，都要拼命晚上加班，一家人加班。“現(xiàn)在一個(gè)房子1000萬(wàn)元，還說(shuō)困難，憑什么困難，為什么困難？”

??如人飲水冷暖自知，看到這段話(huà)的某民營(yíng)房企管理層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，“出來(lái)混，遲早要還的。”現(xiàn)在一套1000萬(wàn)元的房子，可能建安和土地成本就已經(jīng)達(dá)到了1000萬(wàn)元，算上利息、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、稅費(fèi)，“賣(mài)一套可能要虧幾百萬(wàn)元。”

??當(dāng)下的盈利乃至生存挑戰(zhàn)都是行業(yè)調(diào)速換擋、轉(zhuǎn)型升級(jí)所必須面對(duì)的，美的置業(yè)在業(yè)績(jī)公告中表示：“2023行過(guò)中局，道阻且長(zhǎng)，唯有中流擊水，迎難而上。”

??雖然被調(diào)侃“矯情”，但向制造業(yè)學(xué)習(xí)確實(shí)是一個(gè)破局思路，新晉行業(yè)龍頭保利發(fā)展今年便用制造業(yè)的模塊化思維打造了新的產(chǎn)品體系，希望能像賣(mài)汽車(chē)、賣(mài)手機(jī)一樣賣(mài)房子。

??民營(yíng)房企還在等待黎明

??今年上半年，行業(yè)銷(xiāo)售高開(kāi)低走，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)一年來(lái)新低，商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.3%。“我們的判斷是目前市場(chǎng)顯然是跌過(guò)頭了。”郁亮用了一組數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明這個(gè)判斷，今年前7個(gè)月全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積比2020年下降60%，已回到2007年的水平，他認(rèn)為，按照這個(gè)下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

??市場(chǎng)下行過(guò)程中，企業(yè)分化也在加劇，央企、國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)到了更多的市場(chǎng)份額，上半年，保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、建發(fā)股份等都錄得銷(xiāo)售額的同比增長(zhǎng)，而仍處在銷(xiāo)售額上行通道的民營(yíng)房企已寥寥無(wú)幾。

??銷(xiāo)售環(huán)境的惡化對(duì)房企的現(xiàn)金流管理造成了新一輪的沖擊，今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園相繼出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，美元債利息無(wú)法如期兌付。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一年內(nèi)到期的有息債務(wù)約446.16億元，可動(dòng)用的現(xiàn)金僅31.46億元。碧桂園的情況相對(duì)好一點(diǎn)，但可動(dòng)用的現(xiàn)金也無(wú)法完全覆蓋一年內(nèi)到期的短債。

??尚未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企則形容自身“如履薄冰”。在中南建設(shè)總經(jīng)理陳昱含看來(lái)，目前包括該公司在內(nèi)，民營(yíng)房企的縮表遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也并未解除，“我們已經(jīng)盡了最大的努力在等待黎明。”

??廣東孕育了大量民營(yíng)房企，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶對(duì)企業(yè)的處境感觸頗深，他在近日表示，“之前我很反感‘活下去’的說(shuō)法，但今天我必須說(shuō)這是眾多企業(yè)努力奮斗的最真實(shí)目標(biāo)。”他認(rèn)為，面對(duì)預(yù)期降低、需求不足、銷(xiāo)售不暢、房?jī)r(jià)下滑、回款困難、投資減弱的行業(yè)現(xiàn)狀，“活下去”已不再是一句、一時(shí)、一企的口號(hào)。從保交樓、保就業(yè)、保市場(chǎng)平穩(wěn)、保投資人債權(quán)人權(quán)益等角度看，“或許，‘活下去’就是時(shí)下企業(yè)最大的社會(huì)責(zé)任！”

??龍湖集團(tuán)是本輪行業(yè)調(diào)控中的模范生，也是民營(yíng)房企最后的信用防線(xiàn)之一。該公司董事局主席陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上分享了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)巨變的看法，他表示，過(guò)往整個(gè)行業(yè)，基本聚焦于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括以規(guī)模作為整個(gè)業(yè)績(jī)的導(dǎo)向，過(guò)分追求ROE作為經(jīng)營(yíng)規(guī)模的導(dǎo)向等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，規(guī)模越大意味著資產(chǎn)規(guī)模需要越大，資產(chǎn)規(guī)模越大，在相同負(fù)債率情況下，負(fù)債規(guī)模就會(huì)越大，等于資產(chǎn)和負(fù)債同步上升。“有些開(kāi)發(fā)商又做了一些杠桿，杠桿率也不斷提升，這意味著負(fù)債總額在快速提升。而資產(chǎn)實(shí)際上是有差異的，負(fù)債是無(wú)差異的，隨著好賣(mài)的資產(chǎn)賣(mài)完，剩下的都是不好賣(mài)的資產(chǎn)，再加上若市場(chǎng)下行，必然就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”

??從這家公司的角度看，因負(fù)債率過(guò)高而出現(xiàn)流動(dòng)性的問(wèn)題，指望被救或者托底是不現(xiàn)實(shí)的，要獲得合理的融資支持，需要基于正常的、良好穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)。

??改善型需求成為市場(chǎng)主力

??關(guān)于當(dāng)下的行業(yè)特征，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|總結(jié)了4個(gè)變化。首先是房地產(chǎn)發(fā)展階段出現(xiàn)了重大變化，從增量時(shí)代到了存量時(shí)代，其次是供求關(guān)系由供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)榱斯┐笥谇蟆Ｈ缓螅课莨δ軓脑瓉?lái)的金融屬性，或者金融屬性占很重要的地位，到了現(xiàn)在回歸到居住屬性。

??“最重要的是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從剛需為主的階段轉(zhuǎn)到了改善為主的階段。”他表示，中小城市相對(duì)過(guò)剩、大城市相對(duì)短缺，中心城區(qū)短缺、外圍城市過(guò)剩，小戶(hù)型過(guò)剩、改善型不足，商品房過(guò)剩、保障房不足等等，這些都使行業(yè)發(fā)展階段發(fā)生了根本變化。“還有購(gòu)房年齡也發(fā)生了重大變化，不斷在提高，我們都覺(jué)得是改善型為主階段的到來(lái)。”而未來(lái)綠城中國(guó)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)就要適應(yīng)這樣的變化，或者更加強(qiáng)化這樣的變化。

??中國(guó)海外發(fā)展發(fā)現(xiàn)，上半年，改善型需求還是非常強(qiáng)勁的，如上海楊浦項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，去化率就超過(guò)90%，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要是改善型客戶(hù)。“我們預(yù)判未來(lái)這種需求反而會(huì)更加強(qiáng)勁，更加成為住房市場(chǎng)的主力。”該公司行政總裁張智超如此表示。

??保利發(fā)展的判斷也一樣，認(rèn)為市場(chǎng)有效邊界在收縮，住房需求也從“有住房”向“住好房”轉(zhuǎn)變，居民的改善性需求將成為行業(yè)下階段的主要支撐。近期，該公司發(fā)布的3大住宅產(chǎn)品系便是面向高端改善、品質(zhì)改善、功能型改善三類(lèi)客戶(hù)群。

??值得關(guān)注的是，這3大產(chǎn)品系細(xì)分了12個(gè)子品牌，與之匹配的是3套物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。保利發(fā)展希望做到產(chǎn)品系之間有清晰的品牌區(qū)分，適配不同的成本、材料、服務(wù)等，給客戶(hù)以穩(wěn)定的產(chǎn)品預(yù)期。就如在蘋(píng)果專(zhuān)賣(mài)店選購(gòu)手機(jī)一般，客戶(hù)到達(dá)案場(chǎng)，便可清晰了解每個(gè)產(chǎn)品品牌的明確配置。為此，該公司內(nèi)部形成了詳實(shí)的管理制度、管理工具，打通設(shè)計(jì)、成本、施工、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)各個(gè)端口，以保障產(chǎn)品系的呈現(xiàn)。

??2022年，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平就提出了房地產(chǎn)行業(yè)的“五化”趨勢(shì)，即：去金融化、制造業(yè)化、極致專(zhuān)業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化。他認(rèn)為，不確定時(shí)期最大的危險(xiǎn)，是自身跟不上變化、止步不前。如今看來(lái)，制造業(yè)化便是該公司應(yīng)對(duì)行業(yè)變化的一步棋。

??主管部門(mén)也認(rèn)為制造業(yè)有不少值得借鑒的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹出席“中國(guó)電動(dòng)汽車(chē)百人會(huì)論壇2023”，發(fā)表了“如何學(xué)習(xí)借鑒汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，為人民群眾建好房子”的主題演講。其中便提到，無(wú)論是設(shè)計(jì)、建造，還是使用、服務(wù)上，房地產(chǎn)行業(yè)都可以學(xué)習(xí)汽車(chē)行業(yè)的做法。“他山之石，可以攻玉。”